Liberatorie per le compravendite immobiliari: tutto quello che c’è da sapere

Pubblicata il 08/07/2020
liberatorie compravendite immobiliari

Quando si vuole vendere casa, è importante essere informati su tutti i passaggi necessari e sulla burocrazia con la quale si avrà a che fare per adempiere ai vari obblighi che emergono man mano durante il processo. I documenti necessari per vendere casa sono molti e fra questi rientrano anche diverse liberatorie, una tipologia di documentazione di cui si parla meno spesso, ma che è sicuramente di importanza fondamentale per portare a termine con successo la vendita di un immobile.

Le liberatorie sono molto significative anche per chi deve comprare casa, poiché forniscono garanzie anche dal lato del compratore e permettono, anche da questa prospettiva, di poter concludere la compravendita nel modo migliore, senza sorprese o irregolarità.

Ma quali sono le liberatorie necessarie per la compravendita di un immobile e quali sono quelle che si potrebbe dover presentare per sanare particolari situazioni controverse che si possono presentare nel rapporto fra compratore e venditore durante il processo del passaggio di proprietà di un’abitazione?

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Cos’è una liberatoria?

Innanzitutto, può essere utile inquadrare il concetto di liberatoria, così da capire meglio di cosa si tratti e come questo possa essere declinato nell’ambito delle compravendite immobiliare. Con questo termine si intende un documento scritto tramite il quale un primo soggetto dichiara di voler liberare un secondo soggetto da un vincolo contrattuale ben determinato.

Liberatoria delle spese condominiali

Per effettuare il rogito e concludere la compravendita di un’abitazione inserita nel contesto di un condominio è necessario che il venditore sia in possesso della liberatoria delle spese condominiali. Quella che viene comunemente chiamata “liberatoria condominiale” è un documento scritto dall’amministratore tramite cui si attestano debiti e crediti del condomino che la richiede per l’anno in corso e i dodici mesi precedenti, segnalando anche eventuali liti pendenti o in corso di giudizio, delle rate versate o meno per le spese ordinarie di gestione o eventuali spese straordinarie deliberate o versate parzialmente o in fondi di riserva.

Questo documento, in realtà, non è una liberatoria in senso stretto, ma un’attestazione, poiché una liberatoria escluderebbe il condominio dal pagare eventuali debiti residui o che potrebbero manifestarsi in seguito. In realtà, questo documento non libera il venditore dal pagamento di eventuali tributi passati e futuri riferiti all’immobile nel momento in cui ne era proprietario.

Tempi e forma della liberatoria condominiale

Il rilascio di questa liberatoria è un obbligo dell’amministratore, che può decidere autonomamente se essere compensato in seguito alle ricerche svolte sullo storico del venditore o che può corrispondere gratuitamente, in quanto la legge non dà chiare indicazioni su questo punto. Allo stesso modo, la forma e il contenuto della liberatoria possono essere redatti a discrezione dell’amministratore, che potrà esprimere come meglio credere il risultato dei suoi controlli contabili sulla posizione del condomino, che non dovrà avere nessun debito pregresso con il condominio o avere contenziosi in contro con altri condomini.

Liberatoria del pagamento del prezzo di vendita

Un’altra liberatoria legata al processo di compravendita immobiliare è legata alla spiacevole circostanza in cui il venditore scelga di non rilasciare il bene immobile alla parte acquirente, che ha quindi la facoltà di rivalersi sulla parte venditrice. Le possibilità per farlo sono diverse: pagamento integrale senza consegna, con concessione al venditore di un termine ultimo per il rilascio dell’immobile, previsione di una penale o pagamento del saldo solo alla consegna.

Nel caso si scelga di avvalersi di quest’ultima opzione, sarà necessario, alla conclusione del contratto di compravendita, un ulteriore atto notarile cosiddetto di quietanza, con il quale il venditore, che riceve il saldo consegnando l’immobile, rilascia al compratore una ricevuta liberatoria del pagamento del prezzo di vendita.

Liberatoria per esonero responsabilità

Nella circostanza in cui succeda che siano celati dal venditore dei dettagli importanti sull’immobile in sede di vendita, oltre alla risoluzione del contratto o alla riduzione del prezzo, l’acquirente può esercitare il suo diritto di ottenere un risarcimento per il danno subito, poiché il venditore è sempre considerato responsabile in queste circostanze.

Unica eccezione che consente al venditore di essere esonerato dalle responsabilità è che egli abbia ignorato gli eventuali vizi senza però colpa in modo diretto, avendo agito in buona fede. Per certificare questo fatto, il venditore deve fornire in giudizio la prova liberatoria, che lo esonera dal pagare i danni. La prova liberatoria, infatti, serve a dimostrare che non era a conoscenza dei vizi e pertanto non poteva informare il compratore, come è normalmente previsto dai doveri di correttezza in fase di trattativa.

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