Quando si decide di imbarcarsi in una compravendita immobiliare si può scegliere di avere un approccio più o meno cauto, decidendo se vale la pena prendersi qualche rischio oppure no. Per chi preferisce attuare delle logiche preventive, così da tutelarsi rispetto a eventuali incertezze e incognite, il processo di compravendita immobiliare offre uno strumento importante, ovvero la possibilità di condizionare l’accordo.
Scegliendo di condizionare la compravendita, è possibile subordinare l’efficacia o la risoluzione del contratto preliminare di compravendita (conosciuto anche come compromesso) a un evento che potrebbe realizzarsi nel prossimo futuro, in un’ottica di minimizzazione degli eventuali rischi.
Vediamo nel dettaglio di cosa si tratta.
Condizione sospensiva e condizione risolutiva
- condizione sospensiva, secondo la quale il contratto non dispiega i propri effetti fino a quando l’avvenimento futuro e incerto non si verifica. In ambito immobiliare questo può significare, ad esempio, che si è disposti ad acquistare un immobile solo a condizione di aver venduto il proprio e quindi solo dopo che si sarà trovato un compratore per l’abitazione già di proprietà si sarà obbligati ad acquistare il nuovo appartamento
- condizione risolutiva, che prevede l’efficacia del contratto solo fino a quando non si verifica uno specifico avvenimento che risolve il rapporto fra le parti. Per fare un esempio concreto relativo al settore immobiliare, si potrebbe condizionare l’obbligo di acquistare un appartamento solo nel momento in cui si verificasse l’assenza di trascrizioni pregiudizievoli (come un’ipoteca) sull’immobile
L’importanza di essere chiari
Visto che la richiesta di acquisto condizionato può generare diffidenza dal punto di vista dei venditori, in quanto genera una certa incertezza sulla possibilità che la vendita si concluda effettivamente e in modo positivo, prima di sottoporre a condizione sospensiva un accordo preliminare è bene:
- determinare in modo chiaro l’evento futuro e incerto oggetto della condizione al quale vengono subordinati gli effetti del contratto
- determinare il tempo entro il quale dovrebbe verificarsi l’evento
- determinare che cosa succede al verificarsi della condizione o al decorso del tempo in cui questa avrebbe dovuto verificarsi senza che sia avvenuta
Per fare un esempio concreto, se si decide di subordinare l’acquisto al mutuo, bisogna tener conto della sostenibilità reddituale del mutuo e non alla sua effettiva erogazione, in quanto questa avviene all’atto di rogito; deve essere quindi stabilito un termine (in genere tra i 15 ed i 30 giorni) entro il quale la proposta rimane condizionata e venditore ed acquirente vincolati all’accordo preso.
Deve essere infine stabilito che al decorso del termine, senza che sia pervenuta alcuna comunicazione da parte dell’istituto di credito, l’accordo è da intendersi risolto. Così facendo, evento, tempistiche e conseguenze sono chiari e definiti fin da subito per entrambe le parti.
La condizione riferita al mutuo
Come abbiamo accennato nel paragrafo precedente, una delle condizioni che si può porre è quella che prevede una clausola che subordina l’efficacia dell’accordo all’ottenimento di un finanziamento richiesto per acquistare l’immobile desiderato.
Secondo tale ipotesi, l’acquirente dovrà quindi porre in essere tutte le azioni che permetteranno al soggetto terzo (in questo caso la banca) di deliberare in senso positivo o negativo sulla sua richiesta di finanziamento, per poter poi sapere se l’accordo di compravendita può essere o meno concluso.
Qualora il contratto sia sottoposto a condizione sarà richiesto un documento comprovante l’avverarsi o meno della condizione, a tutela sia del venditore che del compratore, che potrà essere:
- un documento di delibera approvata che servirà a perfezionare formalmente la proposta irrevocabile di acquisto
- una lettera di diniego all’erogazione nel caso in cui l’istituto di credito decidesse di non concedere il finanziamento, con le relative motivazioni
Acquisto condizionato al mutuo: conviene?
La clausola sospensiva subordinata all’ottenimento del mutuo può essere sicuramente un utile strumento dal lato dell’acquirente, poiché permette di non impegnarsi fino a quando non si è certi di poter ottenere il finanziamento.
Questa tipologia di condizione è a esclusiva tutela del proponente acquirente e per questo non è generalmente molto gradita dai venditori, in quanto addossa su di loro tutte le incertezze inerenti la condizione dipendenti da un terzo soggetto, oltre al rischio di una sospensione della vendita dell’immobile per il periodo di avveramento della condizione e, se questa non si verifica nei termini apposti, di non vedere del tutto.
Circostanze in cui la condizione sospensiva può essere più tollerata sono, ad esempio, quelle che vedono la richiesta per immobili che sono da tempo sul mercato: in questo caso il venditore sente meno la limitazione costituita dalla condizione sospensiva di mutuo, valutandola come una possibilità di vendita di un immobile che si è rivelato difficile da commercializzare.