Disdetta anticipata del contratto di locazione: cos'è?

La durata minima dei contratti di affitto è disciplinata dalla legge. Le principali tipologie di contratto esistenti sono:

• contratto di locazione a canone libero con una durata minima di 4 anni, dove le parti non possono stipulare una durata inferiore per questo contratto, mentre il canone è libero e, salvo disdetta, alla scadenza si rinnova per altri 4 anni;
• contratto di locazione a canone concordato con una durata pari a 3 anni ed è possibile il rinnovo automatico per 2 o 3 anni;
• contratto di locazione ad uso transitorio che prevede una durata da 1 a 18 mesi con rinnovo automatico per un periodo identico a quello stabilito.

La disdetta del contratto di locazione può dipendere dalla necessità del locatore o del conduttore.

La normativa che regola la disdetta è la legge del 9 dicembre 1998, n.431 che prevede la possibilità di recedere dal contratto prima della scadenza naturale. All’interno del contratto deve essere presente una clausola di recesso che, se non presente, permette di effettuare la disdetta solo alla normale scadenza del contratto. L’assenza di questa clausola prevede l’applicazione delle disposizione previste dalla legge.

Vi sono diverse modalità tramite cui dare disdetta e queste possono avvenire da diversi soggetti. La risoluzione del contratto di locazione può avvenire in tre modalità:

• tramite risoluzione consensuale dove si decide di risolvere il contratto con volontà espressa da entrambe le parti;
• in un secondo caso il recesso può essere esercitato solo dal conduttore;
• in un ulteriore caso il recesso può essere esercitato dal locatore, ma con modalità diverse rispetto a quello previsto per il conduttore.

I casi in cui è possibile richiedere la disdetta anticipata sono i seguenti:

• quando il conduttore è in possesso di un altro immobile di cui può usufruire nello stesso comune;
• quando il proprietario dell’abitazione intende destinare il proprio immobile a fini educativi, sociali o assistenziali, ma il locatore deve essere una persona giuridica e offrire al conduttore un altro immobile in cui poter andare a vivere;
• il locatore intende destinare il proprio immobile a membri appartenenti alla propria famiglia o comunque a parenti entro il secondo grado;
• l’edificio è gravemente danneggiato ed è necessario procedere con dei lavori di ristrutturazione, ma la presenza del conduttore all’interno dell’immobile è di ostacolo alla realizzazione dei lavori;
• quando il proprietario dell’immobile intenda vendere l’immobile e non sia in possesso di altre abitazioni ad uso abitativo, permettendo al conduttore di esercitare il diritto di prelazione sull’immobile (in presenza di un’offerta, l’inquilino può pareggiarla e ottenere l’appartamento);
• il conduttore non vive presso l’immobile locato senza averne un valido motivo per farlo.

Con il consenso di entrambe le parti, il contratto può essere concluso prima del termine previsto, a patto che questa modifica sia comunicata entro 30 giorni dalla cessazione del contratto all’Agenzia delle Entrate utilizzando:

• i servizi telematici dell’Agenzia;
• con il modello F24 Elementi identificativi e comunicando la risoluzione all'ufficio in cui è stato registrato il contratto.

La normativa italiana proibisce al locatore di effettuare la disdetta del contratto d’affitto prima della scadenza di esso. Per dare disdetta, il locatore deve dare comunicazione sei mesi prima della scadenza del contratto e, nel caso in cui non si rispetti questo termine, il contratto verrà rinnovato alla scadenza. La comunicazione di disdetta deve avvenire con raccomandata con ricevuta di ritorno.

Il locatore può richiedere la risoluzione anticipata del contratto per i seguenti motivi:

• per inadempimento del conduttore (mancato pagamento dei canoni) e relativo procedimento di sfratto dell’inquilino;
• scelta di destinare l’immobile alla propria famiglia fino al secondo grado;
• cambio della destinazione d’uso;
• bisogno di effettuare degli interventi di ristrutturazione sull’immobile;
• l’inquilino non vive stabilmente nell’immobile senza giustificato motivo;
• scelta di vendere casa.

Tuttavia il mancato rispetto di queste condizioni determina delle sanzioni per il locatore. Questo avviene se il proprietario, dopo aver ottenuto la disponibilità dell’immobile per uno dei motivi previsti, non abbia adibito l’immobile all’uso dichiarato entro 6 mesi dall’uscita del conduttore.

L’art. 31 della legge 392/78 individua le sanzioni. In questi casi il conduttore può richiedere il ripristino del contratto, e il rimborso delle spese di trasloco e altre spese sostenute per lasciare l’immobile.

Il locatore può comunque sempre dimostrare che l’utilizzo tempestivo dell’immobile rilasciato o il mancato utilizzo, è stato ritardato o impedito da motivi di forza maggiore o comunque da altra giusta causa.

Il conduttore, a differenza del locatore, può optare per il recesso anticipato in qualsiasi momento durante il contratto.

I requisiti da rispettare dei gravi motivi per cui decidere di recedere dal contratto sono:

• motivo sopravvenuto alla conclusione del contratto;
• non dipendere dalla volontà del conduttore;
• il motivo può essere gravoso a livello economico, materiale o psicologico.

I requisiti da rispettare non sono necessariamente economici. Essi afferiscono a qualsiasi settore della vita privata dal conduttore, come motivi di salute, esigenze lavorative o incompatibilità con i vicini di casa. Il recesso può anche dipendere dallo stato dell’immobile. L’importante è che le motivazioni siano riconducibili a due requisiti: non volontarietà e sopravvenienza.

Per comunicare la disdetta, il locatore dovrà inviare una lettera raccomandata con avviso di ricevimento e preavviso di sei mesi. L’opzione ulteriore a disposizione dell’affittuario è quella di non rinnovare il contratto alla scadenza di esso.

La comunicazione di disdetta da parte del conduttore deve essere inviata almeno 6 mesi prima tramite raccomandata con ricevuta di ritorno.

I dati che devono essere presenti all’interno della lettera di disdetta sono:

• indicazione dei motivi gravi che hanno portato alla richiesta di disdetta;
• i dati che identificano il contratto;
• la data da cui far partire il recesso del contratto;
• invitare il proprietario a visitare l’abitazione qualche giorno prima della conclusione del contratto;
• invito alla restituzione del deposito cauzionale.

Un contratto di locazione può essere soggetto al regime della cedolare secca. La disdetta del contratto di locazione evita di dover pagare l’imposta di registro pari a 67 euro all’Agenzia delle Entrate.

In questo caso è necessario presentare la comunicazione di risoluzione anticipata tramite il modello RLI all’ufficio dove è stato registrato il contratto.