La vendita di una casa può comportare diversi costi. I principali costi possono derivare dalla tassazione della plusvalenza sulla vendita dell’immobile e dai costi legati al notaio. La legge prevede diverse regole per il tipo di edificio, la persona che vive all’interno dell’immobile, il tempo dal momento dell’acquisto e le modalità tramite cui il proprietario ne è entrato in possesso.
Vediamo insieme cosa bisogna pagare quando si vende una casa
L’assenza di tassazione
In alcuni casi è possibile non dover pagare le tasse durante la vendita di un immobile. In qualsiasi caso superati i 5 anni dall’acquisto non si incorre nella tassazione. La stessa regola è valida per tutte quelle abitazioni che hanno fruito del bonus prima casa.
Un immobile acquistato e successivamente venduto può essere esente dalla tassazione se per la maggior parte del tempo è stata adibita come abitazione principale per il proprietario o i suoi familiari. L’abitazione principale è la dimora abituale che tende a coincidere con la residenza anagrafica. Il contribuente deve inoltre dimostrare di aver vissuto la maggior parte del proprio tempo presso la suddetta abitazione.
Il fisco non avrà bisogno di ulteriori informazioni se la casa è stata ottenuta tramite una successione o l’usucapione. Se la casa è frutto di una donazione questa non deve essere stata posseduta per meno di 5 anni.
Spese preliminari
Prima di mettere in vendita un immobile, è essenziale curarne l'aspetto e l'efficienza tecnica attraverso interventi di miglioramento. Queste spese, note come "di preparazione", mirano a elevare il valore di mercato e lo stato dell'immobile per attirare compratori. Il costo di tali operazioni dipende dalla natura degli interventi e dalle dimensioni della proprietà.
Un fattore chiave spesso valutato è l'efficienza energetica dell'abitazione: immobili con una classe energetica superiore tendono a essere più quotati sul mercato. È importante considerare il costo dell'Attestato di Prestazione Energetica, che figura tra i documenti indispensabili da allegare durante il processo di compravendita. Questo certificato deve essere emesso da un'entità qualificata, la quale effettua un'ispezione dell'immobile e fornisce il report dietro pagamento di una tariffa.
Le tasse per chi vende casa
Dopo l’acquisto di un immobile, se questo viene ceduto entro i 5 anni si incorre nell’obbligo di dover pagare una plusvalenza. Questa misura è stata pensata per evitare di generare delle speculazioni sugli immobili La plusvalenza generata è la differenza tra il prezzo a cui si vende casa ed il costo di acquisto della medesima. Se ho venduto una casa a 200.000€, ma l’ho acquistata a 150.000€ la mia plusvalenza sarà di 50.000€. Questo è l’importo che sarà effettivamente tassato dall’Agenzia delle Entrate.
Come detto in precedenza solo chi abbia acquistato una casa entro i 5 anni può essere soggetto a tassazione La tassazione prevede che l’importo della plusvalenza possa essere tassato in due modi:
- tassazione ordinaria: la plusvalenza viene inserita all’interno della dichiarazione dei redditi (sotto la voce “altri redditi”) e seguirà gli scaglioni IRPEF
- tassazione separata: l’alternativa è quella di pagare l’imposta sostitutiva del 26% tramite un’apposita dichiarazione del notaio che segnalerà l’opzione sull’atto di vendita della casa. In questo caso l’imposta è anticipata a carico del venditore e il notaio si occuperà di effettuare il versamento all’Agenzia delle Entrate riportando i dati dell’immobile.
I costi da sostenere
Per la vendita della casa è necessario sostenere delle spese legate alla registrazione degli atti e all’uso dei servizi forniti da un notaio. Per legge solitamente le spese notarili sono a carico dell’acquirente (articolo 1475 del Codice Civile).
I principali costi legati alle spese notarili da sostenere sono:
- imposta catastale di 50€
- l’imposta ipotecaria di 50€
- l’imposta di registro del 9% sul valore catastale dell’abitazione
- l’imposta sul valore aggiunto, che è del 4% sulla prima casa e fino al 22% su un immobile di lusso
Immobili ottenuti tramite eredità
Nel caso di immobili ottenuti tramite eredità è necessario inserire le tasse da corrispondere all’interno della dichiarazione di successione che è necessario presentare entro un anno dalla data di decesso del proprietario.
Se si intende procedere con la vendita è necessario accettare l’eredità ed effettuare la trascrizione di essa. L’accettazione può avvenire in forma privata tramite scrittura privata autenticata oppure espressa tramite una dichiarazione ad un pubblico ufficiale.
Le imposte da pagare sono:
- quella catastale che è pari all’1% del valore dell’immobile;
- quella ipotecaria che corrisponde al 2%;
- le altre tasse sono l’imposta di bollo, la tassa ipotecaria e i tributi speciali.