Quando si sta decidendo di contrarre un mutuo per l’acquisto di un’abitazione è necessario tenere in considerazione la durata del mutuo e quindi la data entro cui si dovrà restituire il debito residuo.
In alcune situazioni il mutuatario potrebbe raccogliere la somma necessaria ad estinguere anticipatamente il mutuo in modo totale o parziale.
Estinzione Anticipata del Mutuo: cos'è, penali e fattibilità
Estinzione anticipata del mutuo: cos'è e come richiederla
L’estinzione anticipata permette di rimborsare in un’unica soluzione la somma di denaro erogata per il mutuo prima della scadenza.
Secondo la legge Bersani (decreto n. 7/2007, convertito nella legge n. 40/2007) l'estinzione anticipata per tutti quei mutui stipulati dopo febbraio 2007 non prevede l’applicazione di penali.
Per i mutui stipulati prima di aprile 2007 sono state ridotte le penali ed è stato applicato un tetto massimo. Il mutuatario può richiedere alla banca di abbassare il tetto fino al limite imposto per legge e quest’ultima è obbligata a farlo.
Per la richiesta di estinzione è necessario rivolgersi all’istituto bancario presso cui è stato stipulato il contratto di mutuo comunicando l’intenzione di voler estinguere il debito tramite lettera raccomandata con ricevuta di ritorno. Nella comunicazione si chiederà di procedere con il calcolo della somma da corrispondere. Per i mutui stipulati prima di aprile 2007 sarà necessario presentare una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà per richiedere l'applicazione di penali ridotte.
Estinguere il mutuo comporta la cancellazione dell’ipoteca e nessun onere per il mutuatario. La banca dovrà occuparsi di rilasciare la quietanza e comunicare al conservatore l’estinzione del mutuo.
Estinzione totale o parziale del mutuo
Il mutuatario può decidere di estinguere in modo totale o parziale il mutuo.
Nel caso di estinzione totale il mutuo viene concluso quando si decide di procedere con l’estinzione. Le spese da sostenere in questo caso sono:
- eventuale penale;
- le spese amministrative;
- gli interessi maturati dalla banca nel periodo compreso tra il versamento dell’ultima rata e l’effettiva estinzione.
L'estinzione parziale del mutuo permette al mutuatario di versare una somma di denaro che estingua parte del finanziamento. L’estinzione può comportare delle modifiche a livello di rata e durata del mutuo.
Penali: quando non conviene estinzione mutuo
Le penali per l’estinzione anticipata del mutuo non sono presenti nei seguenti casi:
- il mutuo è stipulato da una persona fisica;
- la finalità del mutuo è di acquisto o ristrutturazione di un immobile;
- l’unità immobiliare ha una destinazione abitativa o per un’attività economica della persona fisica mutuataria.
Il limite massimo per le penali varia in base al contratto di mutuo stipulato e queste sono:
- per i mutui a tasso variabile la penale massima è dello 0,50% per il terzultimo anno di ammortamento, 0,20% durante il terzultimo anno e allo 0% per gli ultimi due anni;
- per i mutui a tasso fisso stipulati prima del 2001 si applicano le penali dei mutui a tasso variabile, mentre per quelli successivi la penale per la prima parte del periodo di ammortamento è pari a 1,90%, 1,50% nella seconda parte, 0,20% nel terzultimo anno e sempre 0% negli ultimi due anni;
- per i mutui a tasso misto è necessario fare riferimento al tipo di tasso applicato al momento dell’estinzione.
Possono essere presenti delle penali per i mutui fondiari o altri tipi di finanziamento.
Quali elementi valutare per la decisione
Prima di procedere con l’estinzione del mutuo è necessario comprendere se si ha la sufficiente disponibilità economica per far fronte alla decisione e se questa liquidità non deve essere spesa per altre ragioni. Procedere con un calcolo è sicuramente la scelta migliore.
L’obiettivo è quello di non pagare gli interessi concordati col mutuo, ma la decisione deve essere valutata attentamente.
Un altro elemento importante da tenere in considerazione è il numero delle rate rimanenti. Per i contratti di mutuo che seguono un piano di ammortamento alla francese, la maggior parte degli interessi si pagano nella prima parte del mutuo. Una rata del mutuo è composta da una parte di capitale e da una parte di interessi. Per le prime rate la parte di interesse è nettamente maggiore rispetto a quella del capitale, mentre nelle ultime è predominante la parte di capitale residuo. In questo caso estinguere in modo anticipato il mutuo non comporterebbe vantaggi netti.