Vendere un immobile con ipoteca: come fare?

Pubblicata il 15/05/2020

Se state pensando di vendere casa, ma il vostro immobile è soggetto a un’ipoteca, il processo non è semplice e immediato, ma neanche impossibile. Se avete esigenza o necessità di cambiare la vostra abitazione pur non avendo possibilità di estinguere il debito che grava su di essa, infatti, ci sono diverse modalità per farlo, seguendo le norme di legge che disciplinano questa particolare casistica che può verificarsi nel mercato immobiliare.

La vendita di un immobile ipotecato è possibile secondo determinate condizioni, che rendono valido il rogito e permettono di aggirare le giuste remore che potrebbe avere un compratore nei confronti dell’acquisto di un’abitazione sulla quale è presente un debito.

In questa guida, quindi, vedremo tutti i passaggi necessari per procedere alla vendita di un immobile ipotecato e come procedere al fine di riuscire a portare a termine con successo e secondo le norme vigenti questo tipo di trattativa.

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Cos'è un'ipoteca immobiliare?

Innanzitutto, può essere utile chiarire il concetto di ipoteca immobiliare. L’ipoteca consiste in un diritto reale posto a garanzia dei creditori ed è disciplinato dall’articolo 2808 del codice civile. Il creditore che può vantare questo diritto ha la facoltà di rifarsi sul bene vincolato da ipoteca nel caso in cui il suo debitore non ne soddisfi l’onere e, nel caso specifico di un’ipoteca immobiliare, questa si realizza quando viene iscritti nei pubblici registri come pubblicità.

L’ipoteca ha una durata di circa 20 anni, ma il creditore può rinnovarla con lo stesso grado anche prima del termine. Se non vi è rinnovo, l’ipoteca decade.

Quando un creditore iscrive un’ipoteca su un immobile, la proprietà del bene non cambia e il titolare dello stesso rimane sempre il debitore.

Si può vendere una casa ipotecata?

In linea teorica, l’ipoteca non rappresenta un ostacolo alla vendita di un immobile, ma in pratica si possono creare dei problemi. Questo perché, innanzitutto, l’atto di vendita di una casa ipotecata è valido solo se l’acquirente è messo a conoscenza della presenza dell’ipoteca: se questo non succede, il compratore potrebbe richiedere la risoluzione del contratto.

Se la casa ipotecata viene venduta, poi, chi acquista il bene lo fa compreso dell’ipoteca. Questo implica che, se il venditore non paga il suo debito, la banca può pignorare l’immobile nonostante questo sia passato di proprietà. Anche l’acquirente di una casa ipotecata può a sua volta rivenderla a un terzo soggetto e, anche in questo caso, il compratore erediterà l’ipoteca, che segue sempre l’immobile, a prescindere di chi sia.

Questi elementi comportano quindi implicazioni pratiche piuttosto importanti, che rendono difficile la vendita di un immobile ipotecato: nessuno, infatti, pagherebbe il prezzo di una casa sapendo che, se il venditore smettesse di pagare il proprio creditore, rischierebbe di essere espropriato. Anche una riduzione del prezzo di vendita dell’immobile può non essere un incentivo sufficiente a convincere all’acquisto di un bene pignorabile.

Come fare, allora?

Una possibile soluzione per vendere una casa ipotecata

Una modalità spesso utilizzata per riuscire a superare le complessità di questo tipo di trattativa è la seguente. Il venditore, in un’unica operazione e previo accordo tra le parti, una volta ricevuto il prezzo di acquisto dell’immobile, ne bonifica una parte al creditore (fino a copertura del proprio debito) e il creditore si impegna contestualmente a liberare l’immobile dall’ipoteca.

Questo passaggio si svolge solitamente durante un unico appuntamento di fronte al notaio, a cui partecipano il venditore/debitore, il creditore/titolare dell’ipoteca e l’acquirente dell’immobile. Così facendo, l’acquirente può quindi verificare che versando la cifra dovuta per l’immobile questo sia contemporaneamente liberato dall’ipoteca.

Quando è valida la vendita di una casa ipotecata?

Il venditore di una casa ipotecata deve dichiarare all’acquirente, anche in caso di firma solo del compromesso, l’esistenza dell’ipoteca, in modo da poter procedere con la compravendita e renderla valida. Il venditore si può inoltre assumere all’interno del preliminare l’impegno di cancellare l’ipoteca esistente entro un certo lasso di tempo (solitamente entro la stipula del contratto di vendita definitivo).

L’acquirente che non fosse informato dell’esistenza dell’ipoteca può:

  • chiedere lo scioglimento del contratto e la restituzione del prezzo eventualmente pagato, oltre al risarcimento del danno subito

  • mantenere la proprietà del bene e la restituzione di parte o dell’intero prezzo pagato

  • sospendere il pagamento del prezzo residuo

E se chi compra la casa ipotecata subisce il pignoramento?

Nel caso in cui l’immobile sia stato comprato da un nuovo proprietario e non ci sia stata contestualmente una risoluzione dell’ipoteca, ma il venditore abbia smesso di pagare il proprio debito, il creditore potrà rivalersi contro il bene nonostante il passaggio di proprietà, andando a pignorare l’abitazione in capo al nuovo titolare.

Se l’acquirente subisce l’esecuzione forzata, può scegliere di:

  • avvalersi della facoltà di pagare i creditori ipotecari

  • rilasciare il bene ipotecato

  • liberare l’abitazione ipotecata

In ogni caso, è possibile richiedere il risarcimento dei danni qualora si dimostri di non essere stati informati sull’esistenza dell’ipoteca e di esercitare il diritto di subingresso nelle ipoteche iscritte dal creditore soddisfatto su altri beni del debitore.

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