Durante le compravendite immobiliari è possibile rivendere un immobile ad un prezzo superiore a quello a cui era stato acquisito. Le norme che regolano le cessioni a titolo oneroso sono differenti per immobili che hanno un tempo intercorso tra l’acquisto e la vendita inferiore o superiore a 5 anni.
La plusvalenza è la differenza positiva che il singolo ottiene dalla rivendita di una proprietà, come un immobile, che ha precedentemente acquistato. Ad esempio, se si acquista una casa per 150.000 euro e la si rivende a 180.000 euro, si verifica una plusvalenza di 30.000 euro
Vediamo insieme cos’è effettivamente la plusvalenza immobiliare e come funziona.
Quando si paga la plusvalenza sulla vendita di un immobile?
Come accennato in precedenza, la plusvalenza è la differenza tra il provento della vendita e il prezzo di acquisto dell’immobile. Se l’acquisto di un immobile viene effettuato a 100.000€ e rivenduto a 120.000€, la plusvalenza sarà di 20.000€.
La vendita di un immobile può essere considerata di tipo speculativo se viene fatta entro 5 anni dalla data di acquisto dell’immobile. Nel caso quindi si realizzi la plusvalenza sull’immobile, l’Agenzia delle Entrate tasserà questo importo.
La plusvalenza nella vendita di immobili è soggetta a tassazione nei seguenti casi:
- L’immobile venduto è stato acquistato da meno di 5 anni;
- L’immobile non è pervenuto al venditore in seguito a una successione;
- L’immobile non costituiva la residenza del venditore o di un suo familiare nel periodo tra l’acquisto e la vendita.
Quando non si paga la plusvalenza sull’immobile
Come già accennato, se la casa viene venduta prima di 5 anni dall’acquisto è necessario pagare delle imposte. Le eccezioni a questa regola possono essere legate ad un immobile ricevuto in donazione e al tempo vissuto all’interno dell’abitazione.
Nel caso in cui si riceva l’immobile per donazione, non bisogna sostenere delle tasse legate alla plusvalenza. In questo caso l’acquisto dell’abitazione non è stata una cessione onerosa di beni immobili.
Il secondo caso è quando il fine speculativo può non essere considerato valido se il proprietario ha vissuto per la maggior parte del periodo all’interno dell’abitazione e quindi l’immobile era stato adibito ad abitazione principale.
Come calcolare la percentuale della plusvalenza immobiliare?
Il reddito generato da questa operazione rientra tra i redditi diversi. Non viene applicata l’aliquota IRPEF, ma un’imposta sostitutiva del 26%.
Nel caso precedente avevamo una plusvalenza realizzata di 20.000€, in questo caso le imposte da sostenere sono di 4.000€.
Al momento della cessione il notaio si occuperà di fare il calcolo delle tasse e versare all’Agenzia delle Entrate la somma.
La plusvalenza viene calcolata come ricavo di vendita meno il costo di acquisto e al risultato vengono sottratti gli oneri deducibili.
La tassazione può essere di due tipi:
- ordinaria che tramite gli scaglioni IRPEF si dichiara all’interno della dichiarazione dei redditi sotto ad altri redditi;
- separata tramite un’imposta sostitutiva del 26% e si paga al momento della compravendita con il notaio.
La tassazione sostitutiva non è applicabile alle plusvalenze che costituiscono redditi di capitale ai sensi dell'articolo 67, comma 1, del TUIR, ovvero:
- Plusvalenze conseguite nell'esercizio di arti o professioni;
- Plusvalenze realizzate nell'esercizio di imprese commerciali oppure da società in nome collettivo o in accomandita semplice;
- Plusvalenze derivanti dalla qualità di lavoratore dipendente.
Queste esclusioni sono importanti per determinare se è possibile applicare l'imposta sostitutiva nella vendita di un immobile e in quali situazioni la plusvalenza rientra in altre categorie fiscali.
Plusvalenza immobiliare costi detraibili
Dedurre dei costi significa sottrarre dall’imponibile a cui verrà applicata la tassazione. Avendo un imponibile di 20.000€ è possibile sottrarre i costi effettivamente deducibili legati alla plusvalenza immobiliare.
La detrazione invece è una sottrazione che verrebbe effettuata sull’importo delle tasse da pagare. Nel caso della plusvalenza immobiliare è possibile solo dedurre e non detrarre i costi.
Il pagamento delle tasse, in caso di plusvalenza, è da sostenere obbligatoriamente. Vi è la possibilità però di dedurre alcuni costi alla plusvalenza e sostenere un minor ammontare di spese a livello di tasse.
Le spese effettivamente deducibili sono:
- le imposte pagate al momento dell’acquisto dell’abitazione;
- gli onorari del notaio che permette l’operazione di compravendita;
- le spese di manutenzione per modifiche radicali o modernizzazione.
Non possono essere deducibili le commissioni pagate all’agenzia immobiliare e le spese di ordinaria amministrazione per mantenere l’immobile.
Plusvalenza immobiliare e superbonus 110
In caso di vendita di un immobile che ha usufruito del Superbonus 110%, si dovranno riconoscere imposte allo stato se la cessione genera una plusvalenza soggetta a tassazione, salvo alcune eccezioni:
- L'intervento è stato effettuato più di 10 anni fa;
- L'immobile è stato acquisito tramite successione;
- L'immobile è stato utilizzato come abitazione principale del cedente o familiari per la maggior parte degli ultimi 10 anni.