Calcolo delle imposte per le compravendite immobiliari tra privati: cos'è e come funziona

Pubblicata il 07/09/2020
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Quando si procede all’importante passo che è il comprare casa, numerose sono le incombenze burocratiche a cui è necessario far fronte e diverse sono anche le tasse e le imposte che vanno corrisposte al fine di rendere in tutto e per tutto valido il passaggio di proprietà da parte di chi sceglie di vendere casa a chi acquista l'abitazione.

Quando l’intermediazione immobiliare avviene fra privati, ovvero quando l’immobile che si va ad acquistare viene venduto da una persona fisica e non da una ditta, la tassazione prevede il pagamento di una serie di imposte, che cambiano in base al fatto che ad essere acquistata sia una prima o una seconda casa.

Vediamo quindi insieme come funziona il calcolo delle imposte per le compravendite immobiliari fra privati.

Definizione di prima e seconda casa

Innanzitutto, può essere utile chiarire i concetti di prima e seconda casa:

  • con la definizione di prima casa individuiamo il primo immobile di proprietà acquistato da una persona fisica destinato ad abitazione. Perché si possa usufruire di agevolazioni fiscali per la prima casa occorre la compresenza di determinati requisiti: l'immobile oggetto di compravendita deve essere un’abitazione residenziale e non di lusso, deve essere ubicato nel Comune in cui l’acquirente ha già la sua residenza o nel quale egli stabilirà la propria residenza entro 18 mesi dalla data del rogito, oppure nel Comune in cui l’acquirente lavora o studia o in cui ha sede il suo datore di lavoro L’acquirente deve essere una persona fisica e deve dichiarare nel rogito di non essere titolare, né esclusivo né per quota o in regime di comunione, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, di altra abitazione su tutto il territorio nazionale acquistata dallo stesso acquirente o dal coniuge godendo delle agevolazioni acquisto prima casa

  • per seconda casa s'intende un immobile all'interno del quale non è ubicata la residenza del proprietario. La determinazione di seconda casa è importante ai fini fiscali, poiché le seconde case non godono di un trattamento privilegiato sia per quanto riguarda le operazioni di acquisto, sia per quel che concerne le tasse e imposte di mantenimento della proprietà

Le imposte sull’acquisto della prima casa

Chi usufruisce dei benefici prima casa, dovrà versare, se il venditore è un privato o un’impresa che vende in esenzione Iva:

  • l’imposta di registro proporzionale nella misura del 2% del prezzo o del valore catastale (rendita catastale moltiplicata per 115,5 che è il coefficiente di legge). Nel caso in cui dovesse risultare un importo inferiore ai 1000 euro (valore minimo di questa imposta), l’imposta sarà innalzata a 1000 euro

  • imposta ipotecaria e imposta catastale fisse di 50 euro

L’acquisto di una prima casa non vede il pagamento di imposta di bollo, tributi speciali catastali e tasse ipotecarie.

La tassazione sulla seconda casa

Se si acquista una seconda casa da un privato, si dovranno pagare i seguenti importi:

  • imposta di registro pari al 9% del prezzo o del valore catastale (rendita catastale moltiplicata per 126 che è il coefficiente di legge). Nel caso in cui dovesse risultare un importo inferiore ai 1000 euro, l’imposta sarà innalzata fino a raggiungere il valore minimo di 1000 euro

  • imposta ipotecaria e catastale fisse di 50 euro

Il sistema del prezzo valore

Come si è detto, il calcolo dell’imposta di registro viene fatto basandosi sul valore catastale, usufruendo così del cosiddetto sistema del prezzo valore. Questa modalità è stata introdotta tramite una legge del 2005, che ha introdotto il meccanismo del prezzo valore, secondo il quale la base imponibile delle imposte sulle compravendite immobiliari è costituita non dal prezzo di vendita di un immobile, ma dal suo valore catastale, che è normalmente inferiore al primo.

L’applicazione del sistema di prezzo valore non solo consente di poter usufruire di benefici fiscali per il compratore, ma permette anche di evitare la nascita di contenziosi con il Fisco. Per non incorrere in sanzioni, è importante che nel rogito sia indicato l’effettivo importo pattuito per la cessione. Deve inoltre trattarsi di una compravendita che riguarda immobili a uso abitativo e relative pertinenze, con un acquisto che avviene tra persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di attività commerciali o professionali.

Come si calcola il prezzo valore

Il valore catastale, base imponibile nel sistema del prezzo valore, si determina moltiplicando un primo valore, ottenuto tramite la rivalutazione della rendita catastale, per il coefficiente (115,5 o 126 in base al fatto che sia prima o seconda casa).

Per fare un esempio concreto, se viene compravenduta una casa con una rendita catastale di 800 euro a un prezzo di 150.000 euro, la base imponibile su cui applicare l'imposta di registro sarebbe pari a 97.020 (800x1,05x11,5). Pertanto l'imposta sarebbe pari a 1.940,4 euro. Senza l'applicazione del sistema del prezzo-valore, l'imposta dovrebbe essere calcolata sul prezzo della casa (150.000 euro) e sarebbe quindi di 3.000 euro, una cifra decisamente superiore.

Nelle compravendite di abitazioni fra privati, utilizzano ormai tutti questo sistema, anche nei casi (molto ridotti) in cui il prezzo sia inferiore al valore catastale, poiché è il sistema più sicuro per evitare problemi con l’Agenzia delle Entrate.

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