Comprare casa all'asta occupata: cosa fare

Aggiornata il 01/04/2021da Redazione

Tra i vari rischi del comprare una casa all'asta occupata c’è sicuramente quello che la casa sia occupata.

Questa dicitura significa appunto che l’immobile non è libero e che nel momento in cui si acquista la casa e ne si diventa proprietari, non sarà possibile nell’immediato utilizzarne gli spazi, perché questi sono già abitati da qualcun altro.

Prima di tutto, è chiaro che la soluzione principale per non comprare una casa all’asta occupata è giocare d’anticipo, per evitare il problema dal principio.

Prima di partecipare all’asta, bisognerebbe verificare se e da chi è occupato l’immobile. Ciò si può fare contattando il custode giudiziario e organizzando una visita alla casa così da assicurarsi che non ci siano spiacevoli sorprese future.

In ogni caso, se si decide comunque di proseguire nell’acquisto di un’immobile occupato, ci sono dei modi per superare il problema. Tuttavia, bisogna tenere conto che prima che questo si risolva, potrebbe passare del tempo. Normalmente fino a sei mesi ma, nel peggiore dei casi, anni.

I tempi della liberazione possono infatti variare a seconda di diversi fattori, dal momento che ci sono motivi differenti per cui un’immobile potrebbe risultare occupato.

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Se l’immobile è occupato dall’esecutato

Innanzi tutto, possibilità piuttosto comune tra i casi di occupazione, è che l’immobile sia occupato dall’esecutato stesso. Se è proprio questo il caso, allora di base non dovrebbe essere né troppo difficile né lungo il processo di liberazione degli spazi.

Infatti, l’aggiudicazione dell’asta giudiziaria rappresenta già di per sé la necessità e l’ordine di lasciare libero l’immobile da parte dell’esecutato.

Qualora non sia così, e l’esecutato si rifiutasse di lasciare l’immobile, allora la faccenda potrebbe farsi più lunga e complessa del previsto.

Il primo passo sarebbe quello di cercare di raggiungere un accordo informale con il vecchio proprietario (o l’inquilino abusivo che sta occupando l’immobile). Se non si riesce, inizia un iter più lungo per liberarsi dell’occupante.

Si può da subito far valere il titolo esecutivo nei confronti dell’occupante mandando una lettera di diffida.

Se non viene rispettato il termine ultimo, allora si può inviare l’atto di precetto di rilascio dell’immobile e la copia del decreto di trasferimento firmata dal giudice.

Infine, se ancora la casa non è stata lasciata da parte di chi la occupa, si può procedere all’esecuzione forzata della liberazione dell’immobile. Se necessario, si può ricorrere anche all’aiuto delle forze dell’ordine.

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Se l’immobile è occupato da inquilini con contratto

Qualora invece ad abitare l’immobile non sia l’esecutato stesso, ma siano altri individui attraverso contratto, prima di tutto occorre verificare quando il contratto di locazione è stato stipulato.

In particolare, se prima o dopo il della trascrizione del pignoramento, cioè dell'atto con cui è iniziato il processo esecutivo di espropriazione forzata dell’immobili.

Nel primo caso, può essere infatti che l’immobile sia oggetto ad affitto con un contratto di locazione regolare, per cui l’inquilino ha diritto a rimanere. Bisognerà dunque attendere i tempi di scadenza, seppure siano limitati.

Al passaggio di proprietà, gli inquilini saranno comunque tenuti a rispettare il loro impegno di liberare l’immobile nei tempi stabiliti. Altrimenti, un’ulteriore possibilità è quella di accordarsi in maniera diversa direttamente con loro, modificando gli accordi.

Se però, ossia nel secondo caso, il contratto di locazione è stato stipulato dal vecchio proprietario a posteriori del pignoramento, allora il discorso è diverso.

In questa particolare circostanza infatti il nuovo proprietario ha il pieno potere decisionale e può richiedere legittimamente che l’inquilino abbandoni l’immobile in cui si trova, perché gli inquilini sono adesso abusivi.

Qualora gli inquilini si oppongano, la procedura è sempre la stessa: bisogna prima notificare all'inquilino indesiderato il titolo, l’atto di precetto e se l’occupazione persiste ancora, il preavviso di rilascio. Infine eventualmente, proseguire con la liberazione forzata dell’immobile.

Se l’immobile è occupato anche da un minorenne

Si possono infine subire maggiori rallentamenti nei tempi di liberazione dell’immobile quando all’interno ci vive un minorenne. Nei casi peggiori bisognerà aspettare il raggiungimento della maggiore età di quest’ultimo.

L’acquisto di una casa all’asta può comportare l’inconveniente, per il nuovo proprietario, che questa sia occupata. Per questo è sempre meglio prevenire il problema, accertandosi prima della situazione e delle condizioni di vendita dell’immobile per prepararsi all’evenienza e alle possibili conseguenze.

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