Il concetto di superficie calpestabile è fondamentale sia per la valutazione di un immobile, che per ragioni fiscali. Questa misura è determinante nella valutazione del comfort, della funzionalità e del valore dell'immobile.
In questo articolo esploreremo il significato della superficie calpestabile e come calcolarla correttamente.
Cosa si intende per Superficie Calpestabile: Definizione
La superficie calpestabile è l'area di un edificio che può essere effettivamente utilizzata e calpestata. Questo include tutte le parti accessibili dell'immobile, escludendo muri perimetrali, colonne, scale e spazi non abitabili come soffitte non rifinite o cantine non agibili.
In pratica, è l'area dove una persona può fisicamente camminare e posizionare mobili o altri oggetti.
Quali Ambienti Compongono la Superficie Calpestabile?
Secondo il Regolamento Edilizio Tipo (RET), la superficie calpestabile è data dalla somma della superficie accessoria (SA) e della superficie utile (SU).
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La Superficie Accessoria (SA) include le aree di servizio rispetto alla destinazione d’uso dell’immobile, come portici, passaggi pedonali, ballatoi, logge, balconi, terrazze, tettoie, cantine, sottotetti, vani scala interni, garage e parti comuni;
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La Superficie Utile (SU) comprende le stanze da letto, soggiorno, bagni, cucina, corridoi, ripostigli, soppalchi, ecc. Viene calcolata al netto della superficie accessoria e delle murature, pilastri, tramezzi, sguinci e vani di porte e finestre.
Calcolo Superficie Calpestabile
La superficie calpestabile si misura in metri quadri (mq) e corrisponde alla superficie di ogni singolo ambiente compreso nella superficie accessoria e utile. In pratica, in ogni parte di un immobile in cui si può camminare.
Prendiamo come esempio 3 casi concreti:
- Appartamento Tipico: Include corridoi, stanze da letto, cucina, bagno e ripostiglio;
- Casa con Affacci: Conta anche i balconi;
- Casa con Terrazzo, Cantina, Giardino e Garage: Tutti questi elementi sono inclusi nel calcolo.
Secondo il Decreto Ministeriale 2 agosto 1969, n. 1072, articolo 6, i soppalchi sono considerati superficie utile e quindi parte della superficie calpestabile.
La piscina, invece, non rientra nel calcolo della superficie calpestabile a meno che non venga coperta definitivamente.
Il calcolo della superficie calpestabile da parte di un professionista prevede l'utilizzo della planimetria catastale e software CAD per un conteggio preciso.
Differenza tra Superficie Calpestabile e Superficie Commerciale
Non bisogna confondere la superficie calpestabile con la superficie commerciale.
La superficie calpestabile fa riferimento alle parti effettivamente utilizzabili di un immobile, mentre la superficie commerciale serve a stimare il valore commerciale dell’immobile e include anche muri, aree esterne come terrazze e giardini, e dipendenze esclusive.
Utilizzi della Superficie Calpestabile
La superficie calpestabile è utile per vari scopi, come la valutazione di una casa e il calcolo della TARI (Tassa sui Rifiuti). La TARI si basa sulla superficie calpestabile, determinata dalla Legge n.147/2013 e dalle aliquote comunali.
Conoscere la superficie calpestabile di un immobile è essenziale per una valutazione accurata dello spazio disponibile, per stime di valore realistiche e per conformarsi alle normative locali.
Che si tratti di comprare, vendere o ristrutturare un immobile, la superficie calpestabile offre un parametro chiaro e preciso per prendere decisioni informate.