Durante i vari passaggi del processo di compravendita di un immobile potrebbe essere necessario versare dei soldi, che possono assumere diverse funzioni: caparra, anticipo, deposito fiduciario, tre istituti previsti dal Codice Civile, che si applicano in modo diverso, con garanzie e obblighi differenti.
Nel concreto, però, cosa si intende con questi tre diversi concetti, che spesso nel linguaggio comune vengono usati senza distinzione, ma che in realtà si differenziano molto? Perché si devono versare queste cifre e qual è lo scopo che hanno al fine di poter concludere con successo una compravendita immobiliare?
Vediamolo insieme, così da chiarire eventuali confusioni e fornire la giusta interpretazione per ognuno dei tre, specificando in quale fase del processo di compravendita entrano in gioco e perché si rivelano così importanti.
Definizione e tipologie di caparra
La caparra è un istituto previsto dal Codice Civile alla sottoscrizione di un contratto di vendita immobiliare e rappresenta una cifra versata da una parte a un’altra a garanzia delle buone intenzioni rispetto alla conclusione di un contratto di vendita.
Esistono due tipologie di caparra:
- caparra confirmatoria, che nei contratti di vendita è una tutela per la parte venditrice, poiché si tratta di una somma di denaro che viene versata da colui che acquista a titolo di garanzia. In questo modo, se l’acquirente dovesse ritirarsi senza concludere l’affare, il venditore sarà risarcito dalla mancata vendita trattenendo la somma che era stata versata a titolo di caparra confirmatoria. Nel caso della vendita di un immobile, la caparra confirmatoria si versa nel momento in cui si stipula il contratto preliminare di compravendita
- caparra penitenziale, che si applica sempre nel caso di compravendite, ma con alcune lievi differenze rispetto alla caparra confirmatoria, in base alle quali non è considerata una garanzia, ma un corrispettivo
Se la compravendita immobiliare va a buon fine, la caparra può essere restituita e non ha necessariamente la funzione di un acconto. Non si tratta comunque di un costo e si può decidere di farla imputare al prezzo finale, scontando dal prezzo che si deve pagare e trasformandola quindi in un acconto.
Se il venditore, invece, decide di rescindere dal contratto e non vendere l’immobile, deve restituire alla parte acquirente il doppio della caparra incassata come risarcimento dei danni corrisposti.
A quanto ammonta la caparra?
Non c’è una regola scritta che determina in modo univoco a quanto deve ammontare la caparra versata a garanzia dell’acquisto di un immobile. La prassi vede la scelta del valore della caparra intorno al 10% del prezzo di vendita dell’immobile oggetto di trattative, ma può essere selezionato un importo diverso anche in base ad accordi specifici presi fra le parti coinvolte. Nulla vieta, quindi, di versare una cifra superiore o inferiore, previa discussione con la propria agenzia immobiliare di riferimento, nel caso si faccia ricorso a un mediatore, e con la parte venditrice.
La caparra può poi essere pagata secondo i seguenti metodi:
- bonifico bancario
- assegno circolare
- assegno bancario non trasferibile
Definizione di anticipo o acconto
L’anticipo o acconto rappresenta una parte della cifra pattuita in una compravendita, che viene versato come pagamento parziale e a cui seguirà un successivo pagamento a saldo della cifra totale pattuita.
Dal momento che si tratta di un vero e proprio pagamento, l’anticipo segue la normale tassazione ed è assoggettato all’Iva. Inoltre, deve per questo essere fatturato nel momento in cui viene pagato.
Se la compravendita non va a buon fine, l’acconto viene restituito o meno a seconda di chi è il responsabile del mancato adempimento del contratto:
- se a rescindere è colui che ha incassato l’acconto, lo deve restituire a chi l’ha corrisposto
- se a tirarsi indietro è chi ha versato l’acconto (la parte acquirente), questo viene perduto e rimane alla parte venditrice
La formula dell’acconto prezzo, che non ha valore di penale o di risarcimento, viene spesso utilizzata anche come **anticipo nel caso di acquisto di immobili da costruire **o in corso di costruzione.
Definizione di deposito fiduciario
Il deposito fiduciario è, in un certo senso, il “predecessore” della caparra, poiché si tratta sempre di un importo versato a garanzia dell’impegno assunto di portare a termine la compravendita immobiliare.
Prima dell’accettazione della proposta di acquisto immobiliare, la somma versata a titolo di garanzia prende il nome di deposito fiduciario, del denaro, gratuito e infruttifero, versato mediante assegno bancario non trasferibile.
Questo importo avrà valore di caparra confirmatoria e verrà consegnato al venditore in caso di accettazione della proposta. In caso contrario, invece, sarà restituito alla parte acquirente.