La proposta di acquisto di un immobile viene presentata da un potenziale acquirente per manifestare concretamente l’intenzione di comprare una casa a determinate condizioni.
Se ci si rivolge a un’agenzia immobiliare, sarà il mediatore a seguire entrambe le parti interessate dalla compravendita, fornendo un modulo prestampato per la presentazione della proposta. Nel caso in cui il venditore approvi le condizioni presentate dal potenziale acquirente nella proposta e la accetti controfirmandola, il contratto si perfeziona e diventa un preliminare di compravendita, portando quindi la trattativa nelle sue fasi finali.
A seguito dell’accettazione, però, è necessario (salvo alcune eccezioni) registrare la proposta di acquisto presso l’Agenzia delle Entrate. Come funziona questo passaggio e perché è importante? Scopriamolo insieme in questa guida dedicata.
La registrazione della proposta
Nel caso in cui la proposta di acquisto immobiliare venga accettata, e si perfezioni quindi in un contratto preliminare di compravendita, è necessario che questa venga registrata.
In particolare, sugli agenti di affari in mediazione grava l'obbligo di richiedere la registrazione sia dei contratti preliminari conclusi dalle parti convenute per la stipula nel medesimo tempo e luogo, sia di quelli conclusi tramite proposta e successiva accettazione. La disposizione di riferimento obbliga gli agenti a richiedere la registrazione delle "scritture private non autenticate di natura negoziale stipulate a seguito della loro attività per la conclusione degli affari". Per gli stessi atti, i mediatori sono tenuti al pagamento dell'imposta di registro in solido con i soggetti nel cui interesse viene richiesta la registrazione.
La registrazione dei contratti preliminari di compravendita avviene presso l’Agenzia delle Entrate.
Il passaggio che vede la registrazione della proposta di acquisto può essere evitato se, entro 20 giorni dall’accettazione della proposta stessa da parte della parte venditrice, si procede alla sottoscrizione del preliminare di compravendita.
Nel secondo caso, quindi al verificarsi della condizione sospensiva, si versano le ulteriori imposte dello 0,50% e del 3%, senza più versare l’imposta di registro - norma da verificare preventivamente presso l’ufficio dove si registra l’atto, poiché non sempre viene rispettata dall’Agenzia delle Entrate.
Le scadenze per per la registrazione della proposta di acquisto
La registrazione della proposta di acquisto deve essere fatta rispettando queste scadenze:
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Stipula Notarile: per i contratti firmati alla presenza di un notaio, la registrazione deve avvenire entro 30 giorni;
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Stipula Privata: se il contratto viene stipulato privatamente, senza l'intervento di un notaio, la scadenza per la registrazione è di 20 giorni;
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Stipula all'Estero: per i contratti sottoscritti all'estero ma relativi a immobili situati in Italia, la scadenza per la registrazione è estesa a 60 giorni.
Come si registra?
L’atto pratico della registrazione del contratto preliminare viene svolto dall’agente immobiliare nel caso in cui ci si rivolga a un’agenzia per la mediazione, quindi da parte del cliente gli aspetti di cui preoccuparsi sono minimi. Può essere però comunque importante conoscere l’iter che sta dietro alla registrazione, così da affrontare il processo con più consapevolezza.
Per procedere alla registrazione è necessario avere a disposizione:
- due copie del contratto debitamente firmate dalle parti
- modello F24
- modello 69, su cui vanno riportati i dati delle parti e i codici fiscali
All’Agenzia delle Entrate vanno consegnate due copie del contratto da registrare, con relativa marca da bollo applicata, l’originale del modello F24 pagato, il modello 69 compilato, per vedersi infine restituito il contratto timbrato e registrato.
Quanto Costa registrare la proposta di acquisto
Le proposte d’acquisto accettate e i preliminari con clausola sospensiva (ad esempio subordinate alla richiesta del mutuo), devono essere registrate con il versamento dell’imposta di registro, pari a 200 euro, anche se possono essere previste pattuizioni di caparre confirmatorie oppure un acconto sul prezzo.
All’imposta di registro si aggiunge una somma pari allo 0,5% della somma indicata come caparra confirmatoria (se prevista) e un 3% sulla somma versata come acconto (se previsto).
Queste due ultime voci di spesa saranno poi scontate in sede di rogito notarile, che segna la conclusione del processo di compravendita immobiliare. Ogni 100 righe di lunghezza del documento, dovrà poi essere applicata una marca da bollo da 16 euro.
Chi paga le spese di registrazione del preliminare?
L'imposta di registro rappresenta un obbligo fiscale condiviso tra le parti coinvolte in una transazione immobiliare. È consuetudine che sia il compratore ad assumersi le responsabilità delle spese di acquisto, comprese quelle legate alla registrazione dell'accordo preliminare.
In situazioni in cui non vi sia un accordo predefinito tra venditore e acquirente riguardo la divisione delle spese, la soluzione più equa sembra essere la divisione delle spese di bollo e dell'imposta fissa tra le due parti. L'acquirente, che si assume l'onere delle imposte su caparra e acconti, potrà successivamente recuperare queste somme al momento della firma del contratto definitivo.
È valida una proposta di acquisto non registrata?
La mancata registrazione di un contratto preliminare di vendita, sebbene rappresenti un obbligo tributario, non ne compromette la validità dal punto di vista civile. Ciò significa che, anche in assenza di registrazione, l'accordo mantiene la sua forza legale e le parti rimangono vincolate reciprocamente al rispetto dei termini stabiliti.
Tuttavia, l'Agenzia delle Entrate può intervenire per il recupero dell'imposta evasa e delle relative sanzioni. Esiste la possibilità per le parti di regolarizzare la propria posizione fiscale entro un anno dall'evasione tramite il ravvedimento operoso, beneficiando così di sanzioni ridotte.
Nonostante la non registrazione non influisca sulla legalità dei vincoli tra le parti, essa espone a rischi significativi in caso di evasione fiscale. Pertanto, registrare il contratto preliminare di vendita si rivela essenziale per evitare accuse di evasione fiscale, senza influire sulla legittimità dell'accordo stesso.
Cosa succede se non si registra la proposta di acquisto
Al di là delle implicazioni fiscali, vi sono ulteriori conseguenze potenzialmente gravi.
In situazioni di inadempienza contrattuale, sebbene sia possibile per la parte leda agire legalmente per far valere i propri diritti, emergono complicazioni specifiche in caso di fallimento del venditore. Solo la registrazione del contratto può assicurare una "data certa", proteggendo l'acquirente nelle procedure esecutive e conferendogli priorità rispetto ad altri creditori.
Questo aspetto assume particolare rilevanza nel contesto di immobili ancora in fase di costruzione, dove il rischio legato al mancato completamento dell'opera è maggiore. Un contratto preliminare non registrato, in questi casi, non offre garanzie in caso di fallimento del costruttore, mettendo a rischio l'investimento dell'acquirente.
Contratti preliminari di compravendita online
Dal 7 marzo 2023, l'Agenzia delle Entrate ha introdotto la possibilità di registrare online i contratti preliminari di compravendita tramite il servizio "Registrazione di atto privato" (Rap), eliminando la necessità di recarsi fisicamente agli uffici per la registrazione.
Questo servizio online, accessibile dall'area riservata del sito dell'Agenzia, permette una facile compilazione del modello, il calcolo automatico delle imposte e il pagamento online, semplificando notevolmente il processo per compratori, venditori e intermediari.