Quando non si può sfrattare l'inquilino?

Aggiornata il 13/07/2021da Redazione

Molti proprietari di un’abitazione possono decidere di mettere in affitto la propria abitazione. In molti casi il rapporto tra locatore e locatario si svolge in modo sereno e tutti i pagamenti vengono saldati.

In alcuni casi si può presentare la possibilità che l’inquilino non effettui il pagamento delle mensilità o delle spese condominiali.

Per vedersi consegnate le somme di denaro, il proprietario può richiedere lo sfratto dell’inquilino tramite una procedura definita.

Vediamo insieme quando non si può sfrattare l’inquilino.

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Come funziona uno sfratto

Nel caso di un contratto di affitto regolarmente registrato, il locatore procederà con l’invio di una diffida. All’interno della diffida sarà presente una scadenza entro cui pagare le somme dovute, ma si potrà farlo fino a quando il giudice non si sia pronunciato tramite sentenza.

La notifica dell’atto giudiziario che l’affittuario riceverà viene chiamata “citazione per convalida dello sfratto per morosità”. Come detto in precedenza, sarà possibile pagare i canoni di affitto fino a quando il giudice non pronunci la sentenza.

Lo sfratto può essere dovuto al mancato pagamento delle mensilità o delle spese condominiali. I casi in cui si può richiedere lo sfratto sono:

  • il pagamento di una mensilità non è avvenuto entro 20 giorni dalla scadenza;
  • per le spese condominiali non è avvenuto il pagamento di due mensilità e vi sia un ritardo di almeno 60 giorni.
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Come bloccare uno sfratto per morosità

L’inquilino può fare opposizione allo sfratto esecutivo richiesto dal locatore tramite una prova scritta o per gravi motivi che possano far ritenere tale opposizione fondata.

È possibile opporsi al locatore nei seguenti modi:

  • contestare l’ammontare di denaro richiesto dal locatore per errori di calcolo;
  • richiedere la compensazione tra debiti e crediti quando l’affittuario vanta un credito nei confronti del locatore;
  • non sussista più la morosità dell’affittuario o la posizione sia stata effettivamente sanata.

Quando lo sfratto non può essere eseguito

Lo sfratto non può essere eseguito quando l’inquilino è senza contratto. Nel caso che vi sia un affitto in nero, non è possibile procedere con lo sfratto.

Il proprietario dell’abitazione non può richiedere il pagamento dei canoni arretrati e l’inquilino può rivendicare la restituzione delle somme pagate.

Il locatore può avviare invece una causa di “occupazione senza titolo” con tempi previsti in due o tre anni. Rimane aperta la possibilità per il giudice di richiedere il versamento dell'indennità per l’occupazione abusiva durante questo periodo, ma con prezzi inferiori a quelli di mercato.

Come fare in caso di sfratto

Quando il giudice emette l’ordinanza di sfratto e l’affittuario non procede a liberare l’immobile, si procede con l’esecuzione forzata.

L’ufficiale giudiziario si presenterà all’indirizzo e intimerà il locatario di andare via. Questa fase può allungare di alcuni mesi il tempo dello sfratto.

Se l’ufficiale giudiziario non trova nessuno al primo tentativo, dovrà fare un secondo passaggio per notificare lo sfratto. Se anche al secondo o al terzo tentativo non fosse possibile mandare via l’inquilino, l’ufficiale giudiziario può richiedere il supporto delle forze dell’ordine o di un fabbro.

Nel caso che lo sfratto avvenga, l’ufficiale giudiziario compila un inventario delle proprietà presenti all'interno dell'abitazione e l’inquilino potrà passare successivamente a ritirarle.

Lo sfratto può essere eseguito anche se vi sono minori, anziani o portatori di handicap all’interno dell’immobile.

Altri casi in cui non si può eseguire lo sfratto

Esistono delle situazioni che possono evitare lo sfratto.

Il proprietario dell’abitazione dovrà dimostrare che la morosità persiste e nel caso in cui l’inquilino abbia effettuato il pagamento delle somme dovute, la procedura di sfratto si arresterà.

Il pagamento inoltre può essere effettuato al momento dell’udienza col giudice con relativi interessi e il giudice potrà interrompere la procedura di sfratto.

Il locatario potrà richiedere al giudice un tempo di novanta giorni entro cui effettuare il pagamento delle somme dovute. Dopo 90 giorni vi sarà un’ulteriore udienza dove può avvenire il pagamento delle somme dovute con relativa interruzione della procedura di sfratto o nel caso il pagamento non avvenga si procederà con lo sfratto del locatario.

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