Planimetria catastale non conforme: come comportarsi?

Pubblicata il 07/05/2020

Prima dell’atto di compravendita di un immobile, meglio conosciuto come rogito, è necessario verificare che la planimetria catastale della proprietà oggetto dell’atto corrisponda allo stato di fatto, ovvero alle condizioni in cui l’immobile si presenta nel momento in cui viene venduto, pena la nullità dell’atto.

Questa norma, in vigore dal 1° luglio 2010, ha fin dall’inizio generato importanti conseguenze per chi deve vendere casa, in quanto, nel caso si siano svolti dei lavori interni alla proprietà che ne hanno modificato la distribuzione interna (ad esempio lo spostamento di tramezzi o la creazione di nuove stanze), è diventato necessario aggiornare la planimetria catastale, procedendo con la regolarizzazione dello stato urbanistico in comune e catastale, pena l’impossibilità di commercializzare il proprio immobile nel momento in cui lo si volesse vendere.

Nel dettaglio, quindi, come ci si deve comportare nel caso la planimetria catastale del proprio immobile non sia conforme?

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Planimetria conforme? Si procede tranquillamente

Nella maggioranza dei casi, è probabile che la planimetria catastale sia corrispondente allo stato di fatto dell’immobile e che si possa procedere senza intoppi alla fase di registrazione dell’atto di compravendita.

Si consiglia di verificare la conformità catastale già nelle prime fasi dell’interesse di acquisto verso un immobile, così da evitare ritardi dovuti agli aggiornamenti necessari per sanare eventuali difformità. La conformità catastale dovrà poi essere dichiarata in modo specifico dall’interno dell’atto da parte del venditore e la planimetria catastale aggiornata, essendo uno dei documenti necessari per vendere casa, deve essere allegata al rogito.

Normalmente ci si affida a un tecnico abilitato per la redazione dell’attestato di conformità in cui si dichiara la corrispondenza tra i dati catastali e lo stato di fatto, togliendo così al venditore e al notaio la responsabilità della dichiarazione.

Cosa si intende per difformità catastale?

Per capire meglio questa tematica, può essere utile comprendere il concetto di difformità catastale. Come si è detto, prima della compravendita di un immobile è necessario verificare la corrispondenza fra lo stato di fatto attuale in cui esso si trova e la sua documentazione catastale, per accertarsi che non ci siano differenze.

La verifica riguarda sia la visura catastale (ovvero il documento che contiene i dati anagrafici degli intestatari, la toponomastica e la correttezza della titolarità dell’immobile) che la planimetria catastale che rappresenta graficamente l’abitazione.

Cosa fare in presenza di una difformità catastale?

Nel caso si sia proceduto alla realizzazione di un lavoro all’interno dell’abitazione senza richiedere al comune la relativa autorizzazione edilizia e/o senza provvedere all’aggiornamento della planimetria catastale, sarà necessario porre rimedio.

In caso di regolarità urbanistica dell’immobile, le eventuali variazioni o aggiornamenti catastali per difformità o errori nella documentazione catastale sono di rapida esecuzione:

  • i dati anagrafici degli intestatari, la toponomastica, la correttezza della titolarità e i dati dell’immobile erroneamente indicati in visura possono essere aggiornati tramite una semplice istanza di correzione della visura catastale

  • in presenza di planimetria catastale difforme allo stato di fatto, si deve procedere a una variazione catastale per aggiornare la planimetria. Se hai realizzato degli interventi regolari senza modificare la planimetria, l’operazione da fare è quella di affidare a un tecnico abilitato la redazione della variazione catastale, da consegnare tramite una procedura apposita all’ufficio provinciale dell’Agenzia delle Entrate (catasto), che in alcuni giorni consegnerà la documentazione corretta

Irregolarità urbanistica: come fare?

Un corollario importante da ricordare è che la regolarità urbanistico/edilizia di un immobile non ne determina automaticamente la regolarità catastale e viceversa. La prima, infatti, se realizzabile, può essere molto onerosa in ambito economico ed è preferibile che un immobile sia regolare in ambito urbanistico e difforme in quello catastale piuttosto che il contrario.

In caso di irregolarità urbanistica:

  • se la planimetria catastale corrisponde allo stato di fatto dei luoghi, si deve procedere alla sola regolarizzazione edilizia (ricordando però che quest’ultima non sempre è realizzabile)

  • se la planimetria catastale non è conforme, si deve prima procedere alla regolarizzazione edilizia (se realizzabile) e successivamente alla variazione catastale per aggiornare la planimetria

Qualche consiglio per chi compra casa?

Per comprare casa in sicurezza, è necessario verificare la corrispondenza tra lo stato di fatto dei luoghi e la documentazione catastale, ma soprattutto la regolarità urbanistica, per verificare così l’inesistenza di irregolarità o abusi edilizi di qualsiasi genere.

In questo senso, è fondamentale sapere che quanto rappresentato dalla planimetria catastale non rappresenta in alcun modo un’autorizzazione edilizia regolarmente depositata e approvata dal comune. Di conseguenza, l’acquirente che dovesse comprare senza aver fatto le opportune verifiche, finirebbe per prendersi carico delle irregolarità, rischiando poi a propria volta di trovarsi in difficoltà nel momento in cui l’immobile acquistato si volesse rivendere.

Lievi difformità catastali: si può evitare l’aggiornamento?

In linea di principio, come indicato anche dall’Agenzia delle Entrate, in presenza di difformità catastali lievi si può evitare di aggiornare la planimetria catastale.

Sono considerabili difformità lievi, ad esempio, tutte le variazioni allo stato dei luoghi rispetto a quanto indicato nella planimetria che non hanno comportato:

  • variazione al numero dei vani

  • cambi di destinazione d’uso (anche parziali)

  • aumento della superficie calpestabile

  • variazione del numero di unità

Si può inoltre evitare la variazione del caso di piccoli errori grafici, leggeri spostamenti degli infissi o altre piccole difformità che pur variando la superficie dei vani non ne cambiano il numero. Indicativamente si possono inoltre considerare lievi difformità tutte le variazioni che non comportano una modifica alla rendita catastale dell’immobile.

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