In una casa in comproprietà si condividono dei diritti e doveri con altri proprietari della stessa unità immobiliare. Sono diversi i problemi che possono sorgere legati alla divisione delle spese, la decisione di vendere casa o l’utilizzo.
Vediamo insieme come funziona la comproprietà di un immobile e quali sono i diritti e i doveri da rispettare.
Comproprietà immobile: i diritti e i doveri
Cosa comporta un immobile in comproprietà
In un immobile in comunione vi sono più proprietari con delle quote di proprietà divise in percentuali. La proprietà è unica ed è necessario riconoscere i diritti di proprietà degli altri comproprietari.
La comproprietà di un immobile si può generare per diverse situazioni.
Nel caso di eredità il donante lascia agli eredi un immobile. Gli eredi riceveranno una quota di comproprietà dell’immobile pari alla percentuale stabilita per legge. Nel caso di una famiglia con due figli dove muoia il padre, la moglie acquisirà una quota ideale pari al 50% della proprietà del bene, mentre i due figli riceveranno ognuno il 25%.
Un secondo caso che si può presentare è una multiproprietà derivante da un accordo fra le parti. L’accordo può avvenire quando si decida di acquistare insieme una stessa unità immobiliare. Ad esempio una coppia di sposi decide di acquisire un immobile, ma avendo il regime della separazione dei beni, decidono ognuno di acquisire una quota del 50%.
La comproprietà può quindi essere di 2 tipologie:
- La comunione ereditaria;
- La comunione ordinaria.
Il terzo caso che si può presentare è la comunione legale tra i due coniugi. La comunione legale si instaura al momento delle nozze, è automatica e si raccolgono all’interno tutti i beni acquistati dal momento del matrimonio fino al momento della morte di uno dei coniugi o alla separazione. La coppia dovrà optare espressamente per il regime della separazione dei beni.
I diritti d’uso di un’abitazione in comproprietà
La norma che regola l’utilizzo della comproprietà immobiliare è l’articolo 1102 del codice civile. Da questo articolo conseguono i diritti e i doveri che un comproprietario deve seguire:
- non pregiudicare il bene causando danni o la distruzione dell’immobile;
- non alterare la destinazione d’uso salvo un accordo raggiunto fra le parti;
- permettere il pari utilizzo da tutti i comproprietari.
Nel caso in cui uno dei comproprietari decidesse di denunciare un abuso da parte di un altro comproprietario, potrà richiedere la cessazione d’uso e un’indennità. Per fare ciò sarà necessario l’intervento del giudice.
Un uso dell’immobile pari non è sempre possibile perché in alcuni periodi un comproprietario farà un uso più intenso dell’abitazione. È buona prassi scrivere un accordo sulle modalità di utilizzo del bene.
Amministrazione e spese
Ogni comproprietario di una casa ha l’obbligo di partecipare in proporzione alla proprio quota alle spese approvate dai comproprietari con la maggioranza delle quote. È possibile stipulare un accordo per sostenere le spese in maniera differente rispetto alle quote di proprietà.
Le spese per l’ordinaria amministrazione possono essere sostenute da uno dei proprietari e rimborsate dagli altri successivamente.
Per le spese di straordinaria amministrazione è necessario che ogni comproprietario possa dare l’approvazione. L’approvazione sarà di carattere unanime. Per le innovazioni dell’immobile è richiesta una maggioranza qualificata da parte di proprietari con almeno i 2/3 delle quote.
Possono essere realizzati inoltre dei lavori sull’immobile con lo scopo di migliorare il godimento del bene. Le spese dovranno essere stabilite previo accordo fra le parti, salvo che il comproprietario non decida di sostenere il costo in modo individuale.
Come uscire dalla comproprietà
Uno dei comproprietari potrebbe avere il desiderio di non voler più sottostare alla comproprietà. Tramite il giudice è possibile procedere alla divisione dell’immobile.
Le opzioni che saranno valutate dal giudice sono:
- divisione in natura;
- vendita della quota agli altri comproprietari;
- l’attribuzione del bene ad uno dei comproprietari con relativo passaggio di quote;
- vendita all’asta con divisione del ricavato da parte dei comproprietari in proporzione alle loro quote.
Violazione della comproprietà
Se un comproprietario viola le norme precedentemente menzionate, il comproprietario che si sente leso nei propri diritti ha l'opportunità di appellarsi alla giustizia, chiedendo la cessazione dell'uso improprio. Questo tipo di procedimento legale è noto come azione possessoria e può manifestarsi sotto due forme:
- Azione di reintegrazione (articolo 1168 del codice civile): Viene esercitata nel caso in cui si verifichi uno spoglio dell'uso o della proprietà mediante azioni violente o clandestine.
- Azione di manutenzione (articolo 1170 del codice civile): Questa azione è prevista per interrompere molestie o interferenze. Nel dettaglio, può servire a ristabilire il possesso nel caso di spoglio avvenuto senza violenza o segretezza (come specificato nei commi 2 e 3 dell'articolo).
È importante agire entro un anno dall'avvenuto spoglio o da quando lo spoglio sarebbe potuto essere rilevato con ordinaria diligenza. Spetta al richiedente dimostrare di aver intrapreso le azioni legali in modo tempestivo. Un punto di riferimento normativo pertinente è l'Ordinanza della Cassazione n. 23870/2021.
Vendita della comproprietà immobiliare
Generalmente, il termine della comproprietà di un bene immobiliare avviene attraverso una vendita concordata da tutti i comproprietari. Per vendere l'intero immobile, infatti, è richiesto il consenso unanime: i comproprietari devono firmare il contratto di vendita congiuntamente presso un notaio, non essendo sufficiente una decisione presa dalla maggioranza.
Situazioni di impasse si verificano quando uno o più comproprietari si oppongono alla vendita, spesso a causa di una valutazione del prezzo ritenuta non congrua o dal desiderio di acquisire interamente la proprietà.
In queste circostanze, ciascun comproprietario ha la facoltà di vendere solo la propria quota di proprietà, soluzione generalmente percorribile nei casi di comunione ordinaria. Tuttavia, trovare un compratore interessato a una quota indivisa di proprietà si rivela spesso un'impresa ardua. Una valida alternativa è rappresentata dalla divisione giudiziale, processo che si inizia citando in giudizio tutti i comproprietari e tentando inizialmente una mediazione. Il tribunale sarà poi chiamato a decidere se procedere con la divisione materiale del bene, assegnarlo integralmente a uno dei comproprietari o disporre la vendita all'asta.
Pignoramento della quota in comproprietà immobiliare
Il pignoramento di una quota di proprietà immobiliare coinvolge non solo il debitore, proprietario della quota sottoposta a pignoramento, ma incide anche sugli altri comproprietari, spesso estranei al debito. Il creditore, in questi casi, può avviare un'azione esecutiva per richiedere che la quota venga messa all'asta, seguendo le procedure stabilite dagli articoli 599, 600 e 601 del codice di procedura civile, con notifica a tutti i proprietari coinvolti.
Nel corso di un procedimento esecutivo su una quota indivisa, si possono delineare principalmente tre possibili sviluppi:
- Separazione della Quota Pignorata: La prima soluzione prevede la divisione fisica della quota sottoposta a pignoramento.
- Divisione: Se la separazione fisica della quota risulta impraticabile o non viene sollecitata, il giudice, previa consultazione dei comproprietari, può decidere di avviare un processo di divisione, mettendo in pausa l'azione esecutiva, oppure può ordinare la vendita della quota indivisa.
- Vendita della Quota Indivisa: Quest'ultima opzione riguarda la vendita della quota indivisa all'asta.