Affittare la prima casa senza perdere le agevolazioni?

Aggiornata il 14/07/2021da Redazione

L’affitto della prima casa per cui si è usufruito di agevolazioni fiscali è un tema importante. Molte persone si chiedono se sia possibile affittare un immobile prima dei 5 anni dall’acquisto. Secondo la normativa italiana affittare una prima casa dopo averla acquistata è possibile ed è necessario rispettare alcune regole.

Vediamo insieme come fare l’acquisto di una prima casa per affitto.

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Si può affittare la prima casa?

Secondo la normativa italiana è possibile affittare una prima casa e la legge permette di non perdere le agevolazioni fiscali quando si cambi residenza. La scelta può essere dettata dall’esigenza di trasferirsi in una casa più piccola o da una necessità di carattere economico.

L’unica regola da rispettare è che il proprietario dell’abitazione vada ad abitare in un immobile situato nello stesso comune della prima casa.

Se si è residenti in un primo comune, ma si acquisti l’immobile in un secondo, sarà possibile effettuare il cambio di residenza entro 18 mesi dal momento dell’acquisto presso il secondo comune in cui si trova l’immobile acquistato.

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Termini per affittare la prima casa

Per l’affitto non è necessario aspettare un tempo predefinito e può essere messa in affitto a partire dal momento dell’acquisto.

Per chi acquista casa invece il limite da rispettare è di 5 anni dal momento dell’acquisto. L’unica eccezione consentita è la possibilità di vendere l’abitazione e acquistarne una differente entro l’anno successivo.

La perdita delle agevolazioni comporta il rimborso delle agevolazioni di cui si è usufruito più un 30% di sanzioni ed interessi.

Quando si perdono le agevolazioni?

Le agevolazioni fiscali non si perdono se si mette in affitto un immobile acquistato come prima casa. Il proprietario dell’abitazione continuerà a godere delle agevolazioni sull’imposta di registro, sull’imposta ipotecaria e sull’imposta catastale.

Il proprietario dell’abitazione non avrà la possibilità di usufruire però dell’agevolazione sugli interessi passivi del mutuo.

In alcune circostanze è possibile non usufruire delle agevolazioni e quindi essere sottoposti ad un regime diverso di tassazione come:

  • l’unità immobiliare acquistata è un immobile di lusso con categorie catastali A/8 e A/9;
  • il proprietario dell’abitazione possiede altre unità immobiliari nello stesso comune;
  • il proprietario ha già usufruito delle agevolazioni sulla prima casa;
  • la vendita della prima casa avvenga entro i 5 anni dal momento del rogito e non si proceda con l’acquisto di un altro immobile entro un anno.

IMU sulla prima casa affittata

La normativa italiana prevede l’esenzione per il pagamento dell’IMU sull’abitazione principale.

Se si procede con affittare l’immobile, quest’abitazione non sarà più quella principale perché è necessario avere una dimora abituale presso questa. In questo caso si perderà la possibilità di usufruire dell’esenzione IMU.

Per quanto riguarda l’affitto parziale sarà ancora possibile usufruire dell’esenzione dell’IMU perché la dimora sarà presso l’abitazione principale.

Affitto parziale prima casa

Una possibilità che si può presentare ai proprietari di un’abitazione è quella di affittare una parte dell’immobile. La cosa importante da valutare è l’avere uno spazio sufficiente per ospitare un’altra persona all’interno dell’abitazione.

Con quest’opzione è possibile non perdere nessuna delle agevolazione fiscali (compresa quella relativa agli interessi sul mutuo). Non vi è un contratto predefinito da scegliere per mettere in affitto parte della casa.

Per l’affitto parziale è possibile usufruire della tassazione con cedolare secca o del regime fiscale ordinario. Nel primo caso si dovrà un’imposta fissa del 21%, mentre con il regime fiscale ordinario il canone di locazione andrà a sommarsi al reddito imponibile.

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