Costi di passaggio di proprietà di un immobile: processo e imposte

L’atto di trasferimento della proprietà comporta la cessione ufficiale di un diritto reale da un soggetto (il venditore) a un altro (l'acquirente). Affinché questa transazione sia valida, sicura e opponibile a terzi, la legge italiana richiede l'intervento di un pubblico ufficiale, il notaio, che agisce come garante super partes dell'intero procedimento.

Il notaio si occupa di accertare l'identità delle parti, la legittimità della transazione e l'assenza di vincoli pregiudizievoli sull'immobile (come ipoteche o pignoramenti non dichiarati).

Il trasferimento di un immobile è un processo a tappe, strutturato per tutelare sia chi compra che chi vende:

Il procedimento inizia nel momento in cui il venditore accetta formalmente la proposta d'acquisto formulata dall'acquirente. In questa fase viene solitamente versata una somma a titolo di caparra confirmatoria, che impegna entrambe le parti.

Il contratto preliminare è l'accordo con cui le parti si obbligano a stipulare il contratto definitivo (rogito). Può essere redatto come scrittura privata o, per maggiore tutela, come atto pubblico notarile (obbligatorio in caso di immobili in costruzione o per trascriverlo nei registri immobiliari).

Prima del rogito, lo studio notarile avvia l'istruttoria: esamina l'atto di provenienza, effettua le visure ipotecarie e catastali e verifica la regolarità urbanistica della casa, assicurandosi che il bene possa essere regolarmente compravenduto.

È il momento conclusivo: le parti si incontrano davanti al notaio per la firma del contratto definitivo (il rogito notarile). L'acquirente salda il prezzo (dedotti gli acconti/caparre già versati), versa al notaio i fondi per le imposte e le spese, e riceve contestualmente le chiavi dell'immobile.

La quasi totalità delle spese relative al passaggio di proprietà spetta a chi acquista. Il notaio funge da sostituto d'imposta: riceve le somme dall'acquirente al momento del rogito e si occupa di versarle all'Erario.

Tipo acquisto	Imposta registro	Ipotecaria	Catastale	IVA
Prima casa da privato	2% valore catastale (min. 1.000 €)	50 €	50 €	No
Seconda casa da privato	9% valore catastale (min. 1.000 €)	50 €	50 €	No
Prima casa da costruttore	200 €	200 €	200 €	4% sul prezzo
Seconda casa da costruttore	200 €	200 €	200 €	10% (22% se lusso)

Aliquote valide per il 2026. Per il dettaglio accurato del calcolo, esempi pratici avanzati e il funzionamento del meccanismo del "prezzo-valore", ti invitiamo a consultare la nostra guida dedicata al Calcolo imposte compravendita 2026.

Come mostrato nella tabella, l'impatto fiscale dipende dalla natura del venditore (privato o impresa) e dalla tipologia di acquisto (agevolazioni prima casa o seconda casa).

Nell'acquisto tra privati, l'imposta di registro si calcola agevolmente sul valore catastale (ottenuto partendo dalla rendita catastale dell'immobile), che è generalmente molto inferiore al valore di mercato.

Con l'abolizione delle tariffe professionali minime e massime, l'onorario del notaio è oggi a libero mercato. Il costo varia in base al valore della transazione, alla complessità dell'atto e alla piazza in cui opera il professionista.

Se la compravendita è stata intermediata da un'agenzia immobiliare, l'acquirente dovrà corrispondere la relativa commissione (soggetta a IVA al 22%), che deve essere esplicitamente dichiarata nell'atto notarile.

Sebbene l'acquirente sostenga il grosso delle spese per il passaggio, anche il venditore ha i propri oneri, relativi soprattutto alla regolarizzazione e produzione della documentazione tecnica, all'Attestato di Prestazione Energetica (APE) ed eventuali imposte sulle plusvalenze.

Per un quadro esaustivo e dettagliato di questi oneri, consulta la nostra guida complementare su Cosa bisogna pagare quando si vende una casa.

Per istruire la pratica notarile in modo fluido, è necessario reperire e consegnare:

• Documenti d'identità e codici fiscali delle parti coinvolte.

• L'atto di provenienza dell'immobile (il precedente rogito, dichiarazione di successione, ecc.).

• La visura catastale e la planimetria aggiornata.

• L'Attestato di Prestazione Energetica (APE) in corso di validità.

• Il certificato di agibilità.

• Eventuali titoli edilizi e documenti che attestino la conformità urbanistica e catastale.

In linea di massima, dal momento in cui viene accettata la proposta d'acquisto al giorno in cui si firma il rogito, trascorrono in media dai 3 ai 6 mesi. Le tempistiche dipendono fortemente dai tempi tecnici di istruttoria bancaria per l'erogazione del mutuo (solitamente 1-2 mesi) e dalle settimane necessarie al notaio per completare i controlli documentali preliminari.

Alcune compravendite immobiliari presentano caratteristiche particolari che comportano adempimenti e costi diversi rispetto a una vendita tradizionale:

Se il trasferimento avviene a titolo gratuito tramite donazione, le regole fiscali cambiano. Esistono franchigie vantaggiose per i parenti in linea retta (franchigia di 1 milione di euro, con aliquota al 4% sulla parte eccedente) e tra fratelli e sorelle (franchigia di 100.000€, aliquota al 6%).

Un immobile ereditato deve prima essere regolarmente trasferito agli eredi tramite la dichiarazione di successione (da presentare entro 12 mesi dal decesso) e la conseguente trascrizione nei registri immobiliari, prima di poter procedere a vendere la casa ereditata a terzi.

Chi acquista casa con un mutuo bancario dovrà sostenere le spese per un secondo atto notarile contestuale al rogito: l'atto di mutuo. Questo comporta un onorario aggiuntivo per il notaio e un'imposta sostitutiva trattenuta direttamente dalla banca (0,25% per la prima casa, 2% per la seconda casa).

La scelta del notaio è un diritto di chi sostiene la spesa, ovvero l'acquirente. Poiché dal 2017 l'onorario è libero, il consiglio più saggio è richiedere almeno 2 o 3 preventivi dettagliati a diversi professionisti, assicurandosi che il documento separi chiaramente le imposte da versare allo Stato (che sono uguali per tutti) dall'onorario e dall'IVA del professionista.

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