Dividere un appartamento in due unità immobiliari: come fare?

Pubblicata il 03/06/2020
frazionare immobile

Appartamenti di ampia metratura o dotati di doppio ingresso possono essere facilmente divisi in due unità immobiliari indipendenti: si tratta di una pratica piuttosto comune per immobili di questo genere e le motivazioni per cui viene attuata possono essere diverse e numerose, legate sia a motivi economici che familiari.

Se nel comprare casa state cercando un immobile da dividere in due unità o se avete un’abitazione particolarmente grande che vorreste frazionare, in questa guida riceverete tutte le informazioni utili per farlo in modo conforme alle leggi vigenti, i vantaggi che ne possono derivare e quali autorizzazioni richiedere per farlo.

Dividere un immobile nel caso questo presenti le giuste caratteristiche di base per farlo, infatti, può rivelarsi una scelta piuttosto vantaggiosa e, sapendo come procedere, non eccessivamente complessa a livello burocratico e di permessi che serve richiedere per poter procedere.

Ecco, quindi, tutto quello che c’è da sapere sul frazionamento di un’unità immobiliare in due appartamenti distinti.

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Perché frazionare in due unità immobiliari?

I motivi pratici che stanno dietro la scelta di dividere in due unità indipendenti un appartamento di ampia metratura possono essere diverse, ad esempio:

  • fare un investimento immobiliare, ricavando due appartamenti di taglio più piccolo (che sono anche le tipologie più richieste sul mercato) che possono essere rivenduti o essere messi in affitto

  • “rimpicciolire” una grande casa di famiglia, mantenendo per sé un’abitazione più piccola e facilmente gestibile e destinando il secondo appartamento ai figli o mettendolo in locazione

  • acquistare una casa in cui abitare e contemporaneamente entrare in possesso di un'unità da mettere in affitto, così da rientrare nel tempo della spesa sostenuta

Per un proprietario, quindi, può essere conveniente prendere in carico le spese di un intervento edilizio di suddivisione, poiché in cambio può ottenere la possibilità di affittare o rivendere due unità immobiliari, un’operazione che può avere come risultato un introito potenzialmente superiore a quello che si potrebbe avere con una sola unità immobiliare di superficie più grande (che generalmente è anche meno richiesta sul mercato).

I permessi da richiedere per frazionare un appartamento

Per prima cosa è necessario verificare a livello costruttivo la possibilità pratica di realizzare di effettuare il frazionamento, accertandosi ad esempio che si possa realizzare un secondo ingresso: in mancanza di requisiti fondamentali per la divisione, ovviamente non si potrà procedere! Dopo averlo fatto, si procede con le verifiche urbanistiche, controllando che la divisione sia permessa dal piano urbanistico, un altro elemento assolutamente fondamentale per poter effettuare qualsiasi intervento di questo genere.

Per quel che riguarda i permessi da richiedere, si parte dal presupposto che il frazionamento viene classificato come manutenzione straordinaria e, se per eseguire i lavori non si effettuano interventi strutturali, per procedere sarà sufficiente presentare un modulo CILA (comunicazione asseverata di inizio attività). Nel caso di interventi strutturali (ad esempio per modifiche in facciata come l’apertura di nuove finestre), invece, va richiesto un modulo SCIA. In presenza di vincoli storici o paesaggistici, poi, potrebbe essere richiesta ulteriore documentazione.

Se l’appartamento che si vuole dividere è in un condominio, occorrerà inoltre richiedere preventivamente l’approvazione della compagine condominiale, così da rendere noto al resto degli inquilini e all’amministratore condominiale della eventuale variazione.

La documentazione per il termine dei lavori

Anche la conclusione dei lavori è necessariamente da segnalare al Comune. In particolare, una volta conclusi i lavori di ristrutturazione e gli interventi straordinari che hanno portato al frazionamento, andrà presentato un modulo SCA (segnalazione certificata di agibilità) relativo a ciascuna unità immobiliare, così da segnalare la fine degli interventi di rifacimento.

Inoltre, sarà necessario procedere a una variazione catastale, aggiornando i dati presenti nella visura catastale. In particolare, si andrà a sopprimere il subalterno identificativo dell’unità immobiliare di partenza, per poi costituirne due nuovi per quelle ricavate con il frazionamento, così che ognuna di esse possa essere successivamente identificata in modo univoco.

Per le unità immobiliari in condominio, a fine lavori bisognerà provvedere anche al rifacimento delle tabelle millesimali, essendo state create due unità immobiliari distinte, che avranno un peso diverso ai fini dei calcoli legati alla divisione delle spese e simili, ottenuti proprio sulla base delle tabelle.

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