Cos'è e a cosa serve il valore catastale di un immobile?

Pubblicata il 17/02/2020
valore catastale immobile

Il valore catastale di un immobile è un dato che può tornare utile nel momento in cui si vuole comprare una prima casa o si ha a che fare con un immobile ereditato. Conoscerne la misura, infatti, è un’operazione necessaria nel caso in cui serva regolare questioni fiscali che si possono presentare all’entrata in possesso di un bene immobiliare.

Per essere perfettamente preparati all’atto di compravendita di un immobile, è meglio avere in mano ogni informazione che lo riguarda, partendo da una verifica sui dati ipotecari e del suo valore catastale. Pur essendo dati che vengono reperiti e verificati anche dal notaio che redige il contratto di compravendita, essere consapevoli in prima persona del valore catastale non guasta e capire di cosa si tratta può fornire una sicurezza in più.

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Cos'è il valore catastale di un immobile?

Innanzitutto, è utile definire di cosa si parla quando si utilizza il termine “valore catastale”. Per valore catastale si intende il valore fiscale di un immobile. È un dato che viene utilizzato per calcolare alcune imposte legate agli atti di compravendita immobiliare e, in generale, a operazioni legate al trasferimento della proprietà di un bene immobiliare.

Si tratta quindi di una quantità che ha la funzione principale nel dare una definizione dell’entità fiscale del bene. Di conseguenza, il valore catastale non può essere considerato come il valore di mercato di un immobile. Per conoscere il valore della propria casa è necessario affidarsi a dei professionisti per una valutazione immobile, che segue parametri differenti e permette di definire il prezzo con cui presentare una proprietà sul mercato con stime reali e affidabili.

Differenza tra rendita catastale e valore catastale

Un concetto che sembra simile a quello di valore catastale è quello di rendita catastale. Non si tratta, però, di due termini alternativi per riferirsi alla stessa nozione relativa al settore immobiliare, ma di due elementi che sono comunque strettamente collegati, poiché per calcolare il valore catastale di un immobile è necessario conoscerne la rendita catastale.

La rendita catastale è il reddito che viene attribuito a ogni immobile tramite cui è possibile produrre un reddito autonomo (secondo i parametri definiti dall’Agenzia delle Entrate). La rendita catastale si calcola moltiplicando la dimensione dell’immobile in oggetto (misurata sulla base del numero dei vani, della superficie e della volumetria) per la tariffa d’estimo relativa, definita dall’Ufficio del Territorio di competenza e dipendente dalla categoria catastale dell’immobile e dalla zona censuaria in cui è situata la proprietà.

Il dato della rendita catastale di un immobile può essere trovato sul sito dell’Agenzia del Territorio competente, tramite un servizio di visura catastale online - che può però essere richiesta solo conoscendo il foglio, la particella e il subalterno che individuano l’immobile.

A cosa serve il valore catastale di un immobile?

A livello concreto, il valore catastale è un valore necessario per il calcolo delle imposte da versare in occasione di alcune operazioni immobiliari. Nello specifico, si tratta di:

  • imposte di registro, ipotecaria e catastale, ovvero le tasse che vengono pagate da chi acquista casa in misura percentuale (nel caso dell’imposta di registro) e in misura fissa (nei casi dell’imposta ipotecaria e catastale)

  • imposta di successione, una tassa che si applica a tutte le eredità, con aliquote e franchigie che si differenziano a seconda del grado di parentela che intercorre fra chi effettua e chi riceve il trasferimento dei beni

  • imposta di donazione, dovuta dal soggetto che è beneficiario della donazione stessa in misura differente in base al rapporto di parentela che intercorre con il donatore

Il valore catastale di un immobile è inoltre alla base del cosiddetto sistema prezzo-valore, ovvero la modalità di trasferimento degli immobili a uso abitativo che dà la possibilità all’acquirente di beneficiare di vantaggi dal punto di vista fiscale, oltre alla riduzione del 30% di tutti gli onorari che vanno corrisposti al notaio.

Oltre a questo, il valore catastale rappresenta anche la base imponibile per il calcolo dell’imposta municipale sugli immobili, ovvero l’IMU. I moltiplicatori che vengono applicati per il calcolo del valore catastale ai fini della definizione della tassa sulla casa sono specifici per l’imposta sulla casa.

Come si calcola il valore catastale?

Per avere un calcolo del valore catastale del proprio immobile è possibile affidarsi a numerosi siti e applicazioni che consentono di farlo online. In realtà, però, non è così difficile procedere autonomamente al calcolo e, come dicevamo all’inizio della guida, in generale può essere utile conoscere i dettagli del processo così da capirlo meglio.

Per calcolare il valore catastale di un immobile il punto di partenza è la rendita catastale. Questa può essere richiesta tramite i servizi online dell’Agenzia del Territorio di competenza, può essere reperita nell’ultima dichiarazione dei redditi o richiesta all’ufficio del catasto.

Il valore catastale varia in base al fatto che si riferisca all’abitazione principale (ovvero la prima casa) o un altro immobile.

La formula per il calcolo del valore catastale è la seguente: la moltiplicazione della rendita catastale, rivalutata del 5%, per il coefficiente definito dalla legge per la relativa categoria catastale di appartenenza dell’immobile a cui si fa riferimento.

Quali sono i coefficienti catastali?

I coefficienti catastali stabiliti per legge sono i seguenti:

  • Fabbricati abitativi con agevolazione prima casa: rendita catastale X 115,5
  • Fabbricati appartenenti alle categorie catastali A e C (sono escluse le categorie A/10 e C/1): rendita catastale X 126
  • Fabbricati in categoria catastale B: rendita catastale X 176,4
  • Fabbricati in categoria catastale A/10 (uffici) e gruppo D: rendita catastale X 63
  • Fabbricati in categoria catastale C/1 (negozi ) e gruppo E: rendita catastale X 42,84
  • Terreni agricoli: reddito dominicale X 112,5

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