Mutuo fondiario o mutuo ipotecario: cosa cambia?

Aggiornata il 03/11/2021da Redazione

Nel caso di una richiesta di finanziamento per l’acquisto di un’abitazione è possibile scegliere tra il mutuo ipotecario e il mutuo fondiario. Queste sono due forme di finanziamento differenti utilizzabili in situazioni differenti.

Vediamo insieme le principali differenze delle due forme di finanziamento.

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Cos’è il mutuo fondiario

Il mutuo fondiario è un finanziamento di medio o lungo periodo pensato con delle finalità specifiche.

I vincoli di questo mutuo sono:

  • il finanziamento non deve essere superiore all’80% del valore dell’immobile e in caso sia superiore sarà considerato nullo;
  • il piano di ammortamento può avere una durata compresa tra 18 mesi e 30 anni.

Il mutuo fondiario può essere richiesto per le seguenti finalità:

  • acquisto di una prima casa;
  • ristrutturazione di una prima casa.

Il Testo Unico Bancario regolamenta il credito fondiario tramite l’articolo 39 e per la sottoscrizione di una garanzia da parte della banca è necessario iscrivere un’ipoteca. Per iscrivere l’ipoteca nel caso di mutuo fondiario, l’immobile deve essere libero da altre ipoteche.

I vantaggi principali del mutuo fondiario sono:

  • l’imposta sul mutuo è pari allo 0,25% del capitale finanziato;
  • il tasso di interesse è inferiore rispetto al mutuo ipotecario;
  • le spese notarili, come anche le tasse ipotecarie e catastali tendono ad essere inferiori;
  • l’ipoteca è obbligatoriamente di primo grado;
  • l’ottenimento di una detrazione all’interno della dichiarazione dei redditi per le spese di interessi e oneri accessori;
  • il regime fiscale è agevolato;
  • l’estinzione immediata del mutuo fondiario pagando le relative commissioni previste dalla banca e la cancellazione dell’ipoteca.

I documenti per richiedere il mutuo fondiario sono:

  • carta d’identità;
  • codice fiscale;
  • atto di proprietà dell’immobile;
  • certificato di reddito;
  • il documento che provi l’assenza di ipoteche sull’immobile.

Le tipologie di mutuo fondiario sono:

  • il tasso fisso che prevede il pagamento della rata con un importo uguale in base alle condizioni di mercato;
  • il tasso variabile che prevede che la rata varii nel tempo in base all’andamento del mercato;
  • il tasso misto e per alcuni periodi sarà a tasso fisso e in altri a tasso variabile.
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Mutuo ipotecario

Il mutuo ipotecario tende ad avere una durata minima di 5 anni ed una massima di 30 anni. Il mutuo può essere erogato anche per somme superiori all’80% del valore dell’immobile. Il mutuo può essere a tasso fisso, variabile o misto.

Le principali finalità di utilizzo del mutuo ipotecario sono:

In seguito all’accensione del mutuo l’istituto bancario procede all’iscrizione dell’immobile nel Registro degli Immobili. Questa è una tutela per l’istituto bancario che può entrare in possesso del bene e rivendere l’abitazione nel caso non sia in grado di ripagare il mutuo.

Gli svantaggi principali del mutuo ipotecario sono:

  • gli interessi maggiori;
  • le tasse ipotecarie, catastali e spese notarili maggiori;
  • l’imposta del 2% del capitale del mutuo nel caso di acquisto di abitazioni.

Mutuo fondiario e mutuo ipotecario: le differenze

Per ogni situazione è necessario tenere in considerazione diversi fattori da valutare.

Il mutuo fondiario è conveniente nel caso di acquisto o ristrutturazione di un’abitazione principale perché permette di risparmiare su diversi tipi di costi.

Il mutuo ipotecario tende ad avere costi maggiori e può essere utile nel caso di acquisto di una seconda casa, per fare il consolidamento dei debiti e ottenere maggiore liquidità per il sostenimento di altre spese.

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