Il contratto di locazione con cedolare secca è un regime fiscale alternativo al quale possono accedere determinate persone che rispettino dei requisiti.
Vediamo nel dettaglio che cos’è la cedolare secca per locazione, in quali casi si può applicare e quali sono le importanti novità introdotte nel 2026 per gli affitti brevi.
Cedolare secca sugli affitti: cos'è e come funziona
Che cos'è la cedolare secca sugli affitti?
La cedolare secca è un regime facoltativo di tassazione a cui possono accedere tutti i soggetti che percepiscono redditi da locazione, sia i proprietari di abitazioni sia i titolari di diritti reali di godimento. La cedolare secca è applicabile per contratti di locazione ad uso abitativo e pensato per le persone fisiche.
La cedolare secca ha le seguenti caratteristiche:
- non è necessario sostenere il pagamento dell’imposta di bollo e dell’imposta di registro;
- non sostituisce l’imposta di registro dovuta in alcuni casi di cessione del contratto di locazione;
- si rinuncia a chiedere l’aggiornamento del canone di locazione per tutta la durata del contratto;
- la percentuale prevista per la cedolare secca è fissa e non non concorre alla formazione del reddito complessivo ai fini IRPEF.
Nel caso di comproprietà di un immobile, ciascun comproprietario può scegliere autonomamente se aderire al regime o meno.
La scelta di questa opzione comporta che il regime sarà applicato a tutte le pertinenze dell’immobile.
A chi e quando si applica?
Questo regime può essere scelto dai proprietari dell’abitazione o detentori di diritti reali di godimento. I soggetti locatori devono essere persone fisiche e non devono stipulare il contratto di locazione all’interno dell’esercizio di un'attività d'impresa o di arti e professioni (quindi niente Partita IVA). Nel 2026, la cedolare secca resta non operativa per l'affitto di locali commerciali (negozi, capannoni, uffici), per i quali si applica la tassazione IRPEF ordinaria.
Come accennato in precedenza l’applicazione di questo regime non è automatica e sarà necessario esercitare l'opzione al momento della registrazione del contratto tramite modello RLI fornito dall’Agenzia delle Entrate.
Se il contratto di locazione è già attivo, si dovrà comunicare all’inquilino la decisione di adottare un regime differente e farlo tramite il modello 69. Al momento della dichiarazione dei redditi si procederà a versarla con il modello F24.
I soggetti locatari devono essere persone fisiche e non devono agire nell’esercizio dell’attività di impresa.
La scelta della cedolare secca comporta effetti per tutta la durata del contratto o per il periodo restante quando sia stata selezionata successivamente. Il regime della cedolare secca può essere revocato entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità ed è necessario sostenere il pagamento dell’imposta di registro.
Per la proroga del contratto sarà necessario confermare la scelta della cedolare secca e la conferma di questa opzione deve essere realizzata entro 30 giorni dalla scadenza del contratto.
Per la risoluzione del contratto per affitto con cedolare secca non è necessario sostenere il pagamento dell’imposta di registro, ma effettuare un’apposita comunicazione all’Agenzia delle Entrate.
Quanto e quando si paga la cedolare secca?
Le tasse su affitto della casa hanno diversi regimi di tassazione. La cedolare secca prevede un'aliquota del 21% sul canone di locazione annuo.
In alcuni casi è prevista una tassazione cedolare secca al 10% (nel caso dei contratti a canone concordato) nei seguenti casi:
- comuni con carenze di disponibilità abitative (individuate dal decreto legge 551/1988);
- comuni ad alta tensione abitativa individuati dal Cipe.
Il pagamento della cedolare secca può avvenire in una singola rata quando il pagamento è inferiore ai 257,52€ e può essere fatto entro il 30 novembre. Se l’importo risulta essere superiore sarà necessario versare un acconto pari al 40% entro il 30 giugno, mentre il restante 60% al 30 novembre.
Chi presenta redditi IRPEF avrà un beneficio maggiore nello scegliere la cedolare secca. Al contrario chi intende usufruire di agevolazioni fiscali non potrà beneficiarne sull’IRPEF perché il reddito da locazione non si cumulerà con gli altri redditi.
Cedolare secca e contratto di affitto transitorio
Il contratto d’affitto transitorio è una tipologia contrattuale prevista per immobili a uso abitativo con una durata massima di 18 mesi e sul quale è possibile usufruire della cedolare secca.
Il regime della cedolare secca può essere scelto anche per gli affitti brevi. Una locazione breve è un contratto stipulato tra persone fisiche con durata inferiore a 30 giorni.
Gli immobili per cui è possibile optare per questa opzione sono le categorie catastali dall’A/1 all’A/11, ma con esclusione della categoria A/10 (uffici o studi privati).
Novità cedolare secca affitti brevi 2026
Il mercato delle locazioni brevi (contratti inferiori ai 30 giorni) ha subito una profonda rivoluzione fiscale, e il 2026 segna uno spartiacque decisivo. Le nuove regole, pensate per contrastare l'elusione e distinguere l'affitto privato da quello imprenditoriale, modificano le aliquote e i limiti:
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Nuove aliquote (21% e 26%): Se affitti per brevi periodi, puoi mantenere l'aliquota del 21% solo su un singolo immobile a tua scelta. per il secondo immobile locato con contratti brevi si applica l'aliquota del 26%.
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Limite di immobili e Partita IVA: Dal 2026, puoi applicare la cedolare secca solo fino a un massimo di due immobili destinati agli affitti brevi. Se vengono destinati agli affitti brevi più di due immobili, si presume l'esercizio di un'attività d'impresa. Questo significa che perderai il diritto alla cedolare secca, sarai obbligato ad aprire la Partita IVA, a tenere la contabilità, ad addebitare l'IVA agli ospiti e a dichiarare i compensi come reddito d'impresa tramite Modello Redditi (non più col 730).
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Adempimenti: Resta in vigore l'obbligo di esposizione del Codice Identificativo Nazionale (CIN) per chiunque faccia affitti brevi, pena severe sanzioni.