Contratto di affitto per studenti: come funziona?

Aggiornata il 26/08/2021da Redazione

In alcune città dove sono presenti le università è comune per un proprietario di un’abitazione affittare la propria casa a studenti.

Lo Stato ha disciplinato il contratto di affitto per studenti permettendo di far conseguire dei vantaggi sia al proprietario dell’abitazione che agli studenti universitari.

Vediamo insieme quali sono i requisiti, perché conviene affittare, la tassazione e il contratto da usare.

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Contratto affitto studenti: requisiti di base

Il contratto per studenti universitari è un contratto di locazione di natura transitoria dove il locatore concede a dei conduttori (studenti universitari) di alloggiare presso un’abitazione.

Il conduttore può essere uno studente, ma il contratto può essere anche firmato da uno dei due genitori in modo da fornire maggiori garanzie al locatore. Per la stipula del contratto il locatore potrebbe richiedere delle referenze per l’affitto.

Per stipulare un contratto di locazione di questo tipo è necessario rispettare due requisiti principali:

  • lo studente dovrà avere la residenza in un comune diverso rispetto a quello in cui si prende in locazione un immobile (i dettagli devono essere inseriti all’interno del contratto);
  • il comune dove è ubicato l’immobile deve coincidere con quello in cui è presente l’università a cui lo studente è iscritto o lo studente dovrà risiedere in uno dei comuni limitrofi.

All’interno del contratto sarà necessario che siano presenti i seguenti elementi:

  • le generalità del locatore e del/dei conduttori;
  • l’ubicazione dell’immobile;
  • inserire il riferimento all’università frequentata dal conduttore;
  • la clausola che identifichi lo studente come fuori sede;
  • l’importo del canone;
  • la durata del contratto;
  • come verrà effettuato il pagamento del canone;
  • il riferimento al fatto che il conduttore ha ricevuto la documentazione relativa alla prestazione energetica dell’immobile.
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Perché conviene affittare a studenti universitari

Il contratto stipulato può essere quello di affitto transitorio a canone concordato che permette quindi di accedere a delle agevolazioni fiscali e avvalersi della cedolare secca con aliquota al 10%.

Gli ulteriori vantaggi per il proprietario dell'abitazione sono i seguenti:

  • il reddito imponibile è ridotto del 30% per fabbricati locati a patto che nella dichiarazione dei redditi si indichino gli estremi del contratto di locazione, il comune in cui è ubicato l’immobile e l’anno di presentazione della dichiarazione IMU;
  • l’aliquota IMU è ridotta del 75%.

Per gli studenti fuori sede il canone con un contratto di questo tipo può essere vantaggioso perché viene stabilito da associazioni sindacali e università.

È possibile per gli studenti universitari fuori sede accedere a delle agevolazioni fiscali. Tramite la dichiarazione dei redditi è possibile effettuare una detrazione dei canoni versati, con un limite di 2.633 euro fino a quindi un importo massimo di 500 euro.

Per quanto riguarda la durata, il contratto di affitto di questo tipo permette al proprietario di un’abitazione di vincolare l’immobile per periodi inferiori, mentre lo studente si vincola solo per il periodo di studio.

Tasse e regole per il contratto di locazione per studenti

Il canone di locazione sarà stabilito in base a dei criteri come la collocazione geografica dell’immobile, la durata del contratto d’affitto e altre potenziali clausole e dovrà rispettare dei limiti minimi e massimi stabiliti da delle organizzazioni (associazioni sindacali e università).

Il pagamento del canone di locazione può avvenire in contanti o in qualsiasi modo le parti preferiscano.

La ripartizione delle spese segue il principio dell’affitto ordinario. Il conduttore dovrà sostenere le spese di carattere ordinario (utenze, manutenzione ordinaria), mentre il locatore dovrà sostenere tutte quelle spese che hanno carattere straordinario come il rifacimento di impianti o di parti dell'abitazione. Le parti possono accordarsi anche a livello contrattuale su come procedere alla suddivisione delle spese.

Registrazione del contratto di affitto per studenti universitari

I contratti di locazione di durata superiore a 30 giorni devono essere registrati presso l’Agenzia delle Entrate. Il contratto deve essere redatto tramite un modello previsto dal Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti.

A partire dalla stipula del contratto, il proprietario dell'abitazione avrà 30 giorni per registrare il contratto e sarà necessario:

  • essere in possesso di due copie del contratto;
  • sostenere il pagamento di una marca da bollo con importo pari a 16€ per ogni 4 pagine del contratto;
  • effettuare il pagamento dell’imposta di registro con aliquota pari al 2% del canone di locazione annuo;
  • presentare il modello RLI.

Rinnovo e recesso del contratto di locazione

Il contratto di locazione per studenti universitari alla prima scadenza è soggetto ad un rinnovo automatico. Il conduttore ha la possibilità di dare disdetta con un preavviso di almeno tre mesi. Alla seconda scadenza il contratto si considera concluso.

Se il recesso venisse esercitato da un solo studente, gli altri studenti dovrebbero farsi carico della sua quota. Questo problema può essere risolto richiedendo al proprietario dell’abitazione di stipulare un contratto di locazione con un nuovo studente.

Per gravi motivi lo studente universitario può esercitare l’opzione di recessione dal contratto.

Durata del contratto e sublocazione

La durata del contratto ha un periodo di tempo limitato perché lo studente non ha bisogno di vivere troppi anni presso quell’abitazione.

La durata del contratto deve rimanere entro il limite minimo e massimo (rispettivamente di sei mesi e tre anni) previsto dalla legge.

Il locatore può stipulare un contratto che tenga conto di queste due durate.

Se il proprietario dell’abitazione decidesse di stabilire una clausola per allungare o diminuire le durate rispetto a quanto stabilito per legge, il contratto sarebbe considerato nullo.

Il contratto di affitto pensato per studenti universitari vieta la sublocazione e non permette quindi la possibilità di sublocare un’altra camera a studenti.

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