Durante la vita alcuni genitori possono decidere di donare un immobile ai propri eredi. Lo scopo di questi genitori è quello di supportare i propri figli donando un immobile dove poter vivere.
Dopo un certo periodo di tempo il donatario (colui che ha ricevuto la donazione) intende trasferire questo bene, magari per necessità di un immobile più spazioso o magari per un bisogno di liquidità. Se il donante è ancora in vita, è possibile vendere l’immobile?
Vendere casa proveniente da donazione con donante in vita è possibile, ma è necessario prendere alcune precauzioni per eseguire questa operazione.
Come vendere casa proveniente da donazione
Un immobile ricevuto in donazione tramite un atto pubblico notarile prevede l’accettazione e la registrazione nei registri immobiliari. Da quel momento il donatario è ufficialmente proprietario dell’immobile donato. La vendita di un appartamento con queste condizioni viene considerata valida a tutti gli effetti. Nel caso quindi che il donante sia ancora in vita è possibile procedere con la vendita dell’immobile.
L’atto di donazione di un’abitazione viene eseguito spesso da genitori che vogliono evitare che i creditori li possano sottrarre. In altri casi è possibile che l’immobile sia donato per evitare problemi futuri di eredità una volta che la persona sia defunta. Il problema principale che si presenta quando si vuole vendere casa ricevuta in donazione è quello della successione ereditaria.
Le difficoltà di vendere una casa ereditata
Gli eredi legittimari possono creare dei problemi perché nell’eredità è necessario includere non solo i beni presenti nel patrimonio al momento della morte, ma anche quelli derivanti da precedenti donazioni.
Nel caso in cui si leda la quota minima prevista per gli eredi, questi possono far valere i propri diritti nei confronti del donatario e dei futuri compratori dell’immobile per alcuni anni.
Il problema che si può presentare, se sei il venditore, è quello di vedere dei potenziali acquirenti non comprare l’abitazione per evitare futuri problemi legali. Il lasso di tempo in cui gli eredi possono fare ricorso è di venti anni. Il compratore sarebbe costretto a versare una somma di denaro agli altri eredi per evitare che gli eredi si possano riprendere l’immobile.
Un altro pericolo in cui si può incorrere è quello di evasione fiscale nel caso in cui la donazione sia stata effettuata e abbia generato una plusvalenza entro i primi 5 anni dall’acquisto. Per evitare un’elevata speculazione sulla compravendita di case, è stato stabilito per legge che bisogna pagare una tassa sulla plusvalenza derivante dalla vendita di un immobile se acquistata entro i 5 anni. Nel caso in cui questo limite sia stato superato la plusvalenza non sarà soggetta a tassazione.
Altri possibili vincoli su un immobile possono essere di natura bancaria o ipotecaria. La maggior parte degli istituti bancari non erogano mutui su beni immobili oggetto di donazione perché l’assenza di prove sugli eredi legittimi potrebbe compromettere l’acquisto dell’abitazione. Le ipoteche generate successivamente sulla donazione perderebbero di valore.
Cosa fare se si vuole vendere una casa in questo caso
È buona prassi verificare se vi siano degli eredi che hanno diritto alla quota minima sull’immobile e nel caso non vi siano altri eredi si può procedere con l’acquisto dell’immobile in completa serenità.
Un altro consiglio è quello di farsi stilare un documento dagli eredi dove dichiarano che non intendono mettere in atto l’azione di riduzione sull’abitazione. La dichiarazione è una misura da adottare per rafforzare la posizione di chi vende casa. Una volta che la casa sia entrata a far parte del patrimonio rimane nelle mani del donatario. Un altro documento potrebbe essere stilato qualora il donante fosse ancora in vita dove dichiara che intende rinunciare alla contestazione.
La donazione può essere annullata solo in pochi casi previsti dal legislatore. Una volta che la donazione è stata effettuata è difficile che questa ritorni nelle mani del donante.