Cedolare secca sugli affitti: cos'è e come funziona

Aggiornata il 15/07/2021da Redazione

Il contratto di locazione con cedolare secca è un regime di tassazione differente al quale possono accedere determinate persone che rispettino dei requisiti.

Vediamo nel dettaglio che cos’è la cedolare secca per locazione e in quali casi si può applicare.

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Che cos'è la cedolare secca sugli affitti?

La cedolare secca è un regime facoltativo di tassazione a cui possono accedere tutti quelli che hanno redditi da locazione, sia che siano proprietari di un’abitazione che persone che godano di diritti reali di godimento su unità immobiliari. La cedolare secca è applicabile per contratti di locazione ad uso abitativo e pensato per le persone fisiche.

La cedolare secca ha le seguenti caratteristiche:

  • non è necessario sostenere il pagamento dell’imposta di bollo e dell’imposta di registro;
  • non sostituisce l’imposta di registro necessaria per la cessione del contratto di locazione;
  • si rinuncia a chiedere l’aggiornamento del canone di locazione per tutta la durata del contratto;
  • la percentuale prevista per la cedolare secca è fissa e non fa cumulo con altri redditi.

Nel caso di comproprietà di un immobile, ad ogni comproprietario spetterà decidere in modo singolo se optare per questo regime o meno.

La scelta di questa opzione comporta che il regime sarà applicato a tutte le pertinenze dell’immobile.

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A chi e quando si applica?

Questo regime può essere scelto dai proprietari dell’abitazione o detentori di diritti reali di godimento. I locatori non devono stipulare un contratto di locazione all’interno dell’attività di impresa.

Come accennato in precedenza l’applicazione di questo regime non è automatico e sarà necessario optare per questa opzione al momento della registrazione del contratto tramite modello RLI fornito dall’Agenzia delle Entrate.

Se il contratto di locazione è già attivo si dovrà comunicare all’inquilino la decisione di adottare un regime differente e farlo tramite il modello 69. Al momento della dichiarazione dei redditi si procederà a versarla con il modello F24.

I soggetti locatari devono essere persone fisiche e non devono agire nell’esercizio dell’attività di impresa.

La scelta della cedolare secca comporta effetti per tutta la durata del contratto o per il periodo restante quando sia stata selezionata successivamente. Il regime della cedolare secca può essere revocato entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità ed è necessario sostenere il pagamento dell’imposta di registro.

Per la proroga del contratto sarà necessario confermare la scelta della cedolare secca e la conferma di questa opzione deve essere realizzata entro 30 giorni dalla scadenza del contratto.

Per la risoluzione del contratto per affitto con cedolare secca non è necessario sostenere il pagamento dell’imposta di registro, ma effettuare un’apposita comunicazione all’Agenzia delle Entrate.

Quanto e quando si paga la cedolare secca?

Le tasse su affitto della casa hanno diversi regimi di tassazione. La cedolare secca ha un’aliquota del 21% del canone di locazione annuo.

In alcuni casi è prevista una tassazione cedolare secca al 10% (detto canone concordato) nei seguenti casi:

  • comuni con carenze di disponibilità abitative (individuate dal decreto legge 551/1988);
  • comuni ad alta tensione abitativa selezionati dal Cipe.

Il pagamento della cedolare secca può avvenire in una singola rata quando il pagamento è inferiore ai 257,52€ e può essere fatto entro il 30 novembre. Se l’importo risulta essere superiore sarà necessario versare un acconto pari al 40% entro il 30 giugno, mentre il restante 60% al 30 novembre.

Chi presenta redditi IRPEF avrà un beneficio maggiore nello scegliere la cedolare secca. Al contrario chi intende usufruire di agevolazioni fiscali non potrà beneficiarne sull’IRPEF perché il reddito da locazione non si cumulerà con gli altri redditi.

Cedolare secca e contratto di affitto transitorio

Il contratto d’affitto transitorio è un contratto pensato per immobili a uso abitativo con una durata massima di 18 mesi e sul quale è possibile usufruire della cedolare secca.

Il regime della cedolare secca può essere scelto anche per gli affitti brevi. Una locazione breve ha una durata inferiore ai 30 giorni che è stipulato tra persone fisiche.

Gli immobili per cui è possibile optare per questa opzione sono le categorie catastali dall’A/1 all’A/11, ma con esclusione della categoria A/10 (uffici o studi privati).

Cedolare secca affitti 2021

Dal 1° gennaio 2021 sono cambiate alcune regole relative all’applicazione della cedolare secca con la legge di bilancio.

Il regime fiscale legato alle locazione brevi si applica per un numero massimo di quattro abitazioni. Nel caso che le locazioni siano in numero superiore l’attività svolta sarà considerata come forma imprenditoriale.

I limiti dell’applicazione riguardano anche i contratti stipulati tramite intermediari o relative piattaforma online che mettono in contatto persone.

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