Vendere e comprare una casa senza agibilità: come fare?

Pubblicata il 14/10/2020
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Per poter vendere casa è fondamentale che questa possieda il certificato di agibilità. Questo certificato, infatti, è indispensabile per la commerciabilità di un immobile, e non è possibile vendere casa senza agibilità.

Come comportarsi, quindi, se si possiede una casa senza agibilità e si vuole procedere alla vendita? Vediamo insieme come fare e come sanare tutte le eventuali irregolarità, per arrivare al momento del rogito con tutta la documentazione corretta e senza incorrere in rischi dal punto di vista legale.

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Il certificato di agibilità

Iniziamo definendo in maniera sintetica di cosa parliamo quando citiamo il certificato di agibilità di un immobile. Il certificato di agibilità attesta la sussistenza di determinati standard di sicurezza e igienico-sanitari di un immobile, garantendo quindi che in fase di costruzione siano state osservate determinate prescrizioni al fine di rispettarli, in base alle leggi vigenti al momento dell’edificazione o degli interventi di ristrutturazione.

La segnalazione certificata di agibilità deve essere presentata in comune entro i quindici giorni dalla comunicazione della fine dei lavori di realizzazione di una nuova costruzione o dalla fine dei lavori di ristrutturazione.

L’agibilità (dunque l’abitabilità della casa) rappresenta la caratteristica principale dell’immobile, per questo la sua mancanza rende un bene non godibile. Dunque, l’abitabilità deve essere richiesta per qualsiasi tipologia di immobile, a prescindere dall’uso concreto che se ne vuole fare (quindi anche se non è destinato a uso abitativo.

Quando richiedere l’agibilità?

Il certificato di agibilità deve essere richiesto obbligatoriamente per:

  • nuove edificazioni

  • interventi di ricostruzione o ampliamento di edifici

  • interventi che modificano la struttura e gli impianti di un’abitazione (es. separazione o accorpamento unità immobiliari, demolizione parziale, cambio della destinazione d’uso, ecc.) e che possono influire sui requisiti di salubrità, igiene e sicurezza.

Con l’approvazione della legge n.69/2013, il certificato è stato sostituito con un’autocertificazione. Il proprietario o costruttore, può provvedere a presentare al comune l’autocertificazione per certificato agibilità immobile: una volta effettuate le valutazioni del caso, gli uffici disposti rilasciano il documento di certificazione.

Vale anche la regola del silenzio assenso: in caso di autocertificazione del certificato di agibilità dell’immobile, dopo sessanta giorni, si ritiene accertata l’agibilità della casa, anche in mancanza di altre comunicazioni.

Importante, quindi, è provvedere tempestivamente alla richiesta del documento di agibilità e a recuperare il documento relativo al proprio immobile, specialmente nell’ottica di una vendita. Se, poi, l’immobile non presenta le caratteristiche necessarie per poter ottenere l’agibilità, sarà compito del costruttore o del proprietario effettuare gli interventi opportuni per garantire gli standard di salubrità e igiene, per poi richiedere nuovamente il certificato.

Gli obblighi del venditore

Quando si vede casa, il venditore ha l’obbligo di presentare alla parte acquirente il certificato di agibilità dell’immobile oggetto di compravendita. Se questo non avviene, si configura di conseguenza un inadempimento degli obblighi del primo nei confronti del secondo.

In generale, poi, un immobile privo di agibilità è incommerciabile, secondo quanto stabilito dalla giurisprudenza in materia, che mette in primo piano la funzione economico-sociale di un immobile, caratteristica che viene inevitabilmente compromessa nel caso della mancata agibilità. Inoltre, la Corte di Cassazione ha stabilito che la mancanza di agibilità può anche configurarsi come una aliud pro alio nell’ambito della compravendita, ossia della consegna di qualcosa di diverso rispetto a quanto pattuito.

Assenza di agibilità e contratto preliminare

L’acquirente è tutelato in maniera completa nel caso in cui la trattativa immobiliare sia ancora nella fase di firma del contratto preliminare di compravendita.

L’impossibilità da parte del venditore di presentare o ottenere una certificazione di agibilità costituisce, infatti, una causa per la risoluzione del preliminare. In questo caso, quindi, il compratore può legittimamente rifiutarsi di firmare il contratto definitivo, ottenendo anche l’eventuale rimborso di caparra e anticipo già versati.

Vendere una casa senza agibilità: quali sono le conseguenze?

La Corte di Cassazione ha stabilito che un immobile privo di certificato di abitabilità è incommerciabile. Di conseguenza, vendere un immobile senza la dovuta certificazione è un’azione illecita, che può portare a serie conseguenze di rilievo civile e anche di carattere economico.

Nel caso in cui un contratto di compravendita immobiliare si concluda senza che l’abitazione oggetto della transazione sia titolare di agibilità, l'acquirente può rivalersi in due modi:

  • richiedere per vie legali il risarcimento del danno, dimostrando e quantificando i danni subiti a causa dell’acquisto di un immobile privo di agibilità

  • richiedere lo scioglimento del contratto di compravendita e il conseguente annullamento degli effetti a esso dovuti. In questo caso, l’immobile torna di proprietà del venditore, a cui spetterà restituire all’acquirente qualsiasi somma già versata in relazione alla compravendita

Il compratore ha dieci anni di tempo per far valere i propri diritti ricorrendo contro l’acquisto immobiliare avvenuto senza agibilità. In questo senso, l’acquirente alternativamente richiedere lo scioglimento del contratto o il risarcimento danni, oppure fare richiesta per entrambe le opzioni.

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