Cos’è il preliminare di compravendita di un immobile?

Pubblicata il 30/04/2020
preliminare compravendita

Per procedere all’acquisto di una casa, il primo passaggio necessario è quello della proposta di acquisto: tramite la proposta, si esprime l’interesse concreto per l’immobile. Se la proposta economica che viene fatta per l’immobile viene considerata consona da parte del venditore, si procede all’accettazione della proposta, che la rende valida in tutto e per tutto.

In seguito all’accettazione, la proposta si perfeziona in tutti i suoi aspetti e diventa un contratto preliminare di compravendita, aprendo a una fase successiva del processo di acquisto dell’immobile, che condurrà al rogito e infine al possesso dell’immobile. Vediamo quindi nel dettaglio cosa si intende quando si parla di “contratto preliminare di compravendita”.

Il preliminare di compravendita

Il contratto preliminare disciplina gli accordi per arrivare alla sottoscrizione del contratto definitivo, ovvero l’atto di compravendita (altrimenti detto anche rogito), che, una volta stipulato, conclude il processo di compravendita dell’immobile. Si tratta di un accordo siglato tra le parti in cui il soggetto acquirente si impegna a versare entro una determinata data l’importo stabilito per l’acquisizione dell’immobile, anticipando una somma del totale. La parte cedente, invece, si obbliga a non impegnarsi con nessun altro e a consegnare l’immobile libero e sgombro, pronto per l’accesso dell’acquirente al momento del saldo finale.

Per procedere alla fase di la redazione del preliminare è necessario essere in possesso della documentazione completa, che consiste di:

  • proposta di acquisto dell’immobile accettata. All’interno della proposta devono essere indicati i seguenti dati: consistenze (con i dati catastali dei vari subalterni), prezzo di vendita, spese condominiali, modalità di pagamento, copia degli assegni, atto di provenienza

  • informazioni sulle parti (promissario acquirente e promittente venditrice), ovvero copia dei documenti d’identità, codice fiscale e conferma dei dati di residenza

  • documentazione riguardante l’immobile (con tutta probabilità già predisposto nel momento iniziale della presa dell’incarico da parte dell’agenzia immobiliare), che consiste di visura catastale, planimetria rasterizzata e certificato di prestazione energetica

Il preliminare può essere redatto dall’agenzia immobiliare o dal notaio. Nel secondo caso, sono previste spese aggiuntive per il pagamento dell’onorario del notaio per la redazione dell’atto.

La registrazione del preliminare

Perché sia considerato valido, il contratto preliminare di compravendita va registrato presso l’Agenzia delle Entrate. Il contratto deve essere redatto in forma scritta e va registrato entro 20 giorni dalla sottoscrizione (o entro 30 giorni, se stipulato con atto notarile).

Per procedere alla registrazione, la documentazione da consegnare è la seguente:

  • due copie (minimo) del contratto preliminare di compravendita, firmate in originale

  • marche da bollo, che devono avere una data precedente o uguale alla data del preliminare. Ogni quattro facciate o ogni cento righe va affissa una marca bollo da 16,00€

  • copie firmate in originale del modulo F24 (con pagamento) e del Modello 69. All’interno dell’F24 si paga una percentuale dello 0,5% di tassazione sulle somme versate, facendo una somma tra ciò che viene versato alla proposta e al preliminare. La quota variabile dell’F24 verrà detratta dalle imposte di registro da pagare a rogito

  • documento d’identità e codice fiscale del richiedente della registrazione (acquirente)

  • eventuali allegati del preliminare, con relative marche da bollo, al costo di 2€ per ogni allegato

Indipendentemente dal prezzo della compravendita, è necessario poi pagare la somma di 200€ per l’imposta di registro fissa.

Registrazione e trascrizione: le differenze

Può capitare di sentir parlare di registrazione del contratto preliminare di compravendita in relazione a quello di trascrizione, ma si tratta di due concetti diversi. Vediamo le differenze:

  • la registrazione del preliminare è un atto obbligatorio a livello fiscale e ha la funzione di dare una data certa al contratto

  • la differenza della registrazione del preliminare, che è un atto puramente fiscale, la trascrizione vale come una vera e propria prenotazione dell’acquisto dell’immobile. Non è più soltanto un accordo privato tra acquirente e venditore, ma viene reso legalmente valido verso chiunque. Il venditore, di conseguenza, non potrà vendere l’immobile a qualcun altro, né concedere un’ipoteca sull’immobile e gli eventuali creditori del venditore non potranno iscrivere un’ipoteca sull’immobile promesso in vendita né pignorarlo

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