Una modalità di vendita di un’abitazione è la vendita a rate con riserva di proprietà. Questa tipologia di vendita permette di entrare in possesso del bene, ma il trasferimento della proprietà avviene solamente con il pagamento dell’ultima rata.
Vediamo insieme come funziona.
Vendita con riserva di proprietà: cos'è e come funziona
Cos’è la vendita con riserva di proprietà
La vendita con riserva di proprietà è un contratto di compravendita che è disciplinato dall’articolo 1523 del Codice Civile. Questo articolo è pensato per i beni mobili, ma è possibile applicarlo anche alle unità immobiliari.
Questa formula permette all’acquirente di dilazionare il pagamento della compravendita e fornendo al contempo una garanzia al venditore che manterrà la proprietà del bene. Il venditore ha la possibilità di tutelarsi dal rischio di inadempimento o di eventuali illeciti.
Viene utilizzata questa formula soprattutto quando l’acquirente non riesce a richiedere un mutuo e il venditore finanzia l’operazione di acquisto del compratore.
La proprietà dell’immobile sarà mantenuta dal venditore fino al pagamento del prezzo dell’ultima rata. Questa tipologia di vendita deve essere concordata dalle parti e riportata nell’atto notarile.
Le trascrizioni che saranno realizzate sono due:
- la prima che riguarda la riserva di proprietà a favore del venditore;
- la seconda a favore dell’acquirente e a carico del venditore.
L'acquirente ha l’obbligo di sostenere il pagamento delle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria dell’unità immobiliare.
Il patto di riservato dominio
Il contratto di vendita con riserva di proprietà viene anche denominato “vendita a rate con patto di riservato dominio”. Nel contratto di vendita deve essere presente una clausola che deve essere stabilita in fase di trattativa contrattuale.
Nel caso in cui questa clausola fosse assente, il solo patto della rateizzazione del pagamento non impedisce che la proprietà sia trasferita immediatamente e non alla fine del contratto.
Opposizione a terzi
Secondo l’articolo 1524 del Codice Civile è possibile fare opposizione ai creditori del compratore, ma solo se si è in grado di fornire un atto scritto con data anteriore al pignoramento. L’acquirente ha la possibilità di opporsi a terzi sopravvenuti nell’acquisto a patto che il contratto sia effettivamente trascritto.
Per beni immobili o mobili registrati l'opposizione a terzi è possibile solo dopo aver trascritto l’atto. Per beni mobili è possibile opporre la riserva ai creditori solo se messa per iscritto e con data precedente al pignoramento o dichiarazione di fallimento del compratore.
Inadempimento dell’acquirente
Se l’acquirente non assolve ai pagamenti, il venditore potrà riprendersi l’immobile richiedendo la risoluzione del contratto a prescindere da qualsiasi importo l’acquirente abbia pagato.
Nel caso di mancato pagamento dell’acquirente di una sola rata, il venditore non potrà richiedere la risoluzione del contratto. L’unica ragione per cui potrebbe chiedere la risoluzione è che la rata o le rate non siano di importo superiore ad un ottavo del prezzo di compravendita.
Il venditore avrà l’obbligo di restituire la somma versata dall’acquirente salvo il compenso per l’uso dell’immobile da parte del compratore e il rimborso per eventuali danni causati dall’inquilino.
La somma di denaro che l’acquirente può trattenere può essere stabilita in modo preventivo durante la trattativa contrattuale.
Le tasse sulla vendita con riserva di proprietà
La compravendita con riserva di proprietà è soggetta alle comuni tasse per la vendita della casa.
Le imposte da sostenere a carico dell’acquirente sono:
- imposta di registro;
- imposta catastale;
- imposta ipotecaria.
Le imposte da sostenere a carico del venditore per il periodo di durata del contratto sono:
- imposte dirette;
- tributi locali.
Per questa tipologia di contratto, gli istituti bancari non erogano mutui perché l’acquirente non acquisisce immediatamente la proprietà e non è possibile iscrivere ipoteca su di esso.
Il venditore che abbia comprato l’immobile con un mutuo e con un contratto ancora in essere, potrà mantenere il contratto attivo fino al pagamento dell’ultima rata.