Affitto senza contratto o in nero: quali rischi si corrono?

Il contratto di affitto in nero è un contratto che non viene registrato presso l’Agenzia delle Entrate. La mancata registrazione del contratto porta il proprietario dell’abitazione ad evadere le imposte che non paga al momento della registrazione.

Il proprietario che non effettua la registrazione del contratto di locazione evade l’imposta di registro e l’imposta sui redditi configurandosi come un omesso versamento delle imposte.

Il contratto di affitto in nero può essere stipulato in tre modi:

• tramite accordo verbale dove non viene messo nulla per iscritto;
• tramite contratto senza registrazione, che avviene tramite scrittura privata e il locatore non invia il contratto all’Agenzia delle Entrate;
• tramite registrazione errata del contratto, in cui il contratto scritto è regolarmente registrato, ma l’importo del canone è inferiore a quello realmente pagato dall’inquilino.

Le tipologie di affitto in nero sono due:

• totale dove non avviene la registrazione presso l’Agenzia delle Entrate;
• parziale dove il proprietario scrive un importo sul contratto, ma l’inquilino paga un importo superiore (portando il proprietario a pagare meno imposte).

Un proprietario di un’abitazione, nel caso in cui affitti la sua casa in nero, è impossibilitato a realizzare la procedura di sfratto per morosità. Anche nel caso in cui il contratto sia stato redatto tramite scrittura privata, esso sarà considerato nullo.

Con la procedura ordinaria i tempi da aspettare per permettere la liberazione dell’immobile sono maggiori rispetto alla procedura per sfratto.

Il secondo rischio di un affitto senza contratto è la nullità degli accordi. Il proprietario non potrà richiedere un decreto ingiuntivo per gli eventuali affitti arretrati, mentre l’inquilino potrà chiedere anche la restituzione dell’affitto pagato in nero.

Altri svantaggi per il proprietario che mette in affito la casa in nero sono i seguenti:

• l'inquilino può disdire il contratto senza preavviso, lasciando l'appartamento senza rispettare i termini (lo stesso vale ovviamente anche per il proprietario, che può pretendere la liberazione immediata dell'immobile);
• impossibilità di tutelarsi tramite una fideiussione sull'affitto dal mancato rispetto degli obblighi contrattuali da parte dell'inquilino;
• impossibilità di chiedere un risarcimento per eventuali danni all'immobile;
• se la mancata registrazione dell’affitto dipende esclusivamente dal proprietario, mentre l'inquilino è in buona fede, il contratto è considerato nullo solo per il locatore, mentre l'affittuario è pienamente tutelato nei suoi diritti.

A seguito della scoperta di un contratto di affitto in nero, le sanzioni saranno di due tipi:

• dal 60% al 120% dell’imposta non versata se il locatore non ha inserito il reddito di locazione all’interno del modulo del 730;
• dal 90% al 180% se il padrone di casa ha registrato il contratto per un importo inferiore a quello effettivamente percepito.

Chi affitta in nero commette due illeciti amministrativi:

• evade l’imposta di registro;
• evade il pagamento dell’IRPEF.

Una volta scoperto l’illecito, l’Agenzia delle Entrate esigerà il pagamento delle somme evase, applicando le sanzioni.

Per il conduttore vi sono delle conseguenze a livello fiscale e l’impatto della sanzione è sicuramente inferiore rispetto a quella subita dal proprietario.

Le multe per il proprietario sono:

• dal 120% al 240% dell'imposta non pagata, oltre al saldo dell'imposta stessa, per registrazione omessa o in ritardo;
• dal 200% al 400% della differenza tra l'imposta di registro sul canone totale e quella già pagata sul canone dichiarato, nel caso di contratto registrato con un canone di locazione inferiore a quello reale;
• il 30% dell’imposta di registro per il pagamento tardivo.

Per non aver inserito il canone di affitto all’interno della dichiarazione dei redditi, si riceverà una sanzione:

• dal 240% al 480% dell’imposta dovuta (minimo €516)
• dal 200% al 400% dell’imposta dovuta se il canone dichiarato è inferiore a quello effettivo

Alla sanzione si aggiunge a un accertamento fiscale fino a 5 anni.

Per legge viene stabilito che il locatore ha l’obbligo di registrare il contratto di locazione entro 30 giorni presso l’Agenzia delle Entrate. Il conduttore e il proprietario saranno responsabili in solido per evasione fiscale e anche l’inquilino potrà ricevere una cartella esattoriale.

Un affitto in nero può essere denunciato all’Agenzia delle Entrate o alla Guardia di Finanza. L’inquilino che decide di denunciare il proprietario di casa dovrà fornire delle prove documentali come la contabile del bonifico, delle copie di assegni o bollette con l’intestazione del conduttore.

Una volta che viene scoperto un contratto di affitto non registrato da parte dell’Agenzia delle Entrate, sarà necessario versare l’imposta evasa più le sanzioni citate in precedenza.

Se si decide di regolarizzare il contratto di affitto successivamente è necessario versare l'imposta evasa e una sanzione che tende ad essere ridotta.

Per ridurre le sanzioni su un affitto non registrato, si può utilizzare il ravvedimento operoso, registrando il contratto in ritardo e saldando le tasse dovute più gli interessi. La registrazione va fatta entro 30 giorni dall'inizio dell'affitto. Le sanzioni variano a seconda del ritardo e del tipo di contratto:

Canone libero:

• Fino a 30 giorni 6% di sanzione (minimo €20);
• Fino a 90 giorni 12%;
• Fino a 1 anno 15%;
• Da 1 a 2 anni, 17,14%;
• Oltre 2 anni, 20%;
• Dopo accertamento: 24%;

Canone concordato:

• Calcolo su 70% del canone annuo;

Il ravvedimento è possibile anche con cedolare secca, con l'imposta calcolata sull'importo annuo per la durata totale del contratto.

Con la registrazione tardiva si procede a regolarizzare la posizione con l’Agenzia delle Entrate, ma il contratto tende a rimanere nullo comportando l'impossibilità di usufruire della procedura di sfratto per morosità. Il conduttore può quindi non effettuare il pagamento dei canoni e richiedere il rimborso di quelli già sostenuti.

Il locatore e il conduttore devono registrare obbligatoriamente un regolare contratto di locazione in modo da essere in regola.