Successione e donazione immobiliare: tutte le imposte e le agevolazioni

Prima di conoscere le specifiche imposte e agevolazioni, può essere utile fare chiarezza sui concetti di donazione e di successione.

Per donazione si intende un atto di liberalità a titolo gratuito di una persona (detta donante) verso un’altra (detta donatario) durante la propria vita.

La successione, invece, è il subentro nella titolarità di un bene mobile e immobile a seguito della morte di una persona. In presenza di un testamento si ha una successione testamentaria, mentre nel caso non sia presente un atto, la successione, classificata come successione legittima, viene regolata dalla legge.

Le imposte di successione e donazione rappresentano una tassazione dovuta per il trasferimento della proprietà (o di altri diritti reali) su beni mobili e immobili in seguito a una successione o donazione.

Innanzitutto, è importante sapere che, a differenza di altre tasse che è necessario corrispondere quando si deve comprare casa o vendere casa, le imposte di successione e donazione non hanno un importo fisso o calcolato su base percentuale in base al calcolo delle imposte per le compravendite immobiliari tra privati, ma variano in base a qual è il grado di parentela tra defunto ed erede o donante e donatario, aumentando man mano che il legame è più alla lontana.

In particolare per il calcolo dell'imposta di successione, se l’erede o il beneficiario della donazione del bene immobiliare è il coniuge o un discendente in linea diretta (ovvero un figlio), l’imposta sarà del 4%, mentre se l’erede è un fratello o una sorella o un parente entro il 4° grado, l’imposta aumenta al 6%. Nel caso di parenti ancora più distanti o di estranei e persone esterne alla famiglia, l’imposta è dell’8%.

Oltre alle aliquote da pagare in base percentuale secondo lo schema indicato nel paragrafo precedente, nel caso della donazione di un immobile o di una successione sarà necessario considerare anche le franchigie. La franchigia è la soglia entro le quali non è dovuto il pagamento dell’imposta e anche questa varia a seconda del grado di parentela.

In questo caso, per il coniuge e i parenti in linea retta, la franchigia è di un milione di euro, mentre per fratelli e sorelle ammonta a 100.000 euro. Per i gradi più distanti di parentela, invece, non è prevista nessuna agevolazione tramite l’applicazione di una franchigia.

Poiché il caso più comune, ovvero quello di successione o donazione verso il coniuge o verso figli e nipoti, prevede una franchigia così elevata, nella maggior parte delle circostanze il pagamento dell’imposta di successione o di donazione non è effettivamente dovuto.

In aggiunta all’aliquota precedentemente segnalata, sono da considerare anche:

• l’imposta di trascrizione del 2%, che si corrisponde sul valore catastale degli immobili oggetto di donazione o di successione
• l’imposta per la voltura catastale dell’1%

Quando si tratta di ricevere un immobile tramite queste due modalità, non si hanno solamente oneri, ma anche la possibilità di beneficiare di determinate agevolazioni. Secondo quanto prevede la normativa vigente, infatti, anche nel caso in cui si abbia il trasferimento per successione o donazione, si può parlare di agevolazioni prima casa, con requisiti che sono identici a quelli previsti per le compravendite a titolo oneroso:

• si deve trattare di un erede o di un donatario persona fisica
• si deve ricevere un immobile a uso abitativo non di lusso
• l’immobile deve trovarsi nel comune di residenza del donatario o dove questo intende trasferirsi entro 18 mesi dall’entrata in possesso della proprietà immobiliare
• non si deve rivendere la proprietà entro i cinque anni dalla successione o donazione
• chi riceve l’immobile non deve avere la prepossidenza di un’altra abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa

Quando si applicano i benefici per l’acquisto di una prima casa nel particolare caso delle successioni e delle donazioni, si può sfruttare il particolare fenomeno del beneficiario in estensione.

Questo consiste nella possibilità secondo la quale, se un immobile viene ereditato o acquisito a titolo di donazione da più persone (ad esempio da più fratelli e sorelle o nipoti), tutto ciò che viene acquisito sia tassato come prima casa anche nel caso in cui solamente uno dei soggetti riceventi possieda i requisiti per le agevolazioni prima casa.