Il calcolo dei vani catastali è fondamentale per determinare la rendita catastale di un immobile. Questa rendita serve come base imponibile per calcolare imposte come l’IMU, la TASI o le spese notarili.
Conoscere la consistenza catastale, quindi, aiuta a valutare i costi complessivi legati all'acquisto o alla gestione di una casa.
La suddivisione dei vani catastali
I vani catastali non corrispondono esattamente alle stanze fisiche di un’abitazione, ma sono classificati in base a criteri specifici stabiliti dal catasto. Gli immobili del gruppo A (abitazioni) vengono suddivisi in:
- Vani principali: stanze come soggiorni, camere da letto e cucine.
- Accessori diretti: locali funzionali come ingressi, bagni e corridoi.
- Accessori indiretti: spazi complementari, come cantine e soffitte.
- Dipendenze: aree esterne come terrazze, portici e giardini.
Vediamo nel dettaglio come queste categorie influiscono sul calcolo.
I vani principali
I vani principali sono spazi abitabili come camere da letto, soggiorni o cucine. Ognuno di questi viene calcolato come un vano intero se la superficie non supera i 20 metri quadrati. Se la superficie eccede questo limite, si considera l’eccedenza proporzionalmente alla superficie consentita dal catasto.
Per comprendere meglio prendiamo ad esempio un soggiorno da 25 m² che sarà quindi calcolato in questo modo: 1 vano + 5/20 = 1,25 vani.
Gli accessori diretti
Gli accessori diretti, come bagni, corridoi o ingressi, hanno un peso minore nel calcolo dei vani catastali. Ogni accessorio diretto equivale a 1/3 di vano.
Ad esempio: 1 bagno + 1 corridoio + 1 ingresso = ⅓ + ⅓ + ⅓ = 1 vano.
Gli accessori indiretti
Spazi come cantine, soffitte o lavatoi sono considerati accessori indiretti e contribuiscono al calcolo come 1/4 di vano ciascuno.
Ad esempio: 1 cantina e 1 soffitta = ¼ + ¼ =0,5 vani.
Le dipendenze
Come calcolare i vani catastali
Immaginiamo un appartamento con le seguenti caratteristiche:
- 2 camere da 17 m²;
- 1 soggiorno da 22 m²;
- 1 cucina abitabile da 12 m²;
- 1 bagno;
- 1 corridoio;
- 1 ingresso;
- 1 cantina;
- 1 terrazza.
Calcolo:
- Camere: 2 vani (2 x 1);
- Soggiorno: 1 vano + eccedenza (22−20) / 20 = 0,1 quindi 1,1 vani;
- Cucina: 1 vano;
- Bagno: 0,33 vani;
- Corridoio: 0,33 vani;
- Ingresso:0,33 vani;
- Cantina: 0,25 vani;
- Terrazza: incide per il 3% del totale;
A questo punto sommiamo i vani:
Totale senza terrazza = 2 + 1,1 + 1 + 0,33 + 0,33 + 0,33 + 0,25 = 5,34.
Terrazza = 5,34 × 0,03 = 0,16.
Totale: 5,34 + 0,16 = 5,5 vani catastali.