Durante una compravendita immobiliare, sono diversi i passaggi burocratici che la parte venditrice e quella che decide di comprare casa devono svolgere. Inoltre, è importante che tutti i documenti necessari per vendere casa siano compilati in modo corretto e disciplinino i vari passaggi della compravendita in modo chiaro e concordato fra le parti.
Fra gli elementi importanti da definire per la buona riuscita di una compravendita ci sono la consegna dell’immobile e l’immissione in possesso, due concetti molto importanti da conoscere quando si sta affrontando l’importante passaggio dell’acquisto o della vendita di un’abitazione: di cosa si tratta? Scopriamolo insieme in questa guida dedicata.
Trasferimento della proprietà
In primo luogo, è utile sapere che nel momento in cui si sottoscrive un contratto di compravendita (meglio conosciuto come rogito), con questo si fa coincidere il momento in cui la parte acquirente viene immessa in possesso dell’immobile oggetto di trattativa.
In particolare, nel momento stesso in cui le parti sottoscrivono il contratto, che deve avere forma scritta pena di nullità, si attua immediatamente e senza ulteriori formalità il passaggio di proprietà dal venditore al compratore.
Gli effetti del rogito
L’atto notarile che sancisce il passaggio di proprietà immobiliare ha due tipologie di conseguenze:
- effetti reali, che portano al trasferimento della proprietà (anche nel caso in cui non sia ancora stato corrisposto il prezzo di vendita)
- effetti obbligatori, che comprendono l’obbligo di pagare il prezzo stabilito per il bene, di consegnare l’immobile compravenduto alla parte acquirente e di garantire contro i vizi e l’evizione
Questi effetti regolano quindi il rapporto fra la parte venditrice e la parte acquirente, disciplinando le tempistiche e le modalità entro le quali avverranno la consegna dell’immobile e l’immissione in possesso dello stesso, oltre al pagamento della cifra di vendita pattuita per la conclusione della compravendita.
Consegna dell'immobile
L'obbligo di consegnare l’immobile è uno degli impegni fondamentali del venditore. Questo è tenuto, per effetto del contratto di compravendita, a consegnare l’abitazione alla parte acquirente nei tempi e nelle modalità che sono state concordate fra le due parti. Solitamente, la consegna dell’immobile avviene durante il momento del rogito o successivamente presso l’abitazione, quando la parte venditrice consegna concretamente le chiavi al compratore, che quindi ne ha la materiale disponibilità.
Come da consuetudine data dalla prassi delle compravendite immobiliari, già nel contratto preliminare di compravendita le parti si accordano per il passaggio del possesso del bene immobiliare oggetto di futura vendita, stabilendo le tempistiche e le modalità in base alle necessità delle due parti e al rapporto di fiducia che si è stabilito fra acquirente e venditore, con la possibilità di differire il momento di immissione in possesso e quello di consegna.
Tramite accordi preliminari, infatti, è anche possibile che prima che il vero e proprio passaggio di proprietà sia compiuto tramite la consegna dell’immobile, il futuro acquirente possa utilizzare l’immobile ancora non formalmente suo, magari per svolgere lavori di ristrutturazione, rilevazioni tecniche o per effettuare prima il trasloco, nel caso l’abitazione non sia utilizzata dalla parte venditrice o sia stata già liberata dei beni mobili presenti.
Immissione in possesso
Il concetto di immissione in possesso definisce il momento in cui formalmente la parte acquirente entra in possesso dell’immobile oggetto di compravendita.
Questa può avvenire contestualmente alla consegna dell’immobile, ma anche prima o dopo che si verifichi il rogito notarile che sancisce la compravendita. Nulla, infatti, vieta alle parti, nella loro autonomia negoziale, di anticipare l’immissione in possesso, come spiegato nel nel paragrafo precedente, o di posticiparla, magari nel caso in cui il venditore possa aver bisogno di conservare la detenzione dell’immobile compravenduto in attesa di poter entrare in possesso di una nuova abitazione.
Attenzione ai rischi
Nel caso in cui si proceda a una immissione in possesso precedente alla consegna dell’immobile, è importante tenere a mente che questo potrebbe comportare dei rischi. In caso di consegna anticipata, infatti, avendo già consegnato le chiavi della proprietà si può incorrere nel rischio che l’acquirente non corrisponda al pagamento del prezzo concordato.
Per scoraggiare questo tipo di comportamenti, è importante inserire nel contratto preliminare di compravendita una clausola penale in caso di inadempimento o anche solo se si verifica un semplice ritardo del pagamento del saldo. Questo perché, nel caso in cui dovesse verificarsi questa sfortunata condizione, il venditore dovrebbe agire per la risoluzione del contratto e richiedere una sentenza che imponga all’acquirente il rilascio dell’immobile indebitamente trattenuto.
In generale, è consigliabile concordare con precisione entro la quale la consegna delle chiavi dovrà avere luogo e stabilire, nel caso di consegna anticipata, che il compratore abbia la responsabilità esclusiva dei danni che l’immobile potrebbe subire per effetto del suo godimento anticipato del bene.