Comprare casa all'asta con debiti condominiali: cosa fare

Le spese condominiali sono tutte quelle spese sostenute per l’utilizzo e la manutenzione di parti comuni all’interno di un condominio. Le spese principali possono essere:

• luce delle scale;
• l’uso e la gestione dell’ascensore;
• le pulizie;
• le spese per l’amministratore.

Altri tipi di spesa possono essere quelle straordinarie come il rifacimento di parti comuni.

Una delle domande principali che ci si pone è quello delle eventuali spese condominiali legate al proprietario che ha acquistato all’asta un immobile. Il nuovo proprietario sarà obbligato in solido con il precedente per l’intero debito e l’obbligo è quello di pagare i debiti condominiali dell’anno in corso e dell’anno precedente. L’adempimento di uno dei debitori permette di liberare l’altro dall’obbligazione.

Prendiamo il caso di una persona che non proceda né con il pagamento delle rate del mutuo né con le spese condominiali. La banca e il condominio possono procedere con una procedura esecutiva sull’immobile con lo scopo di recuperare il credito ed effettuano quindi una rivalsa nei confronti del debitore. Successivamente a questo l’immobile viene venduto all’asta ad un secondo soggetto. Il secondo soggetto acquisterà il diritto di proprietà una volta firmato dal giudice il decreto di trasferimento.

Il ricavato della vendita non è sufficiente però a soddisfare i debiti pregressi riguardo i debiti condominiali. In questo caso il nuovo proprietario sarà obbligato in solido per i debiti derivanti dal precedente proprietario. Una volta acquisita l’abitazione, il nuovo proprietario sarà escluso dal pagamento verso la banca anche se non è stato possibile rientrare completamente dal credito. Le uniche spese che rimangono a carico del nuovo proprietario saranno quelle condominiali. La norma ha voluto rafforzare gli interessi del condominio perché riguarda spese appartenenti ad altri soggetti.

L’obbligazione è legata direttamente al diritto reale sull’immobile e non è possibile sottrarsi al pagamento dei contributi relativi al condominio.

Per quanto riguarda un appartamento situato all’interno di un condominio, la legge stabilisce che si è obbligati in solido per i debiti in qualsiasi situazione di acquisto. Il momento in cui viene aggiudicato l’immobile è lo stesso in cui il giudice firma l’ordine di esecuzione e dichiara il trasferimento della proprietà. Il momento di trasferimento è il periodo di competenza per cui si è obbligati in solido per i debiti condominiali.

Oltre alla stima dei costi che è necessario sostenere durante l'acquisto di una casa all'asta, un esperto che fornisce un servizio di consulenza aste immobiliari realizza una valutazione dell'immobile, redige una perizia riguardo i costi da sostenere ed effettua l'accompagnamento all'asta.

Le spese necessarie per mantenere i servizi comuni sono tutti i contributi che devono essere versati all’interno di un condominio. Quando l'amministratore del condominio sostiene una spesa è il momento preciso in cui nasce l’obbligo di pagare i contributi. Le spese ovviamente sono ripartite tra i singoli proprietari delle abitazioni del condominio.

Un problema che si è presentato in alcune circostanze è stato quello del rinnovo dei debiti attuali che sono legati a spese sostenute diversi anni prima. La Corte di Cassazione in merito ha reso impossibile per le assemblee di condominio la possibilità di rinnovare questi debiti e trasformare un debito vecchio di diversi anni in uno attuale.

Come accennato in precedenza chi compra una casa all’asta è obbligato a pagare i debiti condominiali, se vi sono, dell’anno attuale e di quello precedente. L’anno di riferimento è quello di gestione del condominio e non di quello solare.