Cosa succede se non paghiamo le spese condominiali?
Per ogni appartamento presente all’interno di un condominio è necessario sostenere delle spese condominiali. Ogni condomino, secondo gli articoli 1104 e 1123 del Codice Civile, ha l’obbligo di pagare le spese in proporzione alle quote millesimali e al piano di riparto realizzato dall’amministratore.
Quando un condomino non paga le spese condominiali si avviano delle azioni per cercare di recuperare questa somma.
Spese condominiali non pagate: cosa succede?
- Le norme per il pagamento delle spese condominiali
- Spese ordinarie e straordinarie, chi paga?
- Cosa avviene in caso di mancato pagamento delle spese condominiali?
- Quando vanno in prescrizione le spese condominiali?
- Se un condomino non paga, devono pagare gli altri condomini?
- Spese condominiali non pagate dal vecchio proprietario
Le norme per il pagamento delle spese condominiali
Le norme che regolano il pagamento delle spese condominiali sono le seguenti.
- l’articolo 1104 del Codice Civile stabilisce l’obbligo per tutti i condomini di partecipare alle spese per la conservazione e il godimento della cosa comune;
- l’articolo 1123 prevede che le spese per parti comuni, prestazione dei servizi e per le innovazioni deliberate sono suddivise in misure proporzionali alle quote millesimali di proprietà.
La quota millesimale di un'unità immobiliare si calcola facendo una proporzione tra la superficie virtuale del singolo appartamento e la superficie virtuale dell'intero palazzo (data dalla somma di tutte le superfici dei singoli alloggi che lo compongono).
Per superficie virtuale si intende quella reale cui sono applicati vari coefficienti correttivi (caratteristiche dell'alloggio, esposizione, piano, prospetto, eccetera).
Spese ordinarie e straordinarie, chi paga?
Le spese ordinarie (come ad esempio portineria, pulizie, bolletta elettrica comune, riscaldamento centralizzato) devono essere pagate, nel caso l'abitazione sia stata affittata, dall'inquilino.
Quelle straordinarie (legate a interventi di ristrutturazione o riparazione urgenti ed imprevedibili) spettano al proprietario. Queste sono spese sostenute per le parti, le funzioni e i servizi comuni del condominio.
Cosa avviene in caso di mancato pagamento delle spese condominiali?
Se uno o più condomini non effettuano il pagamento delle spese condominiali, è possibile che l’amministratore avvii una procedura esecutiva al fine di recuperare il credito.
Il primo passo che si compie in questo caso è quello dell’invio della comunicazione di messa in mora del condominio. Il condomino avrà la possibilità di pagare l’importo dovuto entro una scadenza precisa.
Se il condomino non desse prova di voler procedere con il pagamento, l’amministratore potrà fare richiesta di un’ingiunzione di pagamento tramite il Tribunale. Il condomino deve saldare il proprio onere entro 40 giorni. Superato questo periodo di tempo si procederà con l’esecuzione forzata del condomino debitore.
Il decreto ingiuntivo esecutivo per spese condominiali non pagate, impone il pagamento immediato di una somma di denaro. Questo tipo di provvedimento è legato all’approvazione del rendiconto dell’assemblea. Nel caso in cui non vi sia l’approvazione, il debitore avrà 40 giorni di tempo per effettuare il pagamento. Il debitore ha comunque 40 giorni di tempo dal momento dell’ingiunzione di fare opposizione.
Il creditore ha tre possibilità per recuperare l’importo dovuto che sono:
- il pignoramento mobiliare che prevede la confisca di beni mobili, ad eccezione di quelli necessari per vivere, e i beni che saranno venduti dovranno arrivare a coprire l’importo dovuto;
- il pignoramento presso terzi prevede che eventuali crediti del debitore verso altri soggetti siano pignorati (stipendi, pensioni o versamenti fatti sul conto corrente) e sarà il datore di lavoro stesso a corrispondere al creditore una somma mensile di denaro;
- la terza e ultima forma è il pignoramento immobiliare che porta a vendere la casa all’asta e può essere fatto quando l’importo del debito sia consistente che rimane non conveniente come formula perché un soggetto (come la banca) con cui è stato stipulato un contratto di mutuo potrebbe interporsi tra le parti.
Se un condomino non paga le spese condominiali, può rischiare la sospensione di alcuni servizi di cui fruisce, ma che non intacchino gli altri condomini. Se un condomino è moroso da più di sei mesi, l’amministratore può procedere con la richiesta del blocco di servizi (accesso a strutture o utilizzo di beni).
Quando vanno in prescrizione le spese condominiali?
Anche per le spese condominiali è prevista la prescrizione, quindi c'è un limite di tempo entro il quale può essere richiesto il pagamento.
L'articolo 2948 del Codice civile stabilisce che:
- Nel caso di pagamento di spese ordinarie, il condominio avrà fino a cinque anni di tempo per recuperare le somme dovute;
- Per pagamenti straordinari il condominio avrà dieci anni di tempo per recuperare le quote non pagate.
Se un condomino non paga, devono pagare gli altri condomini?
Nel caso in cui l’ingiunzione di pagamento e il pignoramento dei beni non abbiano effetto, gli altri condomini dovranno coprire la quota del moroso. Il creditore può rivalersi nei confronti dei condomini in proporzione delle quote millesimali.
L’amministratore può proporre a tal proposito l’istituzione di un fondo, tramite il consenso unanime dei condomini.
Spese condominiali non pagate dal vecchio proprietario
Il compratore e il venditore sono corresponsabili per i pagamenti non effettuati, di conseguenza se nell’anno del rogito o quello precedente, le spese non sono state saldate, l’amministratore può richiedere sia al vecchio che al nuovo proprietario.
In caso di di spese ordinarie, il condominio può pretendere il saldo del debito sia dal vecchio che dal nuovo proprietario secondo l’art. 63 del Codice Civile; viceversa se le spese sono straordinarie, il proprietario al momento dell’approvazione dei lavori è tenuto a sostenere l’importo.