Cambio destinazione d’uso da magazzino ad abitazione

Il cambio della destinazione d'uso è una procedura regolamentata che permette di variare la funzione attribuita a un immobile, modificando l'impiego originale sia dal punto di vista urbanistico che catastale. Questa trasformazione consente di adattare l'edificio a nuove esigenze, attribuendogli una diversa utilità o rendendolo più produttivo.

La destinazione d'uso di un immobile definisce la sua funzione principale e ne determina la classificazione secondo specifici standard legati a caratteristiche tecniche, norme costruttive e sanitarie, e ubicazione. Essa influisce direttamente sulle potenzialità e sulle restrizioni legate all'uso dell'edificio.

Le categorie funzionali servono a organizzare le destinazioni d'uso in gruppi omogenei, facilitando la gestione e la pianificazione urbanistica. Sono previste cinque categorie principali (da A a E), come delineato nell'articolo 23-ter del dpr 380/2001:

• Residenziale (A): comprende gli immobili adibiti ad abitazioni.
• Turistico-Ricettivo (B): include strutture come hotel e agriturismi.
• Produttivo e Direzionale (C): racchiude uffici, fabbriche, magazzini e altri spazi per attività produttive.
• Commerciale (D): destinato a negozi, centri commerciali e strutture di vendita.
• Rurale (E): comprende edifici e strutture legate all'agricoltura e al mondo rurale.

• Non Rilevante: Questa categoria include i cambiamenti interni alla stessa categoria funzionale, come trasformare un deposito in un laboratorio, senza modificare sostanzialmente la natura dell'immobile.
• Rilevante: Rientrano in questa categoria i cambiamenti che interessano categorie funzionali diverse, quali la trasformazione di un magazzino in un'abitazione. Questi cambiamenti sono disciplinati dall'articolo 23-ter del dpr 380/01 e richiedono procedure più complesse e autorizzazioni specifiche.

Per la realizzazione dell’intervento è necessario rispettare i seguenti requisiti e portare a termine le seguenti azioni:

• la destinazione deve essere compatibile con le caratteristiche dell’immobile e nel caso in cui lo fosse sarebbero necessari dei lavori di ristrutturazione;
• la modifica della destinazione d’uso deve essere prevista dal Piano Urbanistico Regionale;
• richiedere i titoli abilitativi per realizzare i lavori;
• chiedere il permesso di costruire presentando l’apposita domanda presso lo Sportello Unico per l’Edilizia con il relativo progetto che si intende portare a termine;
• entro 15 giorni dalla conclusione dei lavori si dovrà procedere alla Segnalazione Certificata di Agibilità.

Il cambio all’ufficio del Catasto permette di aggiornare la documentazione fiscale, di registrare la modifica tramite una variazione catastale e la relativa modifica dei valori catastali.

I requisiti che l’abitazione deve rispettare dipendono dal regolamento edilizio comunale. Alcuni di questi elementi sono l'altezza minima dei soffitti, la superficie minima di camere, soggiorni, bagni e cucine.

La segnalazione di agibilità permette di attestare di essere in regola con la conformità degli impianti, la dotazione dei bagni e il rispetto delle normative antisismiche.

Il cambio di destinazione d’uso può essere realizzato con opere o senza opere edilizie. Con opere si intende che è necessario realizzare degli interventi edilizi per ottenere il rilascio dei permessi urbanistici. Il permesso di costruire deve essere sempre richiesto nel caso di passaggio da una categoria funzionale ad un’altra.

I costi da sostenere per il cambio di destinazione, relativamente agli oneri di urbanizzazione e alle pratiche catastali, sono:

• il costo di cambio di destinazione d’uso con o senza opere comporta un costo intorno ai 150 euro di oneri di segreteria;
• il permesso di costruire prevede che si sostenga un costo di 100 euro per la presentazione della domanda e di altri 100 euro per il rilascio del permesso;
• la segnalazione certificata di agibilità prevede il sostenimento di un imposta bollo pari a 16 euro;
• l’ultimo costo da sostenere riguarda la variazione catastale che si aggira intorno ai 100 euro.

Gli ulteriori costi da sostenere riguardano i costi delle opere di ristrutturazione e il costo dei professionisti di cui ci si deve avvalere.

Per gli interventi di questo tipo è possibile accedere a delle detrazioni fiscali con un rimborso IRPEF del 50% fino a 96.000 euro.

Questa tipologia di lavori rientra all’interno dei lavori di restauro e risanamento conservativo che permettono di conservare l’immobile e assicurarne le principali funzionalità.

Con queste operazioni è possibile richiedere lo sconto in fattura o procedere con la cessione del credito.

Per ottenere la detrazione fiscale è necessario procedere con il bonifico parlante per detrazione fiscale.