I diritti e i doveri di chi vende casa

Prima di vedere nello specifico i diritti del venditore, è importante ricordare che il contratto di compravendita è un impegno condiviso, preso tanto dalla parte venditrice tanto da quella acquirente. In particolare, secondo quanto disciplinato dal Codice civile, con il contratto di compravendita il venditore trasferisce la proprietà di un bene a un altro soggetto.

Il venditore si impegna a cedere la proprietà, mentre l’acquirente si impegna a corrispondere integralmente il prezzo pattuito, nelle modalità concordate tra le parti.

Partendo da quelli che sono i diritti di chi vende casa, innanzitutto il venditore ha il diritto di ricevere dall’acquirente l’integrale pagamento a saldo del prezzo pattuito per la compravendita.

La transazione, completata nel momento del rogito, viene portata a termine con il saldo del prezzo nel caso in cui l’acquirente abbia già a disposizione la cifra pattuita o erogata dall’istituto di credito nel caso sia stato necessario richiedere un mutuo per la casa.

Inoltre, è diritto e facoltà del venditore di consentire al futuro acquirente di immettersi dell’immobile anche prima del vero e proprio rogito - fermo restando che egli rimane comunque ancora proprietario del bene e come tale ne rimane responsabile a livello fiscale, amministrativo, civile e penale. Allo stesso modo, il venditore può essere autorizzato a permanere nell’immobile anche dopo la consegna, previo accordo con la parte acquirente.

• custodire il bene oggetto di compravendita con la diligenza del buon padre di famiglia sino alla data stabilita per la consegna;
• consegnare l’immobile all’acquirente. L’immobile deve essere ceduto alla parte acquirente nello stato di fatto in cui si trova, libero da persone e da cose, nel momento stabilito dal contratto notarile di compravendita (di solito contestualmente al saldo del prezzo);
• trasferire la proprietà (o altro diritto reale) a favore dell’acquirente, garantendone la piena proprietà, titolarità e disponibilità;
• garantire alla parte acquirente l’assenza di rischio di evizione o di vizi, nonché la completa libertà da ipoteche, pignoramenti e qualsiasi altro tipo di limitazione o vincolo. Si tratta di forme di garanzia a tutela dell’acquirente, di natura giudiziaria e materiale, poiché i vizi possono non consentire l’utilizzo e il godimento pieno o parziale del bene, così come possono diminuire il valore attuale e prospettico dell’immobile;
• pagare tutte le spese condominiali, anche solo deliberate, da corrispondere sino alla data di vendita (salvo accordo contrario preso fra le parti coinvolte);
• comunicare con apposito modulo all’autorità locale, entro 48 ore dall’avvenuta consegna dell’immobile, della cessione della proprietà dell’abitazione, indicando le generalità dell’acquirente che ne è entrato in possesso

Oltre agli obblighi nei confronti della parte venditrice al momento della cessione della proprietà oggetto di compravendita, anche durante il processo di transazione è necessario da parte del venditore compiere tutta una serie di attività, che permettono lo svolgimento a norma di legge della parte burocratica del processo.

In questo senso, gli obblighi del venditore comprendono quello di fornire i documenti necessari per vendere casa.

Oltre a questo, il proprietario deve certificare la conformità catastale dell’immobile, che attiene alla comunicazione dei dati catastali e alla consegna di una planimetria catastale conforme allo stato reale dell’immobile per come viene venduto.

Infine, tra gli obblighi del venditore rientra, sempre per quel che riguarda la consegna di documentazione relativa all’abitazione, il recupero dei documenti relativi all’edificazione del fabbricato. In particolare, il venditore deve garantire che l’immobile sia stato edificato nel rispetto delle norme urbanistiche vigenti. Da questo punto di vista, per verificare la conformità urbanistica il venditore deve consegnare:

• copia del titolo edilizio (denuncia di inizio attività, SCIA, licenza di costruzione)
• certificato di agibilità, fondamentale per la commerciabilità dell’immobile, in quanto in sua assenza non può essere conclusa la compravendita
• certificato di destinazione urbanistica (unicamente nel caso di terreni)
• copia di eventuali licenze edilizie in riferimento a varianti e opere di ristrutturazione effettuate nel tempo in cui si è avuto possesso dell’immobile
• attestato di prestazione energetica dell’edificio
• certificazione di conformità degli impianti dell’abitazione