Calcolo imposte compravendita immobiliare tra privati 2026: la guida

Quando compri o vendi casa, il prezzo dell'immobile non è l'unica spesa. Ci sono tre imposte fondamentali da versare allo Stato al momento del rogito notarile:

• Imposta di registro: la tassa principale sui trasferimenti di proprietà.

• Imposta ipotecaria: dovuta per la trascrizione nei registri immobiliari.

• Imposta catastale: legata alle volture, ovvero al cambio di intestatario al Catasto.

Senza giri di parole, l'importo di queste tasse varia enormemente se stai comprando la tua abitazione principale (prima casa) o una casa vacanze/investimento (seconda casa), e se compri da un privato o da un'impresa costruttrice.

Vediamo insieme le differenze:

Questo è il segreto (assolutamente legale) che ti permette di risparmiare migliaia di euro. Il meccanismo del "prezzo-valore" consente all'acquirente di calcolare l'imposta di registro sul valore catastale dell'immobile, anziché sul prezzo reale pagato al venditore.

Poiché il valore catastale è quasi sempre nettamente inferiore al valore di mercato, il risparmio è assicurato (in media tra il 30% e il 40%).

Come funziona?

• Si applica solo alle compravendite tra privati soggette a imposta di registro.

• L'acquirente deve essere una persona fisica.

• Va richiesto esplicitamente al notaio prima dell'atto.

Come si calcola il valore catastale?

• Si prende la rendita catastale

• la si rivaluta del 5% e si moltiplica per un coefficiente: 110 per la prima casa, 120 per la seconda casa.

Oltre allo sconto sulle tasse, chiedere il prezzo-valore ti garantisce anche una riduzione del 30% sugli onorari notarili.

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Acquisti un appartamento a Roma a 250.000 €. La rendita catastale è 900 €. Richiedi il meccanismo prezzo-valore:

• Valore catastale: 900 € x 1,05 x 110 = 103.950 €

• Imposta registro (2%): 103.950 € x 2% = 2.079 €

• Imposte fisse: 50 € (ipotecaria) + 50 € (catastale)

Totale imposte: 2.179 € (Invece dei 5.000 € che avresti pagato senza il prezzo-valore)

Stesso appartamento a Roma da 250.000 € (rendita 900 €), ma lo acquisti come seconda casa usando il prezzo-valore:

• Valore catastale: 900 € x 1,05 x 120 = 113.400 €

• Imposta registro (9%): 113.400 € x 9% = 10.206 €

• Imposte fisse: 50 € (ipotecaria) + 50 € (catastale)

Totale imposte: 10.306 €

Acquisti una casa di nuova costruzione a Torino per 280.000 €, usufruendo delle agevolazioni prima casa:

• IVA al 4% sul prezzo: 280.000 € x 4% = 11.200 €

• Imposte fisse (registro, ipotecaria, catastale): 200 € + 200 € + 200 € = 600 €

Totale imposte: 11.800 € (Nota: parte dell'IVA può essere recuperabile via IRPEF se sei un dipendente).

Per ottenere lo sconto dell'imposta al 2%, devi rispettare questi requisiti:

1. Non possedere abitazioni nello stesso Comune in cui stai comprando.
2. Non avere altre case in Italia acquistate con le agevolazioni prima casa (o venderle entro 12 mesi).
3. Trasferire la residenza nel Comune dell'immobile entro 18 mesi.
4. La casa non deve essere accatastata come "di lusso" (A/1, A/8, A/9).

Attenzione alle novità: L'agevolazione Under 36 (esenzione totale dalle imposte di registro) è scaduta definitivamente nel 2024 e la Legge di Bilancio 2026 non l'ha prorogata. Oggi, le agevolazioni prima casa standard al 2% sono valide per tutti, indipendentemente dall'età.

La vita cambia e potresti dover vendere la casa acquistata con le agevolazioni prima che siano passati 5 anni. In questo caso, lo Stato ti chiede indietro le tasse risparmiate (la differenza tra il 9% e il 2%), più sanzioni e interessi.

Esiste una sola via d'uscita: ricomprare un'altra abitazione principale entro 12 mesi dalla vendita.

Le tasse incidono sull'acquisto, ma per chi vende il vero obiettivo è non disperdere il valore della propria casa.

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Le imposte ipotecaria e catastale seguono regole molto più semplici. Se compri da un privato (sia prima che seconda casa), queste imposte sono fisse a 50 euro ciascuna. Se compri da un'impresa costruttrice (operazione soggetta a IVA), salgono a 200 euro ciascuna.

Fonte: Agenzia delle Entrate, Legge di Bilancio 2026.