Reperire i documenti per vendere casa è il primo passo fondamentale per garantire una transazione sicura, veloce e al riparo da sanzioni. Prima di mettere in vendita l'immobile, è importante verificare la conformità catastale: la corrispondenza tra lo stato di fatto della casa e quanto risulta depositato al Catasto nella planimetria.
È un controllo richiesto dalla normativa (art. 29, comma 1-bis, DL 78/2010) e dichiarato dal venditore nell'atto di vendita: una difformità scoperta durante la trattativa può farla rallentare o saltare.
Se sull'immobile grava ancora un mutuo, serve inoltre il conteggio estintivo e, una volta saldato il debito, la documentazione per la cancellazione dell'ipoteca. Per avere una visione d'insieme dell'intero iter, ti consigliamo di consultare la nostra guida pilastro Tutti i passi per vendere casa.
Certificazioni obbligatorie per vendere casa: quali avere
- Elenco dei documenti per vendere casa
- La certificazione di conformità degli impianti
- L'attestazione di prestazione energetica (APE)
- Il certificato di destinazione urbanistica (CDU)
- Segnalazione certificata di agibilità
- Il titolo edificatorio abilitativo
- L'atto di provenienza
- La visura e la planimetria catastale: la conformità catastale
- I documenti del mutuo residuo, se presente un'ipoteca
- Il regolamento di condominio
- La dichiarazione di pagamento delle spese condominiali
- La visura camerale dell'agenzia immobiliare
- Documenti riguardanti il proprietario
Elenco dei documenti per vendere casa
Questa tabella riepilogativa offre una panoramica rapida della documentazione che dovrai preparare (o richiedere ai vari professionisti) per arrivare preparato al momento del rogito notarile.
| Documento | A cosa serve | Dove si ottiene |
|---|---|---|
| Atto di provenienza | Attesta il diritto di proprietà (compravendita, successione, donazione) | Archivio personale o notaio che ha rogato l'atto |
| Visura e planimetria catastale | Identificano l'immobile e la sua distribuzione interna | Agenzia delle Entrate, anche online |
| Verifica di conformità catastale | Controlla che lo stato di fatto corrisponda alla planimetria depositata | Tecnico abilitato (geometra, architetto, ingegnere) |
| APE (Attestato di Prestazione Energetica) | Attesta la classe energetica, obbligatorio fin dall'annuncio | Tecnico certificatore abilitato |
| Certificazione di conformità degli impianti | Attesta la regolarità degli impianti | Tecnico specializzato/ditta installatrice |
| Segnalazione certificata di agibilità | Attesta l'idoneità abitativa dell'immobile | Archivio personale o Comune |
| Titolo edificatorio abilitativo | Richiesto per nuove costruzioni o ristrutturazioni rilevanti | Comune |
| Documenti del mutuo residuo (se presente) | Conteggio estintivo e cancellazione dell'ipoteca | Banca mutuante |
| Regolamento di condominio e spese | Obbligatorio con più di 11 condomini | Amministratore di condominio |
| Documenti personali del venditore | Identità e legittimazione a vendere | Comune, documenti personali |
La certificazione di conformità degli impianti
Per vendere un immobile è opportuno disporre della Dichiarazione di Conformità (DiCo) o della Dichiarazione di Rispondenza (DiRi) per gli impianti idraulico, termico, elettrico e del gas.
Non è un documento strettamente vincolante per la validità dell'atto di vendita notarile (le parti possono accordarsi per vendere la casa con impianti "non a norma", specificandolo chiaramente nel contratto), ma fornirlo garantisce trasparenza e aumenta il valore commerciale del bene.
L'attestazione di prestazione energetica (APE)
L'APE è il documento che descrive le caratteristiche energetiche dell'edificio assegnandogli una classe (da A4 a G). A differenza di altri documenti che servono solo al notaio, l'APE è obbligatorio fin dal primo giorno: la classe e l'indice di prestazione energetica devono essere indicati in qualsiasi annuncio immobiliare.
Ha una validità massima di 10 anni, a patto che non vengano eseguiti lavori che modifichino l'efficienza della casa.
Il certificato di destinazione urbanistica (CDU)
Segnalazione certificata di agibilità
Il titolo edificatorio abilitativo
L'atto di provenienza
La visura e la planimetria catastale: la conformità catastale
La visura e la planimetria catastale non servono solo a calcolare le tasse e ricavare dati per i Coefficienti per il calcolo del valore catastale o capire Come si calcola la superficie commerciale di un immobile. Sono essenziali per la conformità catastale.
Introdotta a pena di nullità dell'atto, la conformità impone che i disegni depositati al Catasto siano l'esatta fotografia di come è fatta la casa oggi. Aver abbattuto un tramezzo o spostato una porta senza comunicarlo rende l'immobile difforme. In caso di difformità (oggi in parte semplificate dal recente Decreto Salva Casa 2024 per piccole tolleranze costruttive), è necessario incaricare un tecnico per una pratica di sanatoria o aggiornamento della planimetria prima di poter rogitare.
I documenti del mutuo residuo, se presente un'ipoteca
Un tema centrale e spesso trascurato: se hai ancora un mutuo in corso sulla casa che stai vendendo, dovrai estinguerlo al momento del rogito. Per farlo serve un documento formale della tua banca: il conteggio estintivo, che calcola esattamente il debito residuo al giorno della firma notarile.
Una volta estinto il debito (con gli assegni dell'acquirente), la banca avvierà le pratiche per la cancellazione dell'ipoteca, di solito tramite l'iter telematico semplificato gratuito previsto dalla "Legge Bersani".
Il regolamento di condominio
La dichiarazione di pagamento delle spese condominiali
La visura camerale dell'agenzia immobiliare
Documenti riguardanti il proprietario
Oltre ai documenti sull'immobile, ogni comproprietario deve fornire:
-
Documento di identità in corso di validità e Codice Fiscale.
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Certificato di stato civile, estratto di matrimonio o eventuale convenzione patrimoniale (separazione dei beni).
-
Se l'immobile è posseduto da una società: visura camerale storica, statuto e delibera che autorizza la vendita.
Verificare la conformità catastale e preparare tutta la documentazione richiede tempo, attenzione e competenze tecniche che non lasciano spazio a errori. Un agente Dove.it ti segue in questa fase, reperendo i documenti necessari e verificandoli per te, a zero commissioni per chi vende.
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