Fideiussione per acquisto casa da costruttore: cos'è e come funziona

Pubblicata il 29/07/2020
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Quando si vuole comprare casa, si può scegliere di farlo rivolgendosi a un’agenzia immobiliare o, specialmente nel caso in cui si voglia comprare una nuova costruzione, facendo riferimento direttamente al costruttore.

In questo caso, per chi sceglie di attuare questo specifico approccio all’acquisto di un immobile, ci sono diverse regole e modalità specifiche da tenere in considerazione e uno degli elementi più importanti di cui essere a conoscenza è la fideiussione: di cosa si tratta? Scopriamolo insieme in questa guida dedicata.

Definizione di fideiussione

In primo luogo, definiamo il concetto di fideiussione. Con fideiussione si intende, in diritto, il negozio giuridico tramite cui un soggetto, chiamato fideiussore, garantisce un’obbligazione per conto altrui, ad esempio in luogo di un debitore, obbligandosi personalmente nei confronti del creditore del rapporto obbligatorio.

L’entità della cifra della fideiussione non può superare il valore del credito garantito e la fideiussione non può essere data a condizioni più onerose.

La fideiussione nell’immobiliare

Nello specifico dell’ambito immobiliare, il costruttore che decide di vendere direttamente gli immobili che edifica ha a suo carico una serie di obblighi, uno su tutti il fatto che, alla stipula del contratto che prevede il trasferimento non immediato della proprietà (o di altro diritto reale di godimento) ancora da costruire, dovrà rilasciare all’acquirente una fideiussione. In caso contrario, il contratto sarà nullo.

La fideiussione è uno strumento a tutela, quindi, di coloro che scelgono di acquistare un immobile ancora da costruire. Per definizione, per immobile da costruire si può intendere:

  • quello per il quale sia stato richiesto il permesso di costruire e che sia ancora da edificare

  • quello la cui costruzione non è ancora ultimata e il suo stato non è tale da consentire il rilascio del certificato di agibilità

Cosa garantisce la fideiussione?

La fideiussione, da presentare in modello conforme alle norme vigenti, serve a garantire, nel caso in cui l’impresa costruttrice entri in crisi, il rimborso di tutte le somme già versate e il valore di qualsiasi altro eventuale corrispettivo che la parte acquirente ha dato al costruttore prima del trasferimento definitivo della proprietà.

La fideiussione è efficace se il fideiussore (e, dunque, l’assicurazione o la banca che si sono occupate di rilasciare la fideiussione) riceve dal costruttore (o da un altro contraente) copia autentica dell’atto di trasferimento della proprietà immobiliare contenente nello specifico l’attestazione che certifica il rilascio di una polizza assicurativa decennale postuma.

Cosa rientra nella fideiussione?

Come detto, il costruttore, entro l’atto della stipula del contratto preliminare di compravendita , deve consegnare per legge all’acquirente la fideiussione.

La garanzia fideiussoria copre:

  • le somme che il costruttore ha già riscosso o i valori già acquisiti al momento della stipula del preliminare

  • le somme che il costruttore deve riscuotere dopo la stipula del preliminare, ma prima che si verifichi il trasferimento della proprietà, ovvero prima del rogito

Sono escluse dalla garanzia:

  • le somme per le quali è pattuito che debbano essere erogate da un soggetto mutante (solitamente una banca)

  • i soldi che il costruttore dovrà riscuotere nel momento in cui si verifica il trasferimento della proprietà, contestualmente alla stipula dell’atto di trasferimento dal notaio

  • i contributi pubblici assistiti da autonoma garanzia

Quando opera la fideiussione?

La garanzia fideiussoria entra in campo nel caso in cui il costruttore incorra in una situazione di crisi, definita per legge come i casi in cui “il costruttore sia sottoposto a esecuzione immobiliare in relazione all’immobile oggetto del contratto, ovvero a fallimento, amministrazione straordinaria, concordato preventivo, liquidazione coatta amministrativa”.

Questo comporta la restituzione all’acquirente delle somme versate al costruttore stesso, il tutto maggiorato degli interessi legali maturati dalla data di ciascun pagamento al momento in cui la crisi si verifica. La fideiussione prevede poi la rinuncia al beneficio della preventiva escussione del debitore principale, ovvero che l'acquirente deve rivolgersi subito alla banca o alla compagnia di assicurazione che ha redatto la fideiussione, senza dover tentare di recuperare il proprio credito presso il costruttore.

In caso di fallimento, il curatore fallimentare può sciogliere i preliminari stipulati dal costruttore o farli eseguire e consegnare all’acquirente la proprietà dell’immobile, nel caso in cui l’immobile sia già abitabile. In questo secondo caso, però, l’acquirente non ha diritto al rimborso delle somme. Prima che il curatore fallimentare comunichi la decisione di dare esecuzione al preliminare, comunque, l’acquirente può decidere di incassare la fideiussione, sciogliendo il contratto e non entrando in possesso dell’abitazione.

La tutela per chi acquista nuove costruzioni

La fideiussione è un sistema messo in campo per difendere i diritti di chi acquista immobili ancora da costruire o in costruzione, in modo da poterli tutelare in caso di problematiche sorte in corso d’opera.

In particolare, la normativa a tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire è contenuta nel d.lgs. n. 122/2005, recentemente aggiornato con il .d.lgs. n. 14/2019, che aumenta ulteriormente le tutele. Queste si applicano a tutti i contratti, sia che si tratti di preliminari di compravendita che di contratti definitivi, riguardanti fabbricati abitativi per il quale titolo abitativo edilizio (ovvero il permesso di costruire, la SCIA o la DIA) sia stato richiesto o presentato successivamente al 16 marzo 2019.

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