Esecuzione immobiliare: che cos’è e come funziona

Aggiornata il 17/05/2021da Redazione

La procedura di esecuzione immobiliare è un procedimento che permette ad un creditore di recuperare la somma di denaro. Nel caso che un debitore rifiuti di pagare al creditore sarà necessario rivolgersi al tribunale per veder soddisfatto il proprio credito.

L’esecuzione immobiliare è un’esecuzione forzata che avviene sull’immobile con l’obiettivo di sottrarre l’immobile al debitore nel caso in cui non adempia al proprio debito. Per attivare la procedura è necessario entrare in possesso del titolo esecutivo con il quale si attesta il suo diritto di credito.

Vediamo insieme le caratteristiche dell’esecuzione dell’immobiliare e qual è il processo da seguire.

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Che cos’è l’esecuzione immobiliare

Le esecuzioni immobiliari avvengono per i seguenti tipi di diritto:

  • diritto di proprietà;
  • diritto di superficie;
  • diritto di usufrutto.

Il primo passo da compiere da parte del creditore è affidarsi al tribunale per ottenere un decreto ingiuntivo. Il documento, che viene firmato dal giudice, intima al debitore di saldare la somma entro una certa scadenza. Tramite la vendita dei beni, sarà possibile recuperare il credito del creditore.

Nel caso in cui il debitore non proceda con il saldo del debito, il tribunale emette un precetto. A seguito dell’atto di precetto il debitore avrà dieci giorni per saldare il debito, A seguito di questa scadenza, il creditore avrà 90 giorni di tempo per richiedere il pignoramento dei beni.

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Il pignoramento immobiliare

Il processo di esecuzione immobiliare ha inizio con il pignoramento dove il creditore procede all’atto di notifica del pignoramento.

L’atto di pignoramento riporta gli estremi catastali per l’individuazione dell’immobile e l’importo del credito. All’interno inoltre sono presenti i relativi diritti che saranno sottoposti ad esecuzione.

Nel caso in cui il debitore non provveda al saldo della somma, il creditore può richiedere la trascrizione dell’atto presso la Conservatoria dei registri immobiliari.

A seguito delle notifiche l’ufficiale giudiziario restituisce l’atto di pignoramento al creditore che provvede a depositarli presso la cancelleria del tribunale. Il deposito ha una scadenza di 15 giorni oltre i quali l’esecuzione forzata è inefficace.

A seguito della trascrizione il debitore non potrà sottrarre i beni pignorabili.

Al momento del pignoramento viene nominato un custode giudiziario. Il custode giudiziario si occupa di gestire un immobile dal momento dell’esproprio alla vendita all’asta.

I principali compiti che deve eseguire il custode giudiziario sono:

  • mantenere l’immobile nelle stesse condizioni al momento in cui gli è stato affidato;
  • permettere l’accesso all’abitazione da parte dei potenziali acquirenti;
  • evitare che l’immobile sia dato in locazione durante il periodo di custodia.

La vendita all’asta

Il creditore può presentare un’istanza di vendita entro i 45 giorni successivi al pignoramento. Entro 60 giorni dalla presentazione dell’istanza di vendita, sarà necessario presentare tutta la documentazione.

Dal momento del deposito dell'istanza della vendita, il giudice deve nominare entro 15 giorni un professionista abilitato che si occupi di effettuare una valutazione dell’immobile. La valutazione dell’immobile viene realizzata da un professionista nominato dal giudice e a seguito di questa viene fissata l‘udienza di comparizione al fine di vendere il bene.

A seguito dell’esecuzione immobiliare si procede con la vendita all’asta del bene tramite il Portale delle Vendite del Ministero della Giustizia.

La prima modalità di vendita è l’incanto dove le offerte sono pubbliche e vince chi offre la somma maggiore. Il secondo tipo è la vendita senza incanto che prevede che il giudice stabilisca il prezzo di vendita del bene e le offerte dei compratori devono essere presentate in busta chiusa (più il 10% della cauzione).

Un’ultima modalità per assegnare il bene è la presentazione di una somma di denaro da parte del creditore per ottenere l’assegnazione nel caso in cui non venissero presentate offerte per gli immobili all’asta. L’assegnatario dovrà fornire una somma stabilita entro una precisa data e a seguito del pagamento si procederà con l’assegnazione della proprietà.

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