Regole condominiali: tutto quello che c’è da sapere

Il regolamento di condominio è l’insieme delle regole che ogni condomino deve rispettare e regola la vita del condominio indicando le norme da seguire.

La forma di questo documento è scritta e nel caso in cui non abbia questa forma, si considererà nullo. Il documento è allegato nel registro dei verbali dell’amministratore.

Vi è l’obbligo di dotarsi di un regolamento condominiale quando il numero dei condomini sia superiore a dieci. In assenza di un regolamento condominiale con più dieci condomini, ogni condomino può richiedere l'adozione di un regolamento condominiale.

Le fonti principali delle regole condominiali sono due:

• il Codice Civile dove sono fissate le regole da rispettare come quando nasce un condominio, la nomina di un amministratore, la formazione del regolamento condominiale, i criteri con cui possono essere ripartire le spese comuni e i diritti di ciascun condomino;
• la seconda fonte è il regolamento condominiale che va ad integrare le norme stabilite all’interno del Codice Civile e in alcuni casi lo può derogare.

Il regolamento di condominio può essere di tre tipi:

• nella forma contrattuale il regolamento può essere predisposto dal costruttore o approvato all'unanimità dai condomini;
• nella forma assembleare la maggioranza stabilisce il regolamento che deve essere presente all’interno di un’assemblea che rappresenti oltre i 500 millesimi delle quote millesimali;
• nella forma giudiziale quando venga adottato coattivamente e approvato da un giudice in base alla richiesta di un condomino.

Il regolamento può disciplinare l’uso delle parti, delle aree comuni e dei servizi condominiali. Il regolamento non può incidere sull’uso degli appartamenti visto che la proprietà è inviolabile.

Il regolamento contrattuale essendo predisposto dal costruttore è rinvenibile all’interno degli atti di compravendita e ogni condomino decide di aderire al momento dell’acquisto. Questa tipologia di regolamento viene definita anche convenzionale perché tende ad essere adottato da tutti i condomini.

Il regolamento contrattuale è valido per gli attuali proprietari e i futuri acquirenti dell’abitazione. Il regolamento tende a prevalere sulle norme del Codice Civile, tranne per quelle inderogabili e imperative.

Il regolamento assembleare (detto anche maggioritario) deve essere votato all’interno di un’assemblea ed approvato dalla maggioranza dei voti e dei millesimi del condominio. Ogni condomino può rivolgersi all’amministratore e richiedere l’adozione del regolamento.

Gli effetti del regolamento assembleare sono più limitati perché non è possibile incidere su:

• parti comuni;
• parti di proprietà esclusiva dei condomini;
• diritti dei singoli condomini.

Il regolamento assembleare tende ad incidere solo sui seguenti elementi:

• modalità di godimento delle cose comuni;
• divisione delle spese;
• tutela del decoro architettonico.

Come accennato in precedenza il regolamento di condominio riguarda l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese.

Vediamo insieme quali sono le principali regole condominiali:

• i dati che identifichino il condominio;
• le informazioni sulle parti comuni come le pertinenze e le parti coperte o scoperte;
• le regole del condominio per l’uso delle parti comuni che possono essere un giardino, il parcheggio o la lavanderia;
• quali sono i criteri di ripartizione delle spese tramite delle apposite tabelle per ogni tipologia di costo (ascensore, luci e riscaldamento) e il criterio di riferimento è l’uso potenziale che un condomino può farne e non a quello effettivo;
• le regole di decoro che riguardano tendenzialmente le facciate;
• il silenzio in condominio che regola la possibilità di provocare rumori intollerabili;
• il rispetto della privacy dove in condominio è limitata perché ogni condomino può richiedere all’amministratore chi non paghi le spese e l’estrazione delle fatture, mentre per altre questioni si rimanda alle norme sulla privacy;
• la partecipazione in assemblea è un tema importante perché è possibile non partecipare e delegare altri soggetti, i soggetti che non partecipano all’assemblea hanno diritto a ricevere il verbale e ad impugnare la delibera entro 30 giorni dal ricevimento del documento;
• l’uso della proprietà esclusiva permette ad ogni condomino di fare quello che desidera in casa propria salvo che il regolamento non prevede regole differenti o si interferisca con i diritti degli altri condomini;
• un regolamento di condominio, a meno che non sia stato approvato all’unanimità, non impedisce ai condomini di possedere un animale domestico;
• all’interno del regolamento sono regolati i compiti dell’assemblea che possono riguardare la nomina o la revoca di un amministratore, l’approvazione del preventivo e la ripartizione delle spese, l’approvazione del rendiconto annuale, decidere sulle opere straordinarie da realizzare e valutare la gestione di un’eventuale lite giudiziaria tra i condomini;
• per le spese condominiali non pagate è possibile inviare una richiesta di pagamento ai soggetti che non hanno effettuato il pagamento e nel caso in cui il fornitore non riesca a recuperare i soldi da questi, potrà agire nei confronti degli altri condomini che risponderanno solo per la propria quota in base alle tabelle millesimali.

In caso di violazione delle regole condominiali è possibile ricorrere al giudice. La violazione di regole condominiali riguardano il diritto privato e il giudice si occuperà di emanare sentenze.

L’amministratore può intervenire solo in caso di dispute tra i condomini e solo in caso di violazione di una delle norme del regolamento condominiale.