Diritto di prelazione sugli immobili ad uso abitativo

Aggiornata il 08/02/2021da Redazione

Il diritto di prelazione sugli immobili è il diritto ad acquistare o affittare un immobile prima di altri soggetti. È importante capire però quando si ha la precedenza nell’uso di questo diritto.

La situazione tipica che si può presentare è il proprietario di un immobile che decide di vendere casa. I casi in cui si fa uso del diritto di prelazione sono diversi. Scopriamo insieme le varie situazioni che si possono presentare.

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Che cos’è il diritto di prelazione

Il diritto di prelazione è il diritto di essere preferiti ad altri soggetti allo scopo di concludere un contratto. La prelazione può essere volontaria (stabilito dalle parti) o può legale (previsto dalla legge).

I soggetti coinvolti sono:

  • il prelazionante che è il soggetto che concede il diritto di prelazione
  • il prelazionario che è il soggetto capace di far valere il diritto di prelazione

Il titolare del diritto di prelazione può esercitare il diritto solo dopo aver ricevuto la comunicazione dalla controparte. Nel caso di un’abitazione il diritto di prelazione è l’impedimento a vendere un bene e a concedere al prelazionario la possibilità di acquistare l’immobile a parità di condizioni. Il prezzo che potrebbe essere richiesto a terzi deve corrispondere a quello fissato per il prelazionario.

Il prelazionario può anche decidere di rifiutare di esercitare il diritto di prelazione per l’acquisto di una casa. Nel caso in cui non venga rispettata la prelazione volontaria, il proprietario dell’immobile dovrà risarcire il prelazionario. Il prelazionante si dovrà limitare a risarcire il prelazionario e il nuovo proprietario dell’immobile non dovrà cedere il bene. Per quanto riguarda la prelazione legale, se il prelazionante vende l’immobile ad un terzo, il prelazionario può agire nei confronti del nuovo proprietario ed esercitare il diritto di riscatto dell’abitazione entro 6 mesi dalla trascrizione.

Il diritto di prelazione negli immobili residenziali

Per gli immobili residenziali si possono presentare solitamente due situazioni che sono l’affitto e la compravendita.

Riguardo il contratto di locazione, i contratti si dividono in canone libero e canone concordato. Il proprietario può ad un certo punto decidere di vendere l’immobile e la legge prevede che il locatario abbia la possibilità di esercitare il diritto di prelazione. Tale diritto può essere esercitato alla prima scadenza utile. Il proprietario non potrà procedere quindi alla vendita senza prima aver proposto al locatario di acquisire l’immobile ad un prezzo identico a quello che proporrebbe a terzi.

Per esercitare il diritto di prelazione il locatore deve mostrare l’intenzione di non rinnovare il contratto e il locatario non deve possedere altri immobili di sua proprietà. Il proprietario deve comunicare tramite lettera raccomandata l’offerta di vendita. Il proprietario non può inserire all’interno del contratto una clausola dove impone la rinuncia al diritto di prelazione. Il locatario ha un tempo di 30 o 60 giorni per decidere se accettare la proposta e non può farlo a condizioni inferiori.

In casi in cui non è possibile procedere all’uso del diritto di prelazione sono i seguenti:

  • il proprietario intende vendere dopo la prima scadenza contrattuale e quindi il contratto è stato già rinnovato almeno una volta
  • il proprietario intende assegnare l’immobile ad una società, al coniuge o ad un altro parente entro il secondo grado
  • il proprietario intende affittarlo ad un altro inquilino
  • il proprietario è comproprietario a seguito di comunione ereditaria e il diritto di prelazione appartiene ai coeredi

Il diritto di prelazione per immobili ereditati

Il diritto di prelazione sugli immobili ereditati è normato dal Codice Civile. Come erede hai ricevuto un immobile da un parente deceduto e uno dei coeredi intende procedere con la vendita dell’immobile ad un soggetto estraneo.

Il Codice Civile prevede che un erede debba consultare gli altri coeredi per vedere se mostrino interesse ad acquistare l’immobile e comunicando loro il possibile prezzo di vendita. I coeredi hanno la possibilità di rinunciare al diritto di prelazione sull’immobile. Il diritto di prelazione può essere esercitato solo se il coerede abbia intenzione di vendere la propria quota. I coeredi ha un tempo di due mesi per comunicare l’intenzione di acquistare il bene al prezzo offerto.

Il diritto di prelazione su immobili confinanti

Il proprietario di un’abitazione non può esercitare il diritto su immobili all’interno del suo stesso edificio condominiale. Il diritto di prelazione però può essere inserito all’interno di un contratto sancito tra i proprietari di immobili confinanti.

La prelazione legale può essere esercitata nel caso di prelazione agraria per terreni agricoli confinanti quando il proprietario mostri l’intenzione di venderlo.

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