Quando si vuole vendere casa, è importante che tutti i documenti necessari per farlo e le relative adempienze burocratiche siano svolte in maniera corretta e completa. Rivolgersi a un’agenzia immobiliare permette di ricevere un supporto completo da questo punto di vista, ma può essere comunque importante sapere cosa sono i documenti che si vanno a fornire agli agenti immobiliari e perché sono importanti, così da avere piena consapevolezza di tutto il processo di vendita della propria abitazione.
Fra i documenti utili per la vendita di una proprietà immobiliare rientra il certificato di commerciabilità, un tipo di certificazione meno conosciuto rispetto ad altri, ma che può rivelarsi molto utile e che rappresenta un’importante garanzia tanto per chi vende quanto per chi potenzialmente potrebbe comprare: di cosa si tratta e perché può essere importante?
Richiedere il certificato di commerciabilità
Il proprietario di un immobile o il CTU (ossia il consulente tecnico d’ufficio) possono richiedere presso la sede del comune in cui è situato l’immobile oggetto di compravendita il certificato di commerciabilità, ovvero un certificato che attesta i titoli edilizi (anche in sanatoria) che riguardano quello specifico immobile e ne attestano la possibilità di essere commercializzato.
In questo modo, si può ottenere una conferma ufficiale della possibilità di poter mettere sul mercato la propria abitazione, a tutela di se stessi in quanto venditori certi di poter procedere con la messa sul mercato del proprio immobile e a garanzia dei potenziali acquirenti, che sapranno di stare acquistando un immobile in tutto e per tutto in regola con le necessità burocratiche che ne regolano la commercializzazione.
Per poter richiedere il certificato di commercialità è necessario essere il proprietario o il titolare dei diritti reali sull’immobile oggetto di analisi, oppure un consulente tecnico d’ufficio abilitato nel processo civile.
Agibilità e commerciabilità dell’edificio
Il certificato di commerciabilità di un edificio è strettamente legato all’agibilità dello stesso. L’agibilità, infatti, se da un lato non incide sulla commerciabilità giuridica di un fabbricato, dall’altro, rappresentando un presupposto fondamentale per l’utilizzabilità di una proprietà immobiliare, incide in modo molto rilevante sulla commerciabilità effettiva dello stesso.
In questo senso, la presenza dell’agibilità è un elemento che non deve essere trascurato nella fase della contrattazione immobiliare, poiché, a meno che non si tratti di un immobile che le parti hanno convenuto di trasferire senza agibilità (ad esempio un venditore che propone un fabbricato “al grezzo”, con le opere di completamento a carico dell’acquirente), è fondamentale per poter entrare in possesso di un immobile vivibile sin dal primo momento.
Sono comunque tutelati dalla legge sugli immobili in costruzione gli acquisti di abitazioni per le quali sia stato richiesto il permesso di costruire, ma che non siano ancora in condizione di poter ottenere l’agibilità.
La presenza dell’agibilità influisce su due elementi principali:
- il consenso da parte dell’acquirente, che potrebbe non essere disposto ad acquistare un fabbricato privo di agibilità, in quanto condizione primaria per avere un’abitazione concretamente utilizzabile
- sulle condizioni di vendita (e quindi sulla commerciabilità), in quanto la mancanza di agibilità influisce nella determinazione del prezzo, poiché la parte acquirente potrebbe sì essere disponibile ad acquistare un fabbricato privo di agibilità, ma a fronte di una riduzione del prezzo di vendita dell’immobile
Certificato di agibilità e accordi fra le parti per la commercializzazione
Come spiegato nel paragrafo precedente, per la commerciabilità dell’edificio è importante che l’immobile sia agibile e questa condizione è attestata tramite il certificato di agibilità, un altro dei documenti fondamentali per poter vendere casa. Questo certificato attesta le condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico degli edifici e dei loro impianti e il suo rilascio è subordinato alla presentazione del certificato di idoneità statica, che permette di certificarne le prestazioni in materia antisismica e di accessibilità.
In linea generale, per la commerciabilità degli edifici e per la validità degli atti che portano al loro trasferimento non è necessario che sia stato rilasciato il certificato di agibilità. Tuttavia, è necessario precisare che, qualora si decida di vendere un edificio privo del certificato di agibilità, questo fatto debba essere regolamentato, ai fini di evitare future contestazioni e l’insorgere di problematiche anche a fasi avanzate delle trattative, compromettendo magari anche la conclusione definitiva della vendita.
Da questo punto di vista, il venditore assolve ai propri obblighi sull’agibilità sia presentando il certificato che, in mancanza di una formale attestazione, dimostrandola per silenzio-assenso. Nel caso in cui, però, a richiesta dell’acquirente o del notaio, sorga la necessità di comprovare l’agibilità dell’edificio, è a carico del venditore l’onere di presentare la dovuta documentazione ai fini della compravendita.