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Frazionamento catastale: tutto quello che c’è da sapere

Aggiornata il 01/10/2021da Redazione

Se sei proprietario di un immobile e intendi suddividerlo in diverse unità, allora devi necessariamente attivare la procedura prevista per il frazionamento catastale.

Approfondiamo insieme l’argomento.

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Cos’è il frazionamento catastale

Per frazionamento catastale si intende la suddivisione di una proprietà immobiliare in due o più unità distinte e indipendenti. La procedura può riguardare:
  • un immobile e le modifiche richieste con più frequenza interessano appartamenti, villette indipendenti, negozi e altre strutture edilizie;
  • un terreno e in questo caso l’intervento consiste nella divisione in uno o più lotti.
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La differenza con il frazionamento urbanistico

In particolare, il frazionamento catastale prevede la registrazione presso gli uffici del Catasto dell’avvenuta suddivisione della proprietà per ottenere l’assegnazione di un nuovo subalterno per ogni nuova unità acquisita sulla mappa catastale.

Il frazionamento urbanistico, invece, riguarda gli interventi edilizi effettuati in forza del frazionamento di un immobile. Per di più, la procedura non implica alcuna variazione catastale, ma solo sulla planimetria originaria depositata presso il Comune ove si trova l’immobile.

Ad ogni modo, in entrambi i casi è fondamentale riferire prontamente al Catasto e al Comune ogni tipo di comunicazione relativa a modifiche effettuate sulla planimetria dell’unità immobiliare, in modo tale da ottenere il relativo certificato di conformità urbanistica e catastale. Quest’ultimo, infatti, ha natura essenziale, in quanto contiene la dichiarazione di corrispondenza tra lo stato reale della proprietà e la mappa catastale e urbanistica di riferimento.

I vantaggi del frazionamento catastale

Effettuare un frazionamento catastale può rivelarsi un’operazione molto conveniente. Infatti, suddividendo un appartamento in diverse unità immobiliari più piccole rappresenta una soluzione ideale:
  • in caso di eventuale affitto o vendita, così da ottenere un guadagno extra (soprattutto nelle grandi città, considerato che il valore per metro quadro di unità abitative più piccole è superiore rispetto a quelle più grandi);
  • per abbattere le ingenti spese di gestione relative a immobili di ampie dimensioni;
  • nel caso in cui più soggetti siano nominati eredi rispetto a quell’unica proprietà e tramite il frazionamento l’appartamento può essere diviso in modo tale da soddisfare le quote di tutti gli aventi diritto.

La procedura da seguire

Per procedere al frazionamento della proprietà è necessario rispettare l’iter prescritto dal regolamento edilizio del Comune di competenza ove è ubicata l’unità che si intende dividere.

In particolare, gli step da seguire sono:

  • avvalersi di un tecnico abilitato /architetto o geometra) incaricato di dirigere i lavori;
  • trasmettere al Comune di competenza una CILA ("Comunicazione di inizio lavori asseverata") firmata dal tecnico;
  • trasmettere al Catasto il relativo aggiornamento.

Una volta espletata la procedura si può procedere con le opere edilizie, al cui termine però è necessario recarsi nuovamente al Comune e presentare il certificato di collaudo a conclusione dei lavori (pena l’irrogazione di sanzioni pecuniarie e amministrative).

L’unica eccezione riguarda il caso in cui il frazionamento dell’immobile non necessiti di interventi edilizi (si pensi alle cantine o pertinenze dell’unità immobiliare accatastate con un unico subalterno).

In questo caso, infatti, la sola la suddivisione che occorre effettuare riguarda le mappe catastali, considerato che le unità sono già divise, dovendo quindi chiedere al Catasto l'assegnazione di due subalterni differenti tramite presentazione della CILA.

La documentazione da esibire

Ai fini della procedura è necessario fornire al Comune i seguenti documenti:
  • planimetria originale dell’immobile;
  • dati catastali dell’immobile;
  • progetto firmato dal tecnico abilitato circa la nuova unità immobiliare che si desidera modificare.

Tempi e costi della procedura

Per ottenere l’approvazione del frazionamento di regola occorre aspettare non più di tre giorni.

Paradossalmente, ciò che richiede tempo è l’attivazione della pratica stessa, considerati i tempi relativi all’espletamento dell’attività di consulenza da parte del geometra o architetto privato incaricato, oltreché quella successiva ad opera del tecnico nominato dal Comune.

Ad ogni modo, su quest’ultimo grava l’obbligo di effettuare il proprio sopralluogo entro 72 ore dalla richiesta.

Tuttavia, i tempi si allungano in relazione agli appuntamenti da fissare con il notaio e con gli uffici comunali di riferimento, i cui tempi di attesa variano da una a quattro settimane.

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