La proposta di acquisto di un immobile viene presentata da un potenziale acquirente per manifestare concretamente l’intenzione di comprare una casa a determinate condizioni.
Se ci si rivolge a un’agenzia immobiliare, sarà il mediatore a seguire entrambe le parti interessate dalla compravendita, fornendo un modulo prestampato per la presentazione della proposta. Nel caso in cui il venditore approvi le condizioni presentate dal potenziale acquirente nella proposta e la accetti controfirmandola, il contratto si perfeziona e diventa un preliminare di compravendita, portando quindi la trattativa nelle sue fasi finali.
A seguito dell’accettazione, però, è necessario (salvo alcune eccezioni) registrare la proposta di acquisto presso l’Agenzia delle Entrate. Come funziona questo passaggio e perché è importante? Scopriamolo insieme in questa guida dedicata.
La registrazione della proposta
Nel caso in cui la proposta di acquisto immobiliare venga accettata, e si perfezioni quindi in un contratto preliminare di compravendita, è necessario che questa venga registrata.
In particolare, sugli agenti di affari in mediazione grava l'obbligo di richiedere la registrazione sia dei contratti preliminari conclusi dalle parti convenute per la stipula nel medesimo tempo e luogo, sia di quelli conclusi tramite proposta e successiva accettazione. La disposizione di riferimento obbliga gli agenti a richiedere la registrazione delle "scritture private non autenticate di natura negoziale stipulate a seguito della loro attività per la conclusione degli affari".
In particolare, come chiarito dall'Agenzia delle Entrate, per gli affari conclusi con l'intervento degli agenti immobiliari è obbligatorio richiedere la registrazione per:
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l'accettazione della proposta, quando le clausole inserite nello schema di proposta siano di per sé sufficienti e necessarie a determinare la conclusione di un contratto preliminare di compravendita;
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l'accettazione della proposta che non sia di per sé sufficiente a determinare la conclusione di un contratto preliminare di compravendita.
Per gli stessi atti, i mediatori sono tenuti al pagamento dell'imposta di registro in solido con i soggetti nel cui interesse viene richiesta la registrazione.
Importante: L'obbligo di registrazione della proposta accettata rimane in capo al mediatore anche se successivamente si procede alla sottoscrizione del preliminare dal notaio o al rogito di compravendita. La stipula del definitivo o del preliminare notarile non fa venir meno l'obbligo di registrare la proposta accettata nei termini previsti.
La registrazione dei contratti preliminari di compravendita avviene presso l’Agenzia delle Entrate.
Le scadenze per per la registrazione della proposta di acquisto
La registrazione della proposta di acquisto deve essere fatta rispettando queste scadenze:
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Stipula Notarile: per i contratti firmati alla presenza di un notaio, la registrazione deve avvenire entro 30 giorni;
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Stipula Privata: se il contratto viene stipulato privatamente, senza l'intervento di un notaio, la scadenza per la registrazione è di 30 giorni;
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Stipula all'Estero: per i contratti sottoscritti all'estero ma relativi a immobili situati in Italia, la scadenza per la registrazione è estesa a 60 giorni.
Come si registra?
L’atto pratico della registrazione del contratto preliminare viene svolto dall’agente immobiliare nel caso in cui ci si rivolga a un’agenzia per la mediazione.
Per procedere alla registrazione è necessario avere a disposizione:
- due copie del contratto debitamente firmate dalle parti
- modello F24
- modello 69, su cui vanno riportati i dati delle parti e i codici fiscali
All’Agenzia delle Entrate vanno consegnate due copie del contratto da registrare, con relativa marca da bollo applicata, l’originale del modello F24 pagato, il modello 69 compilato, per vedersi infine restituito il contratto timbrato e registrato.
Dal 7 marzo 2023 è disponibile anche la registrazione online tramite il servizio "Registrazione di atto privato" (RAP), accessibile dall'area riservata del sito dell'Agenzia delle Entrate.
Quanto Costa registrare la proposta di acquisto
Le proposte d'acquisto accettate devono essere registrate con il versamento dell'imposta fissa di registro pari a 200 euro. Per le somme versate come caparra confirmatoria o come acconto sul prezzo, si applicano imposte proporzionali aggiuntive, il cui trattamento è cambiato dal 1° gennaio 2025:
- Contratti sottoscritti fino al 31 dicembre 2024: caparra confirmatoria al 0,5%; acconto sul prezzo al 3%;
- Contratti sottoscritti dal 1° gennaio 2025 (D.Lgs. n. 139/2024): sia la caparra confirmatoria sia l'acconto sul prezzo sono soggetti all'aliquota unica dello 0,5%
Queste somme proporzionali saranno poi detratte dall'imposta dovuta in sede di rogito notarile. Ogni 100 righe di lunghezza del documento dovrà essere applicata una marca da bollo da 16 euro.
Chi paga le spese di registrazione del preliminare?
L'imposta di registro rappresenta un obbligo fiscale condiviso tra le parti coinvolte in una transazione immobiliare. È consuetudine che sia il compratore ad assumersi le responsabilità delle spese di acquisto, comprese quelle legate alla registrazione dell'accordo preliminare.
In situazioni in cui non vi sia un accordo predefinito tra venditore e acquirente riguardo la divisione delle spese, la soluzione più equa sembra essere la divisione delle spese di bollo e dell'imposta fissa tra le due parti.
È valido un contratto preliminare di vendita non registrato?
La mancata registrazione di un contratto preliminare di vendita, sebbene rappresenti un obbligo tributario, non ne compromette la validità dal punto di vista civile. Ciò significa che, anche in assenza di registrazione, l'accordo mantiene la sua forza legale e le parti rimangono vincolate reciprocamente al rispetto dei termini stabiliti.
Tuttavia, l'Agenzia delle Entrate può intervenire per il recupero dell'imposta evasa e delle relative sanzioni. Esiste la possibilità per le parti di regolarizzare la propria posizione fiscale entro un anno dall'evasione.
Cosa succede se non si registra il preliminare di vendita
Contratti preliminari di compravendita online
Dal 7 marzo 2023, l'Agenzia delle Entrate ha introdotto la possibilità di registrare online i contratti preliminari di compravendita tramite il servizio "Registrazione di atto privato" (Rap), eliminando la necessità di recarsi fisicamente agli uffici per la registrazione.
Questo servizio online, accessibile dall'area riservata del sito dell'Agenzia, permette una facile compilazione del modello, il calcolo automatico delle imposte e il pagamento online, semplificando notevolmente il processo per compratori, venditori e intermediari.