Ricomprare la propria casa all'asta: è possibile salvarla?

Innanzitutto, fondamentale è capire se il debitore sia legittimato a ricomprare la casa che gli sia stata pignorata. In realtà, secondo quanto previsto dalla normativa vigente, la risposta è no.

Infatti, per il debitore sussiste il divieto assoluto di riacquistare il proprio immobile all’asta giudiziaria, considerata l’operatività di un’espressa presunzione di legge iuris et de iure.

In forza di quest’ultima, infatti, si presuppone che il debitore inadempiente, nel caso in cui abbia subìto un’esecuzione immobiliare, sia inconfutabilmente sprovvisto delle risorse economiche adeguate a soddisfare il proprio debito, e dunque impossibilitato anche a sostenere i costi del riacquisto della casa perduta.

Questa presunzione, in effetti, ha valore assoluto, e non ammette in alcun modo la prova contraria.

Secondo l’art. 1218 del codice civile, il debitore è considerato inadempiente quando:

• non esegue la prestazione dovuta;
• esegue la prestazione dovuta soltanto in parte;
• esegue la prestazione dovuta in maniera inesatta.

Di conseguenza, il creditore può tutelare il proprio credito agendo contro il debitore mediante espropriazione forzata, aggredendo direttamente i beni (mobili e immobili) facenti parte del suo patrimonio.

In particolare, il creditore può sottrarre coattivamente i beni del debitore e ottenerne il pignoramento, chiedendo che siano venduti all’asta e dunque trasformati in denaro per soddisfare il proprio credito.

Secondo quanto previsto dalla normativa vigente, qualsiasi persona abbia interesse può partecipare ad un’asta giudiziaria, eccezion fatta per alcune categorie di soggetti a cui questa possibilità è espressamente preclusa.

In particolare, coloro che non possono partecipare sono all’asta sono:

• i genitori che esercitano la responsabilità genitoriale sui figli relativamente ai beni pignorati;
• il tutore che gestisce i beni e i diritti del minore;
• gli ufficiali pubblici riguardo i beni venduti per loro ministero;
• tutti quei soggetti che amministrano per conto di altri i beni, rispetto ai relativi beni;
• i mandatari che hanno ricevuto l’incarico di vendere un bene;
• gli amministratori di beni della pubblica amministrazione, rispetto ai beni a loro affidati.

I soggetti che intendono a partecipare all'asta immobiliare possono non avere dimestichezza con le procedure e le attività da compiere. È importante quindi affidarsi ad un servizio di consulenza aste immobiliari che renda l'acquisto dell'abitazione più semplice.

Ribadendo che il debitore non può in alcun modo presentare offerte di acquisto per il proprio immobile, è tuttavia possibile che i suoi amici o familiari decidano di partecipare all’asta e acquistare l’immobile per poi trasferirlo al debitore, operando in qualità di suo prestanome.

Chiaramente, anche questo meccanismo deve considerarsi illegale, perché si configura inevitabilmente come un escamotage diretto ad eludere il divieto per il debitore di riacquistare la propria casa pignorata.

Tuttavia, a differenza del debitore, la posizione giuridica dei suoi amici e familiare non è limitata in via assoluta. In particolare, la legge concede loro la possibilità di acquistare l’immobile, purché agiscano in nome e per proprio conto, e non anche in rappresentanza (diretta o indiretta) del debitore. Di conseguenza, una volta acquistata la casa all’asta, il parente, il convivente o l’amico divenuto proprietario può certamente concederla al debitore:

• in usufrutto;
• in comodato d’uso gratuito.

L’unico caso in cui è conveniente riacquistare l’abitazione pignorata è quando l’entità del debito contratto sia superiore al valore dell’immobile.

Ad esempio, se il debito ammonta a un valore pari a 400.000 euro, mentre la casa pignorata viene valutata in 200.000 euro, allora per il familiare, parente o convivente del debitore sarebbe più che vantaggioso tentare di acquistarlo, magari anche tramite ribassi.

In questo caso, però, è bene evidenziare che il creditore manterrebbe comunque la possibilità di agire contro il debitore, così da rifarsi su altri suoi beni intestati a suo nome fino a soddisfare interamente il proprio credito.

Al contrario, nel caso in cui il valore dell’immobile pignorato fosse di molto superiore al debito maturato, l’interessato potrebbe procedere con un’offerta di saldo e stralcio, così da azzerare il debito del proprio caro (considerato che il debitore non potrebbe comunque opporsi all’esecuzione forzata).

Al fine di scongiurare l’esecuzione immobiliare, il debitore ha la possibilità di sfruttare diverse opzioni:

• tentare un accordo con il creditore;
• presentare un piano di ristrutturazione dei propri debiti;
• disporre un fondo di garanzia per la prima casa.

Nel primo caso si suole parlare di “transazione”, ossia di un contratto con cui il creditore e il debitore, facendosi reciproche concessioni, pongono fine alla loro controversia, tale per cui il creditore rinuncia alle proprie pretese in tutto o in parte, mentre il debitore si impegna a pagare il proprio debito. In tal caso, pagamento può avvenire:

• a saldo e stralcio con 1 e 3 rate;
• con una dilazione strutturata in più rate.

La seconda soluzione, invece, consiste nell’elaborazione di un piano del consumatore che sia allineato alle condizioni economiche del debitore e che gli permetta di rinegoziare l’importo del debito. In tal caso, l’approvazione del piano spetta al giudice, e se nel frattempo è stata già intrapresa l’esecuzione forzata, il magistrato può ordinare la sospensione della procedura. Se il debitore non rispetta le indicazioni del piano, il creditore può domandare la revoca della sospensione dell’esecuzione.

L’ultima ipotesi, invece, permette al debitore di chiedere:

• la surroga del mutuo;
• la rinegoziazione del mutuo;
• un ulteriore finanziamento.

In tal caso, però, è prescritto il rispetto dei seguenti requisiti:

• deve essere una persona fisica che non svolge attività commerciale e che non abbia avuto accesso preventivo alla procedura di sovraindebitamento;
• il creditore deve essere l’unico soggetto procedente nella procedura esecutiva già espletata.

Tramite l’attivazione del fondo di garanzia, il debitore si impegna a restituire almeno il 10% del capitale, ed il credito viene ribassato per un importo massimo di 250.000 euro. Infine, il rimborso deve essere effettuato entro 30 anni dalla rinegoziazione del debito, e deve ammontare esattamente al 75% dell’ultimo prezzo della base d’asta.

• optare per delle riduzioni di prezzo;
• disporre la chiusura anticipata dell’asta, nel caso in cui il prezzo finale raggiunto non fosse sufficiente a soddisfare il credito: in tal caso, però, al creditore è preclusa la possibilità di procedere in futuro con una nuova procedura esecutiva.