Conviene comprare casa per affittarla? Cosa fare

Aggiornata il 27/08/2021da Redazione

Negli ultimi anni sempre più risparmiatori si sono domandati se acquistare un immobile per poi affittarlo sia effettivamente un investimento proficuo.

L’acquisto di un’abitazione riveste un ruolo importante nella vita di ogni persona e non è solo una scelta di carattere economico.

Ad esempio, per una prima casa, il proprietario può godere dell’immobile ad uso e ad abitazione personale. Per quanto riguarda la seconda casa, il titolare può certamente affittarla, sfruttandola come fonte di entrata costante e sicura nel tempo. L’investimento in appartamenti deve tenere in conto le esigenze di chi dovrà pagare i canoni.

il mercato immobiliare in Italia mostra differenze nette tra province anche confinanti ed è necessario quindi valutare ogni singola zona geografica in cui si intenda acquistare un’abitazione.

La scelta deve tenere in considerazione diversi fattori. Vediamo insieme quali sono.

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Dove conviene comprare casa per affittarla

L’entità dell’investimento varia a seconda della zona in cui si intende comprare l’immobile.

Il valore delle case, infatti, tiene conto di una serie di variabili in base al tipo di target che si intende raggiungere:

  • nelle città universitarie la richiesta di affitti da parte di studenti è estremamente elevata, in particolare il ricambio degli inquilini che avviene con la conclusione del periodo degli studi, assicura una costante e crescente domanda di affitto per brevi o lunghi periodi;
  • Nelle città a forte espansione territoriale la domanda invece spesso proviene da persone in cerca di una nuova occupazione come nei grandi centri urbani o nelle aree ricche di fabbriche e industrie dove è elevata;
  • Nelle città d’arte un proprietario di un’abitazione può decidere di optare per la scelta degli affitti brevi grazie alla presenza costante di turisti nazionali e internazionali che sono alla ricerca di un alloggio dove poter soggiornare durante le vacanze.

Gli ulteriori elementi che è necessario tenere in considerazione riguardano l’investimento economico che richiede l’acquisto di un’abitazione e sono:

  • i prezzi delle proprietà sulla base dell’andamento del mercato attuale;
  • le condizioni economiche della regione o della città dove è sito l’immobile, ossia le tasse (IMU e TASI), regolamenti e servizi;
  • le disponibilità finanziarie del soggetto che intende acquistare un immobile.
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Come calcolare la rendita dell’affitto

Come anticipato, l’entrata proveniente dai canoni d’affitto costituisce per il locatore un vero e proprio reddito. Tuttavia, al pari di tutti gli altri redditi, anche in questo caso grava sul proprietario l’obbligo di corrispondere allo Stato le relative tasse così come imposto dall’attuale ordinamento.

In particolare, la normativa italiana prevede la possibilità di strutturare il contratto di affitto applicando alternativamente i seguenti regimi fiscali:

  • il regime facoltativo della cedolare secca può essere utilizzato soltanto per le proprietà ad uso abitativo appartenenti alle categorie catastali A1-A11 (eccezion fatta per la A10) ed il locatore deve corrispondere allo Stato il 21% della somma ricevuta dai conduttori, qualunque ne sia l’entità;
  • il secondo regime fiscale è la cedolare secca a canone concordato che prevede una tassazione al 155 dei canoni concordati se l’immobile è ubicato nei comuni di Venezia, Torino, Genova, Milano, Bologna, Firenze, Roma, Napoli, Palermo, Bari e Catania;
  • la terza opzione è il regime ordinario e prevede che il locatore dovrà corrispondere allo Stato la percentuale calcolata in base al rispettivo scaglione IRPEF (che nella maggior parte dei casi è ben superiore al 21%).

All’interno del calcolo dei costi è necessario tenere in considerazione le seguenti spese:

  • il costo dell’abitazione;
  • le imposte di registro, ipotecarie e catastali;
  • l’atto notarile di compravendita e gli oneri del mutuo;
  • la manutenzione straordinaria dell’immobile.

Come far fruttare l’investimento immobiliare

Per mettere a reddito una casa in modo da realizzare un buon investimento è altrettanto opportuno considerare alcune opzioni che sono:
  • acquistare un immobile dotato di più stanze così da poterlo affittare a più inquilini con dei vantaggi sia per il locatore, che ha diversi affittuari nell’abitazione e nel caso uno di questi receda dal contratto riesce a mantenere comunque un'entrata, mentre per i conduttori il prezzo d’affitto dell’intera casa sarà inferiore (poiché diviso per ciascun inquilino);
  • Se si decide di comprare un immobile da ristrutturare è importante procedere con i lavori di ristrutturazione per rendere la proprietà quanto più appetibile sul mercato, assicurarsi che la casa risulti perfettamente agibile e dotata di impianti a norma nel rispetto dei requisiti di sicurezza imposti dalla normativa vigente.

Comprare casa con un mutuo

Nella maggior parte dei casi per acquistare un immobile è necessario accendere un mutuo.

Tenendo conto che i tassi di interesse odierni sono ai minimi storici, acquistare un immobile con mutuo per poi affittarlo può risultare comunque consigliabile. In questo caso è necessario valutare la rendita futura dell’investimento e se questa sia sufficiente ad assicurare la solvibilità del prestito.

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