Regole condominiali: tutto quello che c’è da sapere

Il regolamento di condominio è l’insieme delle regole che ogni condomino deve rispettare e regola la vita del condominio indicando le norme da seguire.

Il regolamento condominiale è essenziale per la gestione degli spazi comuni presenti nel condominio, e ha delle implicazioni economiche sui singoli condomini.

La forma di questo documento è scritta e nel caso in cui non abbia questa forma, si considererà nullo. Il documento è allegato nel registro dei verbali dell'assemblea condominiale e viene inviato a tutti i condomini.

Tutti i condomini sono tenuti a rispettare il regolamento condominale. In caso di locazione dell'appartamento sarà responsabilità del proprietario far rispettare le regole condominiali all’inquilino. In caso di una ripetuta violazione delle regole condominiali, può sopraggiungere la risoluzione del contratto di locazione.

Vi è l’obbligo di dotarsi di un regolamento condominiale quando il numero dei condomini sia superiore a dieci. In assenza di un regolamento condominiale con più dieci condomini, ogni condomino può richiedere l'adozione di un regolamento condominiale. Inoltre la presenza di un amministratore di condominio è obbligatoria nel caso in cui siano presenti più di otto condomini.

Le fonti principali delle regole condominiali sono due:

• il Codice Civile dove sono fissate le regole da rispettare come quando nasce un condominio, la nomina di un amministratore, la formazione del regolamento condominiale, i criteri con cui possono essere ripartire le spese comuni e i diritti di ciascun condomino;
• la seconda fonte è il regolamento condominiale che va ad integrare le norme stabilite all’interno del Codice Civile e in alcuni casi lo può derogare.

Il regolamento di condominio può essere di tre tipi:

• nella forma contrattuale il regolamento può essere predisposto dal costruttore o approvato all'unanimità dai condomini;
• nella forma assembleare la maggioranza stabilisce il regolamento che deve essere presente all’interno di un’assemblea che rappresenti oltre i 500 millesimi delle quote millesimali;
• nella forma giudiziale quando venga adottato coattivamente e approvato da un giudice in base alla richiesta di un condomino.

La natura contrattuale del regolamento incide sui diritti dei singoli condomini sulle parti comuni e, in alcuni casi, sulla proprietà esclusiva di ciascuno.

Il regolamento può disciplinare l’uso delle parti, delle aree comuni e dei servizi condominiali. Il regolamento non può incidere sull’uso degli appartamenti visto che la proprietà è inviolabile.

Il regolamento contrattuale essendo predisposto dal costruttore è rinvenibile all’interno degli atti di compravendita e ogni condomino decide di aderire al momento dell’acquisto. Questa tipologia di regolamento viene definita anche convenzionale perché tende ad essere adottato da tutti i condomini.

Il regolamento contrattuale è valido per gli attuali proprietari e i futuri acquirenti dell’abitazione. Il regolamento tende a prevalere sulle norme del Codice Civile, tranne per quelle inderogabili e imperative. Solitamente è predisposto dal proprietario originario dello stabile (che spesso coincide con il costruttore).

Dal momento che tale regolamento può contenere delle limitazioni alla proprietà esclusiva e vincola anche i successivi acquirenti, è necessario che venga accettato per iscritto.

Il regolamento assembleare (detto anche maggioritario) deve essere votato all’interno di un’assemblea ed approvato dalla maggioranza dei voti e dei millesimi del condominio. Ogni condomino può rivolgersi all’amministratore e richiedere l’adozione del regolamento.

Gli effetti del regolamento assembleare sono più limitati perché non è possibile incidere su:

• parti comuni;
• parti di proprietà esclusiva dei condomini;
• diritti dei singoli condomini.

Il regolamento assembleare tende ad incidere solo sui seguenti elementi:

• modalità di godimento delle cose comuni;
• divisione delle spese;
• tutela del decoro architettonico.

Come accennato in precedenza il regolamento di condominio riguarda l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese.

Vediamo insieme quali sono le principali regole condominiali:

• i dati che identifichino il condominio;
• le informazioni sulle parti comuni come le pertinenze e le parti coperte o scoperte;
• le regole del condominio per l’uso delle parti comuni che possono essere un giardino, il parcheggio o la lavanderia;
• quali sono i criteri di ripartizione delle spese tramite delle apposite tabelle per ogni tipologia di costo (ascensore, luci e riscaldamento) e il criterio di riferimento è l’uso potenziale che un condomino può farne e non a quello effettivo;
• le regole di decoro che riguardano tendenzialmente le facciate;
• il silenzio in condominio che regola la possibilità di provocare rumori intollerabili;
• il rispetto della privacy dove in condominio è limitata perché ogni condomino può richiedere all’amministratore chi non paghi le spese e l’estrazione delle fatture, mentre per altre questioni si rimanda alle norme sulla privacy;
• la partecipazione in assemblea è un tema importante perché è possibile non partecipare e delegare altri soggetti, i soggetti che non partecipano all’assemblea hanno diritto a ricevere il verbale e ad impugnare la delibera entro 30 giorni dal ricevimento del documento;
• l’uso della proprietà esclusiva permette ad ogni condomino di fare quello che desidera in casa propria salvo che il regolamento non prevede regole differenti o si interferisca con i diritti degli altri condomini;
• un regolamento di condominio, a meno che non sia stato approvato all’unanimità, non impedisce ai condomini di possedere un animale domestico;
• all’interno del regolamento sono regolati i compiti dell’assemblea che possono riguardare la nomina o la revoca di un amministratore, l’approvazione del preventivo e la ripartizione delle spese, l’approvazione del rendiconto annuale, decidere sulle opere straordinarie da realizzare e valutare la gestione di un’eventuale lite giudiziaria tra i condomini;
• per le spese condominiali non pagate è possibile inviare una richiesta di pagamento ai soggetti che non hanno effettuato il pagamento e nel caso in cui il fornitore non riesca a recuperare i soldi da questi, potrà agire nei confronti degli altri condomini che risponderanno solo per la propria quota in base alle tabelle millesimali.

Il regolamento condominiale non può impedire ai condomini di avere animali domestici, come previsto dal Codice Civile. Ogni clausola, presente all’interno del regolamento di condominio, che vieta la detenzione di animali domestici, è da considerarsi nulla.

Quindi è possibile detenere animali di compagnia, come cani e gatti, tuttavia la legge vieta di detenere animali pericolosi.

In caso di violazione delle regole condominiali è possibile ricorrere al giudice. La violazione di regole condominiali riguardano il diritto privato e il giudice si occuperà di emanare sentenze.

L’amministratore ha l’onere di far osservare il regolamento. Per far cessare gli abusi dei condomini che non rispettano le clausole, l’amministratore può agire in giudizio.

Inoltre, se previsto dal regolamento, l’amministratore può applicare delle sanzioni fino ad 800€ per la reiterata violazione del regolamento condominiale. Tuttavia la sanzione deve essere deliberata dall'assemblea condominiale.

In media, la spesa mensile per il condominio è di circa 100 euro per una casa di medie dimensioni situata in un condominio che ospita circa 20 famiglie.

Questi costi sono finalizzati a coprire le spese di gestione delle aree comuni, come la manutenzione del giardino, la pulizia delle scale, e l'illuminazione esterna.