Regole condominiali: tutto quello che c’è da sapere

Aggiornata il 24/08/2021da Redazione

Le regole condominiali costituiscono il regolamento di condominio. All’interno del regolamento di condominio sono presenti tutte le norme condominiali da rispettare per il quieto vivere.

Vediamo insieme come funziona il regolamento condominiale e che ruolo giocano nella vita dei condomini.

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Che cos’è il regolamento condominiale

Il regolamento di condominio è l’insieme delle regole che ogni condomino deve rispettare e regola la vita del condominio indicando le norme da seguire.

La forma di questo documento è scritta e nel caso in cui non abbia questa forma, si considererà nullo. Il documento è allegato nel registro dei verbali dell’amministratore.

Vi è l’obbligo di dotarsi di un regolamento condominiale quando il numero dei condomini sia superiore a dieci. In assenza di un regolamento condominiale con più dieci condomini, ogni condomino può richiedere l'adozione di un regolamento condominiale.

Le fonti principali delle regole condominiali sono due:

  • il Codice Civile dove sono fissate le regole da rispettare come quando nasce un condominio, la nomina di un amministratore, la formazione del regolamento condominiale, i criteri con cui possono essere ripartire le spese comuni e i diritti di ciascun condomino;
  • la seconda fonte è il regolamento condominiale che va ad integrare le norme stabilite all’interno del Codice Civile e in alcuni casi lo può derogare.
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Le tipologie di regolamento condominiale

Il regolamento di condominio può essere di tre tipi:

  • nella forma contrattuale il regolamento può essere predisposto dal costruttore o approvato all'unanimità dai condomini;
  • nella forma assembleare la maggioranza stabilisce il regolamento che deve essere presente all’interno di un’assemblea che rappresenti oltre i 500 millesimi delle quote millesimali;
  • nella forma giudiziale quando venga adottato coattivamente e approvato da un giudice in base alla richiesta di un condomino.

Il regolamento può disciplinare l’uso delle parti, delle aree comuni e dei servizi condominiali. Il regolamento non può incidere sull’uso degli appartamenti visto che la proprietà è inviolabile.

Il regolamento contrattuale essendo predisposto dal costruttore è rinvenibile all’interno degli atti di compravendita e ogni condomino decide di aderire al momento dell’acquisto. Questa tipologia di regolamento viene definita anche convenzionale perché tende ad essere adottato da tutti i condomini.

Il regolamento contrattuale è valido per gli attuali proprietari e i futuri acquirenti dell’abitazione. Il regolamento tende a prevalere sulle norme del Codice Civile, tranne per quelle inderogabili e imperative.

Il regolamento assembleare (detto anche maggioritario) deve essere votato all’interno di un’assemblea ed approvato dalla maggioranza dei voti e dei millesimi del condominio. Ogni condomino può rivolgersi all’amministratore e richiedere l’adozione del regolamento.

Gli effetti del regolamento assembleare sono più limitati perché non è possibile incidere su:

  • parti comuni;
  • parti di proprietà esclusiva dei condomini;
  • diritti dei singoli condomini.

Il regolamento assembleare tende ad incidere solo sui seguenti elementi:

  • modalità di godimento delle cose comuni;
  • divisione delle spese;
  • tutela del decoro architettonico.

Che cosa contiene il regolamento condominiale

Come accennato in precedenza il regolamento di condominio riguarda l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese.

Vediamo insieme quali sono le principali regole condominiali:

  • i dati che identifichino il condominio;
  • le informazioni sulle parti comuni come le pertinenze e le parti coperte o scoperte;
  • le regole del condominio per l’uso delle parti comuni che possono essere un giardino, il parcheggio o la lavanderia;
  • quali sono i criteri di ripartizione delle spese tramite delle apposite tabelle per ogni tipologia di costo (ascensore, luci e riscaldamento) e il criterio di riferimento è l’uso potenziale che un condomino può farne e non a quello effettivo;
  • le regole di decoro che riguardano tendenzialmente le facciate;
  • il silenzio in condominio che regola la possibilità di provocare rumori intollerabili;
  • il rispetto della privacy dove in condominio è limitata perché ogni condomino può richiedere all’amministratore chi non paghi le spese e l’estrazione delle fatture, mentre per altre questioni si rimanda alle norme sulla privacy;
  • la partecipazione in assemblea è un tema importante perché è possibile non partecipare e delegare altri soggetti, i soggetti che non partecipano all’assemblea hanno diritto a ricevere il verbale e ad impugnare la delibera entro 30 giorni dal ricevimento del documento;
  • l’uso della proprietà esclusiva permette ad ogni condomino di fare quello che desidera in casa propria salvo che il regolamento non prevede regole differenti o si interferisca con i diritti degli altri condomini;
  • un regolamento di condominio, a meno che non sia stato approvato all’unanimità, non impedisce ai condomini di possedere un animale domestico;
  • all’interno del regolamento sono regolati i compiti dell’assemblea che possono riguardare la nomina o la revoca di un amministratore, l’approvazione del preventivo e la ripartizione delle spese, l’approvazione del rendiconto annuale, decidere sulle opere straordinarie da realizzare e valutare la gestione di un’eventuale lite giudiziaria tra i condomini;
  • per le spese condominiali non pagate è possibile inviare una richiesta di pagamento ai soggetti che non hanno effettuato il pagamento e nel caso in cui il fornitore non riesca a recuperare i soldi da questi, potrà agire nei confronti degli altri condomini che risponderanno solo per la propria quota in base alle tabelle millesimali.

Chi fa rispettare il regolamento condominiale

In caso di violazione delle regole condominiali è possibile ricorrere al giudice. La violazione di regole condominiali riguardano il diritto privato e il giudice si occuperà di emanare sentenze.

L’amministratore può intervenire solo in caso di dispute tra i condomini e solo in caso di violazione di una delle norme del regolamento condominiale.

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