Cosa bisogna pagare quando si vende una casa

Vendere una casa comporta alcune spese che il proprietario deve sostenere indipendentemente dalla modalità di vendita scelta. Si tratta principalmente dei costi necessari per dimostrare la regolarità dell'immobile e fornire all'acquirente tutte le informazioni richieste dalla legge.

Sebbene l'importo complessivo sia generalmente contenuto rispetto al valore della compravendita, è importante conoscerlo in anticipo per evitare imprevisti e arrivare preparati al rogito.

Prima ancora di pubblicare un annuncio immobiliare, la legge impone di essere in possesso dell'Attestato di Prestazione Energetica. Questo documento certifica le prestazioni dell’edificio e la valutazione dell’efficienza energetica dell’abitazione è diventata un fattore che incide sempre di più sul valore di mercato.

L'APE deve essere redatto da un tecnico abilitato a seguito di un sopralluogo e ha una validità di 10 anni. Il costo medio per ottenerlo varia tra i 100 e i 300 euro.

Il notaio richiederà una serie di documenti per garantire che la casa sia in regola. Tra questi troviamo le visure catastali storiche, la planimetria aggiornata e, in molti Comuni, la Relazione Tecnica Integrata (RTI).

Il costo per recuperare e predisporre questa documentazione tecnica tramite un geometra oscilla solitamente tra i 200 e gli 800 euro, a seconda della complessità dell'immobile.

Tra le possibili tasse da considerare quando si vende un immobile, la più importante è la plusvalenza immobiliare. Non si tratta di un'imposta dovuta in ogni compravendita, ma solo in specifiche situazioni previste dalla legge. Le regole sono cambiate negli ultimi anni, soprattutto per gli immobili che hanno beneficiato del Superbonus, rendendo fondamentale verificare con attenzione se la vendita genera un guadagno tassabile e quale regime fiscale risulta più conveniente.

Se decidi di vendere casa prima di 5 anni dal momento in cui l'hai acquistata, lo Stato tassa la "plusvalenza", ovvero la differenza positiva tra il prezzo di vendita e il prezzo di acquisto originale.

Esiste però un'esenzione fondamentale. Non paghi alcuna tassa se per la maggior parte di questi 5 anni (o del minor tempo di possesso) l'immobile è stato utilizzato come abitazione principale tua o di un tuo familiare o se lo hai acquistato usufruendo del bonus prima casa rispettandone di residenza. Anche le case ricevute in eredità sono totalmente esenti.

Nel 2026 è pienamente operativa la novità introdotta dalla Legge di Bilancio 2024.

Chi vende un immobile entro 10 anni dalla conclusione di interventi agevolati con il Superbonus deve pagare la tassa del 26% sulla plusvalenza.

Attenzione: questa regola si applica anche se la casa è stata la tua abitazione principale per più di 5 anni ma meno di 10. Le uniche esenzioni riguardano gli immobili posseduti da oltre 10 anni e quelli ricevuti in eredità, come chiarito dall'Agenzia delle Entrate (circolare 13/E/2024).

Se devi pagare la plusvalenza, hai due scelte:

1. Puoi farla confluire nella tua dichiarazione dei redditi ordinaria (sommandola agli altri redditi e seguendo gli scaglioni IRPEF);
2. Puoi optare per un'imposta sostitutiva fissa al 26%.

Nella maggior parte dei casi conviene l'imposta al 26%, che viene calcolata e trattenuta direttamente dal notaio al momento del rogito, liberandoti da successivi obblighi dichiarativi.

Per molti proprietari, la commissione dell'agenzia immobiliare rappresenta il costo più significativo legato alla vendita della casa. L'importo varia in base al valore dell'immobile, al mercato locale e ai servizi inclusi nel mandato, ma può incidere in modo rilevante sul ricavo finale della compravendita. Per questo è importante conoscere in anticipo le percentuali applicate e valutare attentamente il rapporto tra costi e servizi offerti.

Se ti affidi a un'agenzia tradizionale, la commissione rappresenta la spesa più pesante di tutta l'operazione. Ma quanto costa un'agenzia immobiliare oggi?

Le agenzie classiche richiedono al venditore una commissione che si aggira mediamente tra il 2% e il 4% del prezzo di vendita dell'immobile, a cui va sempre aggiunta l'IVA al 22%. Su una casa da 300.000 euro, parliamo di una spesa che supera facilmente i 10.000 euro.

Oltre alle spese obbligatorie e alle eventuali imposte sulla plusvalenza, esistono alcuni costi accessori che possono emergere durante il percorso di vendita. Non riguardano tutti gli immobili, ma quando si presentano possono incidere in modo significativo sui tempi e sul budget dell'operazione.

Verificare in anticipo la situazione urbanistica, ipotecaria e condominiale dell'immobile permette di evitare ritardi al rogito e gestire la compravendita con maggiore serenità.

Se la planimetria depositata in Comune non corrisponde allo stato reale della casa (ad esempio, un muro spostato senza permessi), dovrai pagare una sanatoria prima di poter vendere. I costi dipendono dalla gravità dell'abuso e includono la parcella del tecnico e le sanzioni comunali.

Se hai un mutuo in corso, devi estinguerlo e cancellare l'ipoteca. Grazie alla Legge Bersani, se estingui il mutuo al momento del rogito la cancellazione è gratuita e automatica. Se però serve un atto notarile urgente per cancellarla in tempi record, il costo sarà a tuo carico (circa 100-200 euro).

Prima della firma finale, il venditore deve farsi rilasciare dall'amministratore di condominio una liberatoria. Questo documento attesta che tutte le spese ordinarie e straordinarie deliberate fino al giorno del rogito sono state pagate integralmente.

Il venditore NON deve farsi carico dell'onorario del notaio per l'atto di compravendita, che spetta per consuetudine e per legge a chi compra. Inoltre, il venditore NON paga le tasse di registrazione del passaggio di proprietà (imposta di registro, catastale e ipotecaria). Se vuoi capire esattamente quanto versa l'acquirente allo Stato, consulta la nostra guida sul calcolo delle imposte compravendita.

Facciamo un esempio concreto.

Immagina di vendere un appartamento a Milano per 300.000 €. Lo possiedi da 8 anni, è sempre stato la tua abitazione principale e non hai fatto lavori con il Superbonus.

• APE: 150 €

• Documentazione tecnica: 200 €

• Plusvalenza: NESSUNA (possesso oltre 5 anni e abitazione principale)

• Commissione agenzia tradizionale (3% + IVA): 10.980 €

• Totale spese con agenzia tradizionale: 11.330 €

• Totale spese vendendo con Dove.it: 350 €

La differenza a vantaggio del venditore è di ben 10.980 €. Più soldi che restano a te per i tuoi progetti futuri.

Come abbiamo visto, la spesa maggiore per chi vende è la commissione d'agenzia. Ma c'è un'alternativa per vendere al miglior prezzo, mantenendo un servizio professionale di altissimo livello.

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