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L'inquilino non paga l'affitto? Ecco come tutelarsi

Aggiornata il 16/09/2021da Redazione

Uno dei rischi principali come locatore è quello di non ottenere il pagamento di canoni di locazione.

Negli ultimi anni, complice una maggiore difficoltà economica delle famiglie, vi è stato un incremento consistente dei procedimenti di sfratto per morosità.

Vediamo insieme come il locatore può tutelarsi da questa evenienza.

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Come tutelarsi se l'inquilino non paga l'affitto

Il danno economico che un locatore può subire dall’affittuario che non paga consiste in:

  • mensilità non versate;
  • spese legali necessarie per avviare e concludere la procedura di sfratto;
  • il tempo necessario a trovare un nuovo inquilino e gli eventuali mesi persi di canoni in questo lasso di tempo.

Nel caso in cui il conduttore non paghi i canoni di locazione, il locatore ha alcune possibilità per tutelarsi. Le soluzioni a disposizione sono:

  • inviare una lettera di diffida all’inquilino con la quale si intima di al conduttore di liberare l’abitazione;
  • avviare la procedura di sfratto per morosità tramite il tribunale;
  • decidere prima di stipulare il contratto di locazione, di sottoscrivere una polizza assicurativa contro l’evenienza del mancato pagamento dei canoni,
  • ricorrere alla mediazione civile.

Il ricorso alla Mediazione civile è efficace nelle controversie perché è rapido, ha costi contenuti e con l’intervento di un mediatore è possibile ristabilire il rapporto fra le parti. Si tende a ricorrere a questa opzione quando vi siano delle contestazioni sull'abitabilità, su delle infiltrazioni o altri casi dove vi sia una ritorsione da parte del conduttore nei confronti del proprietario.

Per avviare una procedura di Mediazione civile sarà necessario:

  • rivolgersi ad un avvocato;
  • selezionare un Organismo di Mediazione;
  • presentare un’istanza di mediazione.

A seguito dell’avvio della procedura verrà nominato un mediatore, verrà fissata la data dell'incontro di mediazione e si convocheranno le parti.

Il giorno dell’incontro di Mediazione verranno spiegate le modalità di svolgimento del procedimento, si favorirà un dialogo che permetta di arrivare ad un compromesso e si redigerà l’accordo conciliativo fra le parti.

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Quanto tempo aspettare?

Per legge la scadenza massima per pagare il canone di locazione mensile è di 20 giorni. Prima di questi 20 giorni il locatore non ha la possibilità di compiere alcuna azione legale.

A seguito di questi venti giorni si procederà con la lettera di diffida. La diffida sarà inviata tramite una lettera raccomandata e si assegneranno al conduttore cinque giorni per il versamento dell’importo restante.

Se l’inquilino procederà con il pagamento dei canoni di locazione, non sarà più necessario richiedere la risoluzione anticipata del contratto di locazione.

Pagare meno tasse se l'inquilino non paga

Secondo la legge il locatore deve dichiarare all’Agenzia delle Entrate i canoni anche se non percepiti. Per evitare il pagamento delle imposte, il proprietario di casa deve far notificare l’atto di citazione per convalida di sfratto.

Da quel momento non vi è più l’obbligo di dichiarare i canoni e non sarà necessario versare le imposte IRPEF su quei canoni.

Cosa non fare per non peggiorare la situazione

I tempi burocratici per completare le procedure di sfratto sono lunghi e il conduttore può rimanere all’interno dell’abitazione diversi mesi prima di lasciare l’abitazione.

Rimane aperta comunque la possibilità per il locatore di recuperare col tempo gli affitti arretrati non pagati.

Per evitare quindi di non compiere reati penali, è necessario seguire le normative per quanto riguarda gli inquilini morosi. Se si compiono azioni che violino la legge, sarà infatti necessario rispondere in tribunale.

I comportamenti che sono assolutamente vietati per legge sono:

  • staccare le utenze del conduttore perché si configurerà il reato di esercizio arbitrario delle proprie ragioni a causa di un mutamento di destinazione dei beni;
  • la sostituzione della serratura che rimarrà valido anche una volta ottenuto il provvedimento di sfratto perché il locatore non potrà sostituire il ruolo ricoperto dall’ufficiale giudiziario.

Quanti affitti non pagati servono per lo sfratto?

Il locatore deve essere a conoscenza di quanti siano gli affitti non pagati per lo sfratto.

La differenza principale consiste nel fatto che il contratto di locazione sia ad uso abitativo o commerciale.

Per le locazioni ad uso abitativo è sufficiente il mancato pagamento di una mensilità per almeno 20 giorni e può essere avviato il procedimento di sfratto a partire dal 21° giorno.

Per le locazioni ad uso commerciale è importante valutare invece l’interesse concreto del locatore e se i principi di buona fede contrattuale siano stati rispettati.

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