Difformità Parti Comuni Condominio e Immobili per la Vendita

Quando si vende un immobile situato in un condominio, è fondamentale assicurarsi che tutte le parti comuni siano conformi alla normativa urbanistica ed edilizia vigente. Non è sufficiente che l'appartamento sia in regola: anche le aree condivise come tetto, facciata, vano scale, cortile e locali tecnici devono rispettare le autorizzazioni e i progetti approvati.

In fase di diligenza documentale, acquirente e venditore (spesso tramite notaio o agenzia) dovrebbero controllare:

• eventuali abusi o modifiche non autorizzate nelle parti comuni;

• la presenza di delibere condominiali su lavori già eseguiti o in programma;

• l’esistenza di sanatorie richieste o ottenute.

Le difformità nelle parti comuni possono essere strutturali (es. chiusura abusiva di un balcone comune) oppure funzionali (es. uso improprio di un locale condominiale). Anche se l’immobile privato è regolare, la presenza di difformità nelle zone comuni può influenzare l’esito della compravendita, rallentandola o esponendo il venditore a richieste di risarcimento. Inoltre, nel caso in cui l’acquirente scopra la presenza di abusi o irregolarità non dichiarate dopo il rogito, potrebbe agire contro il venditore per vizi occulti o difetti non segnalati.

Le parti comuni del condominio sono tutte quelle aree dell’edificio che, secondo l’art. 1117 del Codice Civile, sono destinate all’uso comune dei condomini. Tra queste:

• il suolo su cui sorge l’edificio;

• le fondamenta, muri maestri, tetti e lastrici solari;

• scale, androni, portoni, corridoi, cortili;

• impianti idrici, elettrici, fognari e di riscaldamento centralizzato.

Anche locali come il portierato, i vani ascensori o i garage collettivi possono rientrare in questa categoria.

Le difformità delle parti comuni più frequenti in ambito condominiale includono:

• Chiusura abusiva di balconi comuni o terrazze;
• Realizzazione di tettoie o verande non autorizzate;
• Occupazione esclusiva di spazi comuni (es. cortile, androne);
• Accessi modificati o eliminati arbitrariamente;
• Installazione non autorizzata di impianti privati in aree comuni (es. condizionatori o parabole).

Ogni intervento su parti comuni deve essere approvato dall’assemblea condominiale con le maggioranze previste dalla legge e, se necessario, corredato da autorizzazione edilizia comunale.

Sì, il venditore può essere ritenuto responsabile anche per i vizi delle parti comuni, in quanto l'acquirente acquista una quota di comproprietà di tali aree. Se al momento della vendita l'immobile presenta difformità note ma non dichiarate, queste possono essere considerate vizi occulti e quindi motivo di azione legale da parte dell’acquirente. La responsabilità può essere esclusa solo se:

• l’acquirente era consapevole delle irregolarità;
• le difformità sono state chiaramente dichiarate nel contratto di vendita.

Le parti comuni sono di proprietà indivisa tra tutti i condomini, salvo diversa indicazione nel regolamento condominiale o negli atti di acquisto. Ogni condomino ha il diritto di:

• utilizzare le parti comuni secondo la loro destinazione;
• partecipare alle spese di manutenzione;
• opporsi ad abusi da parte di altri condomini.

Ogni intervento o modifica su tali parti richiede il rispetto delle regole condominiali e, in molti casi, il permesso dell’assemblea.

Nel caso in cui emergano difformità che ostacolano la vendita, ci sono alcune soluzioni alternative:

• Sanatoria edilizia: regolarizzazione presso il Comune, se possibile.
• Accordo tra le parti: il venditore può ridurre il prezzo o assumersi l’onere della regolarizzazione.
• Fideiussione o garanzia post-vendita: per tutelare l’acquirente in caso di scoperta successiva.
• Risoluzione anticipata delle difformità da parte dell’amministratore o del condominio (se condominio senza amministratore), se si tratta di problematiche comuni.