Durante le compravendite immobiliari è possibile rivendere un immobile ad un prezzo superiore a quello a cui era stato acquisito. Un proprietario però può decidere di vendere un immobile anche dopo soli 2-3 anni dall’acquisto. Le norme che regolano le cessioni a titolo oneroso sono differenti per immobili che hanno un tempo intercorso tra l’acquisto e la vendita inferiore o superiore a 5 anni.
Vediamo insieme cos’è effettivamente la plusvalenza immobiliare e come funziona.
Quando si paga la plusvalenza sulla vendita di un immobile?
Come accennato in precedenza, la plusvalenza è la differenza tra il provento della vendita e il prezzo di acquisto dell’immobile. Se l’acquisto di un immobile viene effettuato a 100.000€ e rivenduto a 120.000€, la plusvalenza sarà di 20.000€.
La vendita di un immobile può essere considerata di tipo speculativo se viene fatta entro 5 anni dalla data di acquisto dell’immobile. Nel caso quindi si realizzi la plusvalenza sull’immobile, l’Agenzia delle Entrate tasserà questo importo.
Quando non si paga la plusvalenza sull’immobile
Come già accennato, se la casa viene venduta prima di 5 anni dall’acquisto è necessario pagare delle imposte. Le eccezioni a questa regola possono essere legate ad un immobile ricevuto in donazione e al tempo vissuto all’interno dell’abitazione.
Nel caso in cui si riceva l’immobile per donazione, non bisogna sostenere delle tasse legate alla plusvalenza. In questo caso l’acquisto dell’abitazione non è stata una cessione onerosa di beni immobili.
Il secondo caso è quando il fine speculativo può non essere considerato valido se il proprietario ha vissuto per la maggior parte del periodo all’interno dell’abitazione e quindi l’immobile era stato adibito ad abitazione principale.
Come calcolare la plusvalenza sulla vendita di un immobile?
Il reddito generato da questa operazione rientra tra i redditi diversi. Non viene applicata l’aliquota IRPEF, ma un’imposta sostitutiva del 26%.
Nel caso precedente avevamo una plusvalenza realizzata di 20.000€, in questo caso le imposte da sostenere sono di 4.000€.
Al momento della cessione il notaio si occuperà di fare il calcolo delle tasse e versare all’Agenzia delle Entrate la somma.
La plusvalenza viene calcolata come ricavo di vendita meno il costo di acquisto e al risultato vengono sottratti gli oneri deducibili.
La tassazione può essere di due tipi:
- ordinaria che tramite gli scaglioni IRPEF si dichiara all’interno della dichiarazione dei redditi sotto ad altri redditi;
- separata tramite un’imposta sostitutiva del 26% e si paga al momento della compravendita con il notaio.
Come evitare di pagare la plusvalenza immobiliare
Dedurre dei costi significa sottrarre dall’imponibile a cui verrà applicata la tassazione. Avendo un imponibile di 20.000€ è possibile sottrarre i costi effettivamente deducibili legati alla plusvalenza immobiliare.
La detrazione invece è una sottrazione che verrebbe effettuata sull’importo delle tasse da pagare. Nel caso della plusvalenza immobiliare è possibile solo dedurre e non detrarre i costi.
Il pagamento delle tasse, in caso di plusvalenza, è da sostenere obbligatoriamente. Vi è la possibilità però di dedurre alcuni costi alla plusvalenza e sostenere un minor ammontare di spese a livello di tasse.
Le spese effettivamente deducibili sono:
- le imposte pagate al momento dell’acquisto dell’abitazione;
- gli onorari del notaio che permette l’operazione di compravendita;
- le spese di manutenzione per modifiche radicali o modernizzazione.
Non possono essere deducibili le commissioni pagate all’agenzia immobiliare e le spese di ordinaria amministrazione per mantenere l’immobile.