Affitto con riscatto: cos’è e come funziona?

Pubblicata il 04/06/2020
affitto con riscatto

Specialmente in un momento di crisi, comprare casa può rivelarsi difficile per coloro che non possiedono la liquidità necessaria o che non hanno la possibilità immediata di richiedere un mutuo. In queste situazioni, l’unica possibilità per poter disporre di un’abitazione sembra quella della locazione, ma, in realtà, esiste un modo diverso per entrare in possesso di un immobile: l’interessante opportunità dell’affitto con riscatto.

Si tratta di un particolare contratto di locazione che consente di usufruire di un immobile che, nei tempi prestabiliti dalle parti coinvolte, potrà poi essere riscattato, diventando quindi proprietà dell’affittuario.

Come funziona nel dettaglio questo accordo? E, soprattutto, quali possono essere i vantaggi per chi compra casa e per chi vuole vendere casa nello scegliere l’affitto con riscatto?

Cos’è l’affitto con riscatto?

Iniziamo definendo nel dettaglio il concetto: l’affitto con riscatto (anche noto come rent to buy) è una speciale formula di acquisto della proprietà regolamentata dal decreto DL.133/2014. Le parti interessate sono il venditore dell’immobile e il conduttore (ovvero l’affittuario).

Il contratto consente al conduttore di godere dell’utilizzo di un immobile, per cui pagherà regolarmente un affitto, sul quale potrà, dopo un certo periodo di tempo, eventualmente esercitare un’opzione di acquisto. Se si decide di procedere con un simile accordo, solitamente la cifra mensile da corrispondere al proprietario dell’immobile sarà superiore a un normale canone di locazione, in quanto include anche un acconto sul prezzo finale di vendita.

Al prezzo di vendita dell’immobile, stabilito fin dall’inizio dell’accordo tra le parti coinvolte, si decurtano tutte le quote versate a titolo di acconto e, al termine del periodo stabilito, l’affittuario paga un riscatto finale e può diventare quindi il nuovo proprietario dell’immobile.

Diverse formule disponibili

Le due parti coinvolte possono disporre di un certo margine di discrezionalità rimanendo entro i termini di legge stabiliti per la redazione del contratto di rent to buy. In particolare, il contratto di acquisto con riscatto può prevedere le seguenti formule:

  • con diritto d’acquisto: il venditore è vincolato alla vendita dell’immobile, mentre l’inquilino può scegliere se acquistare o meno la proprietà allo scadere del contratto

  • con riserva di proprietà: l’affittuario diventa proprietario dell’immobile con il pagamento dell’ultimo canone di affitto. In caso di inadempienza, il proprietario può richiedere la risoluzione del contratto e tornare a disporre dell’immobile, mentre al conduttore spetta la restituzione di una parte delle quote versate. La cifra si può pattuire con il proprietario prima di firmare il contratto e se questo non avvenisse sarà eventualmente stabilita da un giudice

  • con patto di futura vendita: l’affittuario è vincolato all’acquisto e se decidesse di non comprare l’immobile le quote versate come anticipo sul prezzo di vendita sarebbero trattenute dal proprietario come indennizzo

I dettagli del contratto

Nello specifico, l’affitto con riscatto puro o rent to buy fa riferimento alla prima categoria citata nel precedente paragrafo, ovvero quella che prevede la possibilità (e non l’obbligo) di acquistare in futuro la proprietà. Nel regolare questa specifica tipologia di contratto, il DL. 133/2014 stabilisce che:

  • il contratto di affitto con riscatto non può superare i 10 anni

  • per avere effetti legali, il contratto deve essere trascritto presso i registri immobiliari, in quanto la trascrizione vale come “prenotazione” dell’acquisto dell’immobile

  • il proprietario dell’immobile può richiedere la risoluzione del contratto nel caso di mancato pagamento di un minimo di canoni, anche non consecutivo

I vantaggi per il conduttore

Nel concreto, ecco quali sono gli aspetti positivi che possono spingere una persona che desidera comprare casa verso la scelta della modalità di rent to buy:

  • si può disporre fin da subito di un immobile

  • al termine del contratto si può decidere se diventare o meno proprietari, adeguandosi alle necessità personali che, magari, nel tempo sono cambiate

  • non si deve il pagamento di nessuna imposta sulla casa fino a che non si riscatta l’immobile

  • in caso di acquisto, non si perde la totalità dei canoni versati per l’affitto, ma una parte viene corrisposta al venditore come anticipo sul prezzo di vendita

  • si hanno maggiori possibilità di accedere a un mutuo potendo dimostrare uno storico di pagamenti regolari di un canone d’affitto

  • si può richiedere un importo inferiore per il mutuo, in quanto una parte del prezzo finale è già stato anticipato con il canone d’affitto, con un conseguente risparmio sui costi di gestione del finanziamento

Aspetti positivi del rent to buy per il venditore

Anche la parte venditrice può godere di diversi vantaggi optando per l’affitto con riscatto, che possono portare a decidere di attuare questo tipo di modalità anziché mettere in tradizionale locazione la propria casa o venderla direttamente:

  • un canone di affitto più alto rispetto alla norma, in quanto somma dell’acconto mensile e del normale canone di affitto

  • il fatto che si continui a essere proprietari dell’immobile fino al momento in cui non avviene la vendita effettiva

  • la tutela rispetto a possibili svalutazioni dell’immobile, in quanto il prezzo di vendita viene stabilito alla firma del contratto e non subisce variazioni nel corso degli anni in cui la proprietà è locata

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