Comproprietà immobile: i diritti e i doveri

Aggiornata il 30/07/2021da Redazione

In una casa in comproprietà si condividono dei diritti e doveri con altri proprietari della stessa unità immobiliare. Sono diversi i problemi che possono sorgere legati alla divisione delle spese, la decisione di vendere casa o l’utilizzo.

Vediamo insieme come funziona la comproprietà di un immobile e quali sono i diritti e i doveri da rispettare.

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Cosa comporta un immobile in comproprietà

In un immobile in comunione vi sono più proprietari con delle quote di proprietà divise in percentuali. La proprietà è unica ed è necessario riconoscere i diritti di proprietà degli altri comproprietari.

La comproprietà di un immobile si può generare per diverse situazioni.

Nel caso di eredità il donante lascia agli eredi un immobile. Gli eredi riceveranno una quota di comproprietà dell’immobile pari alla percentuale stabilita per legge. Nel caso di una famiglia con due figli dove muoia il padre, la moglie acquisirà una quota ideale pari al 50% della proprietà del bene, mentre i due figli riceveranno ognuno il 25%.

Un secondo caso che si può presentare è una multiproprietà derivante da un accordo fra le parti. L’accordo può avvenire quando si decida di acquistare insieme una stessa unità immobiliare. Ad esempio una coppia di sposi decide di acquisire un immobile, ma avendo il regime della separazione dei beni, decidono ognuno di acquisire una quota del 50%.

Il terzo caso che si può presentare è la comunione legale tra i due coniugi. La comunione legale si instaura al momento delle nozze, è automatica e si raccolgono all’interno tutti i beni acquistati dal momento del matrimonio fino al momento della morte di uno dei coniugi o alla separazione. La coppia dovrà optare espressamente per il regime della separazione dei beni.

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I diritti d’uso di un’abitazione in comproprietà

I diritti e i doveri che un comproprietario deve seguire sono:

  • non pregiudicare il bene causando danni o la distruzione dell’immobile;
  • non alterare la destinazione d’uso salvo un accordo raggiunto fra le parti;
  • permettere il pari utilizzo da tutti i comproprietari.

Nel caso in cui uno dei comproprietari decidesse di denunciare un abuso da parte di un altro comproprietario, potrà richiedere la cessazione d’uso e un’indennità. Per fare ciò sarà necessario l’intervento del giudice.

Un uso dell’immobile pari non è sempre possibile perché in alcuni periodi un comproprietario farà un uso più intenso dell’abitazione. È buona prassi scrivere un accordo sulle modalità di utilizzo del bene.

Amministrazione e spese

Ogni comproprietario di una casa ha l’obbligo di partecipare in proporzione alla proprio quota alle spese approvate dai comproprietari con la maggioranza delle quote. È possibile stipulare un accordo per sostenere le spese in maniera differente rispetto alle quote di proprietà.

Le spese per l’ordinaria amministrazione possono essere sostenute da uno dei proprietari e rimborsate dagli altri successivamente.

Per le spese di straordinaria amministrazione è necessario che ogni comproprietario possa dare l’approvazione. L’approvazione sarà di carattere unanime. Per le innovazioni dell’immobile è richiesta una maggioranza qualificata da parte di proprietari con almeno i 2/3 delle quote.

Possono essere realizzati inoltre dei lavori sull’immobile con lo scopo di migliorare il godimento del bene. Le spese dovranno essere stabilite previo accordo fra le parti, salvo che il comproprietario non decida di sostenere il costo in modo individuale.

Come uscire dalla comproprietà

Uno dei comproprietari potrebbe avere il desiderio di non voler più sottostare alla comproprietà. Tramite il giudice è possibile procedere alla divisione dell’immobile.

Le opzioni che saranno valutate dal giudice sono:

  • divisione in natura;
  • vendita della quota agli altri comproprietari;
  • l’attribuzione del bene ad uno dei comproprietari con relativo passaggio di quote;
  • vendita all’asta con divisione del ricavato da parte dei comproprietari in proporzione alle loro quote.
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