Plusvalenza immobiliare: tutto quello che c’è da sapere

Aggiornata il 22/04/2021da Redazione

Durante le compravendite immobiliari è possibile rivendere un immobile ad un prezzo superiore a quello a cui era stato acquisito. Un proprietario però può decidere di vendere un immobile anche dopo soli 2-3 anni dall’acquisto. Le norme che regolano le cessioni a titolo oneroso sono differenti per immobili che hanno un tempo intercorso tra l’acquisto e la vendita inferiore o superiore a 5 anni.

Vediamo insieme cos’è effettivamente la plusvalenza immobiliare e come funziona.

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Quando si paga la plusvalenza sulla vendita di un immobile?

Come accennato in precedenza, la plusvalenza è la differenza tra il provento della vendita e il prezzo di acquisto dell’immobile. Se l’acquisto di un immobile viene effettuato a 100.000€ e rivenduto a 120.000€, la plusvalenza sarà di 20.000€.

La vendita di un immobile può essere considerata di tipo speculativo se viene fatta entro 5 anni dalla data di acquisto dell’immobile. Nel caso quindi si realizzi la plusvalenza sull’immobile, l’Agenzia delle Entrate tasserà questo importo.

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Quando non si paga la plusvalenza sull’immobile

Come già accennato, se la casa viene venduta prima di 5 anni dall’acquisto è necessario pagare delle imposte. Le eccezioni a questa regola possono essere legate ad un immobile ricevuto in donazione e al tempo vissuto all’interno dell’abitazione.

Nel caso in cui si riceva l’immobile per donazione, non bisogna sostenere delle tasse legate alla plusvalenza. In questo caso l’acquisto dell’abitazione non è stata una cessione onerosa di beni immobili.

Il secondo caso è quando il fine speculativo può non essere considerato valido se il proprietario ha vissuto per la maggior parte del periodo all’interno dell’abitazione e quindi l’immobile era stato adibito ad abitazione principale.

Come calcolare la plusvalenza sulla vendita di un immobile?

Il reddito generato da questa operazione rientra tra i redditi diversi. Non viene applicata l’aliquota IRPEF, ma un’imposta sostitutiva del 26%.

Nel caso precedente avevamo una plusvalenza realizzata di 20.000€, in questo caso le imposte da sostenere sono di 4.000€.

Al momento della cessione il notaio si occuperà di fare il calcolo delle tasse e versare all’Agenzia delle Entrate la somma.

La plusvalenza viene calcolata come ricavo di vendita meno il costo di acquisto e al risultato vengono sottratti gli oneri deducibili.

La tassazione può essere di due tipi:

  • ordinaria che tramite gli scaglioni IRPEF si dichiara all’interno della dichiarazione dei redditi sotto ad altri redditi;
  • separata tramite un’imposta sostitutiva del 26% e si paga al momento della compravendita con il notaio.

Come evitare di pagare la plusvalenza immobiliare

Dedurre dei costi significa sottrarre dall’imponibile a cui verrà applicata la tassazione. Avendo un imponibile di 20.000€ è possibile sottrarre i costi effettivamente deducibili legati alla plusvalenza immobiliare.

La detrazione invece è una sottrazione che verrebbe effettuata sull’importo delle tasse da pagare. Nel caso della plusvalenza immobiliare è possibile solo dedurre e non detrarre i costi.

Il pagamento delle tasse, in caso di plusvalenza, è da sostenere obbligatoriamente. Vi è la possibilità però di dedurre alcuni costi alla plusvalenza e sostenere un minor ammontare di spese a livello di tasse.

Le spese effettivamente deducibili sono:

  • le imposte pagate al momento dell’acquisto dell’abitazione;
  • gli onorari del notaio che permette l’operazione di compravendita;
  • le spese di manutenzione per modifiche radicali o modernizzazione.

Non possono essere deducibili le commissioni pagate all’agenzia immobiliare e le spese di ordinaria amministrazione per mantenere l’immobile.

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