Valutazione immobile: cos'è e perché viene fatta

Pubblicata il 02/09/2019
Valutazione immobile

Oggi il mercato immobiliare è in continua crescita, dopo un periodo di stallo in cui le vendite avevano subito l’influenza negativa generatasi dalla crisi statunitense del 2008. Grazie a questa recente ripresa, si può dire che oggi la situazione si è sbloccata e per l’anno corrente le previsioni per il mercato immobiliare sono piuttosto rosee, il che rende questo un momento perfetto per valutare il proprio immobile e venderlo oppure affittarlo.

Per valutare una casa, ovviamente, è necessario rivolgersi ad un professionista del settore come un’agenzia immobiliare, piuttosto che fare da sé rischiando di effettuare errori non di poco conto. Questo perché la valutazione di una casa coinvolge diversi soggetti: non solo chi vende la casa e quindi necessita la valutazione per stabilire un prezzo di cessione del bene immobiliare, ma anche per tutti coloro che acquistano e quindi investono negli immobili, oltre che l'agenzia immobiliare che funge da soggetto intermediario tra le parti.

Grazie all’incontro tra domanda e offerta in un preciso momento storico si viene così a formare il prezzo di vendita finale, che deve essere stabilito sulla base di una serie di parametri specifici.

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Valutazione casa: oggettiva o soggettiva?

Quando si tratta di effettuare una stima del valore di una casa è necessario riferirsi ad un’agenzia immobiliare, ancor meglio se questa non applica dei costi di commissione, perché facendo tutto personalmente si potrebbero commettere degli errori e quindi non osservare la situazione con la giusta oggettività. In generale, comunque, nella valutazione di una casa rientrano una serie di parametri oggettivi ma anche soggettivi, che dipendono fortemente dai soggetti coinvolti nella compravendita dell’immobile. Il punto di partenza per effettuare una valutazione di una casa è data dalla superficie commerciale dello stesso, che viene misurata in metri quadri e moltiplicata per il cosiddetto valore a metro quadro di una zona specifica, valore che però dipende a sua volta dal tipo di immobile e dalla sua dimensione.

Quali sono gli elementi da considerare nella valutazione di un immobile

A questo punto, è chiaro che per effettuare la valutazione di una casa è necessario prendere in considerazione diversi elementi anche molto diversi tra loro. Innanzitutto, ha un’importanza fondamentale la tipologia dell’immobile, poiché si può trattare di una casa, ma anche di un locale commerciale, di un box auto e così via; quindi, la destinazione d’uso dell’immobile gioca un ruolo centrale nella determinazione del suo valore effettivo e quindi del prezzo di vendita. Inoltre, non solo il valore dipende da elementi già menzionati come balconi o giardino, ma anche dall’ubicazione fisica dell’immobile, dal momento che una posizione centrale significherà un prezzo maggiore rispetto ad una posizione più periferica.

Altro elemento decisamente rilevante è poi la classe energetica dell’immobile, ovvero un valore che indica il suo livello di efficienza energetica: questa caratteristica può rivelarsi fondamentale perché permette di realizzare consumi molto più ridotti e di conseguenza di risparmiare somme importanti; di conseguenza, un immobile dotato di una buona efficienza energetica comporta anche un valore complessivo maggiore.

Infine, elemento ultimo ma non per importanza è l’aspetto estetico: eventuali elementi decorativi o di design concorrono senza dubbio ad incrementare il valore dell’immobile.

Come si effettua la valutazione di una casa

Non tutte le componenti hanno lo stesso valore e quindi non contribuiscono nella stessa maniera a determinare l’effettiva superficie commerciale. Di norma, per superficie commerciale di un immobile si intende la superficie totale, che comprende anche i muri interni e quelli perimetrali, oltre eventuali balconi, terrazze e giardini.

Ma in che misura queste componenti contribuiscono alla superficie commerciale? I muri, sia interni che perimetrali, ammontano al 5%; i balconi, invece, vengono calcolati al 33%, così come terrazze e giardini. Attualmente, è possibile rivolgersi online a dei servizi costantemente aggiornati che permettono di effettuare delle stime per quanto riguarda la valutazione di un immobile in ogni località d’Italia. Cercando in questi siti un immobile attraverso la localizzazione geografica si possono visualizzare i valori medi per una specifica zona, definendo così i valori di mercato minimi e massimi validi al metro quadro. Una volta ottenuto questo valore, lo si può moltiplicare per la superficie commerciale e si otterrà come prodotto il prezzo base dell’immobile.

Il prezzo base dell’immobile

Come detto in precedenza, tuttavia, non sono solo gli elementi oggettivi a essere significativi nella valutazione del valore di un immobile. Infatti, il prezzo base ottenuto rappresenta un punto di partenza, a cui poi vanno aggiunti altri elementi, come per esempio: • I servizi presenti nelle immediatezze dell’area specifica: non solo luoghi di interesse, ma anche aree verdi, collegamento a eventuali mezzi di trasporto, scuole, negozi, ecc.; • Lo stato dello stabile nel suo complesso, come per esempio il modo in cui viene mantenuto il giardino; • Lo stato dell’immobile al suo interno, la sua qualità e la presenza di determinate caratteristiche quali luminosità, vista e anche collocazione: più è elevato il piano, maggiore sarà il valore dell'immobile. Per tutti questi motivi, si possono effettuare delle stime provvisorie quando si tratta di valutare una casa, ma si rende comunque necessario il parere di un esperto dell’ambito immobiliare, poiché soltanto qualcuno che appartiene a questo settore conosce tutte le caratteristiche che devono essere prese in considerazione al fine di effettuare una valutazione precisa.

Un elemento fondamentale: la domanda di mercato

Oltre a tutte le caratteristiche che concorrono a formare il prezzo di un immobile, ve ne sono poi altre che invece vanno oltre l’aspetto puramente immobiliare e che dipendono strettamente dalla domanda di mercato. Quest’ultima, infatti, può essere determinata anche da elementi esogeni: mentre in alcune zone la domanda di mercato supera di gran lunga l’offerta, in altre si registra invece una domanda in crisi, con un conseguente crollo dei prezzi. Infatti, ci sono aree urbane che sono particolarmente floride, proprio perché rappresentano una zona ben collegata o perché sono un importante centro culturale.

Tutti questi elementi, perciò, possono essere definiti "esternalità", poiché nonostante si tratti di caratteristiche esterne all’aspetto immobiliare concorrono comunque alla formazione del prezzo di mercato e quindi vengono considerate nella valutazione di una casa.